TJ 75056, 7 juill. 2026, RG 25/06156

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : SCI AGACI

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître HUERRE

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/06156 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBPHY

N° MINUTE : 3 JTJ

JUGEMENT
rendu le mardi 07 juillet 2026

DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] À [Localité 2],
représenté par son syndic, la SAS LAMENNAIS A.D.B.- [Adresse 2]

représenté par Maître HUERRE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #J109

DÉFENDERESSE
S.C.I. AGACI,
dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, statuant en juge unique assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 mai 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 juillet 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 07 juillet 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/06156 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBPHY

EXPOSE DU LITIGE
La SCI AGACI est propriétaire du lot n°2 et n° 41 au sein d'un immeuble sis [Adresse 4] soumis au régime de la copropriété.
Suite à divers impayés de charges de copropriétés, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic la société O’REAL a, par acte de commissaire de justice en date du 05 novembre 2025, fait assigner la SCI AGACI devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de PARIS, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
 - 3 856,48 euros au titre des charges de copropriété impayées et frais sur la période du 01 octobre 2023 au 07 octobre 2025, charges du 4 -ème trimestre 2025 incluse ; avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
- la capitalisation des intérêts ;
- 3 500 euros à titre de dommages et intérêts ;
- 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 07 mai 2026.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa créance à la baisse à savoir à la somme de 3 414,63 euros suivant décompte au 24 avril 2026, appel du 2 eme trimestre 2026 inclus. Il a par ailleurs précisé que le syndicat des copropriétaires avait changé de syndic ; il s’agit désormais de la SAS Lamennais ADB.
Assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, la SCI AGACI n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.
La décision a été mise en délibéré au 07 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande formée au titre des charges de copropriété impayées
En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.
Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d'une obligation de la prouver, conformément à l'article 1353 du code civil.
En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :
un extrait de la matrice cadastrale dont il ressort que la SCI AGACI est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant de l’immeuble sis [Adresse 4] soumis au statut de la copropriété, formant le lot n°2 et n° 41 ; un décompte individuel des sommes dues au 24 avril 2026 visant la période du 01/10/2023 au 01/04/2026 ( appel provisions 2eme trimestre 2026 inclus) ; les appels de charges sur la période concernée; les contrats de syndic ;le procès-verbal de l’assemblée générale en date du 03/11/2021,28/09/2022 ,08/03/2023, 05/09/2023, 27/11/2024, 20/03/2025, 08/08/2025 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels de charges et travaux et les attestations de non recours contre ces assemblées générales et le procès-verbal d’assemblée générale du 06/01/2026 désignant le cabinet Lamennais ADB en qualité de syndic Il ressort des pièces produites que le compte de copropriétaire de la SCI AGACI est débiteur, au 24 avril 2026, hors frais de recouvrement qui seront examinés infra, de la somme de 1723,97 euros au titre des charges impayées.
La SCI AGACI, ni comparante, ni représentée, n’apporte de fait aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l’exigibilité de cette dette
Par conséquent la SCI AGACI sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic la SAS Lamennais ADB la somme de 1723,97 euros au titre des arriérés de charges de copropriété selon décompte arrêté au 24 avril 2026 , appel du 2eme trimestre 2026 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 05 novembre 2025.
Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.
Par "frais nécessaires" au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.
Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.
Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour « constitution et transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat », pour "suivi de contentieux" ou "suivi de procédure", qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances antérieures à la mise en demeure et postérieures à la délivrance de l'assignation.
Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.
En l’espèce, les frais relatifs au courrier de mise en demeure et au titre des lettres relance sont retenus soit 120 euros.
En revanche, la facturation au titre de la « transmission du dossier avocat » est rejetée dès lors qu’il n’est pas justifié de diligences exceptionnelles.
Par ailleurs, la somme de 124,66 euros au titre de la délivrance de l’assignation sera à inclure dans les dépens et s’agissant, des honoraires d’avocat ( 180 euros au titre d’un courrier de mise en demeure et 966 euros au titre de l’étude des pièces et de la rédaction de l’assignation), ils relèvent de l’article 700 du code de procédure civile.
En conséquence, la SCI AGACI sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic la SAS Lamennais ADB la somme de 120 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 05 novembre 2025.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle est ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.
En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 05 novembre 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts
Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du Code civil, un créancier peut obtenir, en plus des intérêts moratoires, des dommages et intérêts complémentaires lorsque le retard du débiteur lui a causé, de mauvaise foi, un préjudice distinct de ce simple retard.
Par ailleurs, l’article 2274 du Code civil pose le principe selon lequel la bonne foi se présume, et il appartient donc à celui qui invoque la mauvaise foi d’en apporter la preuve.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas cette preuve étant relevé par ailleurs que la SCI AGACI a effectué des règlements significatifs pour apurer la dette laquelle a notablement diminué puisqu’elle s’élevait à 13 028,48 euros au 1er avril 2025 et qu’elle est consécutive aux appels de fonds élevés relatifs aux travaux de réfection de la toiture de l’immeuble.
Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande.
Sur les demandes accessoires
La SCI AGACI, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Pour recouvrer sa créance, le syndicat s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle la SCI AGACI sera condamnée.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,