TJ 75056, 6 juill. 2026, RG 24/08812

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
[A] [L]

Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Didier NAKACHE,

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 24/08812 - N° Portalis 352J-W-B7I-C54U5

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le lundi 06 juillet 2026

DEMANDERESSES
S.C.I. [Y], société civile immobilière, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Didier NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0099

DÉFENDEURS
Monsieur [M] [U], copropriétaire indivis, demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Jean-Jacques TRINQUET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0943

Monsieur [J] [U], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Jean-Jacques TRINQUET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0943

Intervenante volontaire
La société [U] SASU
exerçant sous l’enseigne “[Adresse 4]”
sise [Adresse 5]
représenté par Me Jean-Jacques TRINQUET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0943

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 31 mars 2026
Délibéré au 12 juin 2026, prorogé au 06 juillet 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 06 juillet 2026 par Clara SPITZ, Juge assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière

Décision du 06 juillet 2026
PCP JCP fond - N° RG 24/08812 - N° Portalis 352J-W-B7I-C54U5

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 23 janvier 1997, à effet du 1er juillet 1995, Mme [W] [R] a donné à bail à M. [J] [U] et M. [C] [H] un local commercial en rez-de-chaussée et un appartement au 1er étage, comprenant deux chambres, situés au [Adresse 6] à [Localité 2], étant précisé que le 24 septembre 2003, M. [J] [U] a consenti à ses six enfants ([X], [N], [B], [O], [E] et [M]) une donation-partage de la toute propriété de la moitié de son fonds de commerce.

Le bail a été renouvelé en 2004 jusqu'au 30 juin 2013 puis, la SCI [Y], venue aux droits de la bailleresse, a notifié, le 20 septembre 2013, un congé aux preneurs sans offre de renouvellement du bail et contre paiement d'une indemnité d'éviction.

Les parties ont signé un protocole d'accord le 10 mars 2017 et un nouveau bail à effet du 1er avril 2017 a été conclu entre la SCI [Y] d'une part et la société [Adresse 7], représentée par son gérant M. [M] [U] d'autre part.

Par acte de commissaire de justice du 21 septembre 2022, la SCI [Y] a fait assigner M. [M] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS afin d'obtenir son expulsion sous astreinte de 150 euros par jour de retard, sa condamnation au paiement de la somme mensuelle de 1200 euros au titre de l'indemnité d'occupation et de 1 500 euros au titre de l'indemnité prévue par l'article 700 du code de procédure civile.

Elle indique, au visa de l'article L 213-4-3 du code de l'organisation judiciaire, qu'elle est bien fondée à poursuivre l'expulsion de M. [M] [U] qui continue d'occuper une des deux chambres à l'étage alors qu'un congé des lieux a été délivré aux preneurs et que le nouveau bail qui a été consenti à la société [Adresse 7] n'inclut que le local commercial et les caves.

Après plusieurs renvois sollicités par la demanderesse, l'affaire, enregistrée sous le numéro de répertoire général n° 24/08812, a été radiée le 9 octobre 2023 puis rétablie au rôle et appelée à l'audience du 29 octobre 2024, et renvoyée au 8 janvier 2025, au 10 avril 2025, au 4 septembre 2025 et au 19 décembre 2025, date à laquelle elle a été jointe avec l'affaire n° 24/09365.

En effet, par acte de commissaire de justice des 17 septembre 2024 et 18 novembre 2024, la SCI [Y] avait également fait assigner M. [J] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux mêmes fins, indiquant avoir été informée qu'il s'agissait en réalité de l'occupant de la chambre. Ces deux assignations ont avaient été enrôlées sous des numéro de répertoire général différents et les affaires ont été jointes sous le n° 24/09365 lors de l'audience du 18 mars 2025 à laquelle le dossier renvoyé à l'audience du 4 septembre 2025 puis de nouveau renvoyé à l'audience du 19 décembre 2025 au cours de laquelle elle a donc été jointe au dossier précédent, sous le premier numéro de RG 24/08812.

L'affaire a finalement été retenue à l'audience du 31 mars 2026, au cours de laquelle la société [U] SASU est intervenue volontairement.

La SCI [Y] a indiqué ne former des demandes qu'à l'encontre de M. [J] [U] dont elle sollicite l'expulsion et celle de tous les occupants de son chef, ainsi que sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du prononcé de la décision et au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [J] [U], M. [M] [U] et la société [U] SASU, représentés par leur conseil, ont déposé chacun des conclusions soutenues oralement.

M. [M] [U] demande de rejeter les demandes formées à son encontre et de condamner la SCI [Y] à lui payer la somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [J] [U] demande de rejeter des demandes formées à son encontre, d'écarter l'exécution provisoire et subsidiairement, de lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux. Il demande également de condamner la SCI [Y] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Oralement, il indique que les demandes formulées à son encontre, ainsi que celles formées à l'encontre de M. [M] [U], sont irrecevables puisque seule la société [U] SASU est signataire du nouveau bail.

La société [U] SASU demande de juger recevable son intervention volontaire et de débouter la SCI [Y] de ses demandes, d'écarter l'exécution provisoire et subsidiairement, de lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux. Il demande également de condamner la SCI [Y] à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Les défendeurs soutiennent que le nouveau bail conclu entre d'une part la SCI [Y] et d'autre part, la société [Adresse 7] d'autre part est insuffisamment précis et porte en réalité également sur les chambres situées à l'étage, de sorte que [J] [U], auquel [M] [U], gérant de la société, a laissé à disposition cette chambre, en est un occupant légitime.

La décision a été mise en délibéré au 12 juin 2026 et prorogée au 6 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes de " donner acte ", de " qualifier ", de " juger que " ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile en ce qu'elles ne tendent aucunement à ce que soit tranché un point litigieux et se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel.

Ainsi, les demandes formées par la société [U] SASU aux fins de " juger que les documents produits par la SCI [Y] à l'effet d'établir la restitution des clés des locaux litigieux ont un caractère apocryphe " et de " juger que l'absence de mention de la chambre située au 1er étage, aux termes de la désignation des locaux figurant au bail nouveau est le druit d'une insuffisance de précision " ne sauraient constituer de quelconques demandes reconventionnelles et ne donneront lieu à mention au dispositif de la présente décision.

Sur la recevabilité de la demande à l'encontre de M. [J] [U] et de M. [M] [U]

En application de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l'espèce, M. [J] [U] et M. [M] [U] soutiennent que la SCI [Y] doit être déclarée irrecevable en ses demandes, en ce qu'elles sont dirigées contre eux alors le bail nouveau est signé par la société [U] SASU.

Néanmoins, aucune demande n'est maintenue à l'encontre de M. [M] [U] et concernant M. [J] [U], il n'est pas contesté qu'il est l'occupant effectif de la chambre litigieuse, de sorte que les demandes formées par la SCI [Y] à l'encontre de M. [J] [U] seront déclarées recevables, celle-ci tendant à obtenir son expulsion.

Sur l'intervention volontaire de la société [U] SASU

Selon les articles 328 et suivants du code de procédure civile, L'intervention volontaire est principale ou accessoire. L'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention. L'intervention est accessoire lorsqu'elle appuie les prétentions d'une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie. L'intervenant à titre accessoire peut se désister unilatéralement de son intervention.

En l'espèce, la société [U] SASU indique être la signataire du bail à effet du 1er avril 2017, ce qui n'est pas contestée par la partie adverse.

Son intervention sera déclarée recevable.

Sur la demande d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation

Selon l'article L 213-4-3 du code de l'organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l'expulsion des personnes qui occupent aux fins d'habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre.

L'article L 411-1 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Enfin, il résulte des articles 1103 et suivants que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, il n'est contesté par aucune des parties que :
un bail a été conclu entre Mme [W] [R] et M. [J] [U] d'une part et M. [C] [H] d'autre part, le 23 janvier 1997 à effet du 1er juillet 1995, portant sur un local commercial au rez de chaussée, deux pièces indépendantes l'une de l'autre, une cuisine et une salle de bain au premier étage et deux caves au sous-sol,la société SCI [Y] est venue aux droits de Mme [W] [R] et le bail a été renouvelé, la société SCI [Y] a délivré un congé aux preneurs, précision faite que M. [J] [U] avait procédé à la donation à ses six enfants de la moitié de la toute propriété du fonds de commerce qu'il exploitait dans les lieux litigieux, un protocole d'accord a été signé le 10 mars 2017, aux termes duquel la SCI [Y] renonce à percevoir les indemnités d'occupation dues par les preneurs à la suite du congé et ces derniers renoncent à percevoir l'indemnité d'éviction due par la SCI [Y]un nouveau bail a été signé le même jour entre d'une part, la SCI [Y] et d'autre part, la société [Adresse 7], représentée par son gérant, M. [M] [U].
La contestation formée par les défendeurs porte néanmoins sur l'objet de ce bail, ceux-ci estimant que les chambres du 1er étage y étaient inclus (nonobstant l'article intitulé "désignation des locaux " qui est insuffisamment précis), en témoignent : le fait que la demanderesse n'a intenté aucune action à l'encontre du preneur pendant cinq ans entre la signature du bail et l'assignation initiale, que M. [M] [U], au nom de la SASU Café du Centre en a toujours gardé la jouissance (qu'il a laissée à son père âgé et malade), que, contrairement à ce qui est indiqué dans un procès-verbal de complaisance et un document intitulé " remise des clés " qualifié de faux, les clés de cette chambre n'ont jamais été restituées et qu'enfin, il était même question d'y réaliser des travaux.

Cependant, il sera relevé que la contestation relative à la remise effective des clés de la chambre occupée par M. [J] [U] est sans incidence sur la qualification de son occupation des lieux.

En effet, les défendeurs ne remettent pas en cause le congé qui a été délivré aux consorts [U], pas plus qu'ils ne remettent en cause le protocole d'accord qui mentionne, en son article 1a) que ces derniers " acceptent de libérer les lieux en application du congé notifié ".

Par conséquent, sauf à démontrer que la chambre occupée par M. [J] [U] était incluse dans le nouveau bail consenti à la SASU [U], il ne peut qu'être constaté que, par suite du congé, il était dépourvu de tout droit ou titre d'occupation concernant les chambres du 1er étage.

Or, le nouveau bail auquel il est référence, à effet du 1er avril 2017, est intitulé " BAIL COMMERCIAL " et décrit les lieux loués avec précision aux termes de l'article 1 " Désignation ", à savoir " au rez de chaussée de l'immeuble, une boutique (…) Au sous-sol, deux caves ". Il n'est donc fait aucune mention des chambres situées au premier étage, à la différence du bail initial.

C'est ainsi que le protocole d'accord du 10 mars 2017, qui prévoit seulement " une restitution partielle des lieux loués (local commercial) ", mentionne également le fait que la SCI se réserve le droit à la poursuite de toute action intermédiaire tendant à la résiliation de ce bail ou " à la déchéance du droit au maintien dans les lieux (1er étage) " les consorts [U] acquiesçant nécessairement quant à eux aux poursuites entreprises à cette fin.

Ainsi, alors que les défendeurs ont accepté le congé aux termes d'un protocole non contesté, qu'ils revendiquent le fait que la clé permettant l'accès à l'une de ces chambres n'a fait l'objet d'aucune restitution, qu'ils ne contestent pas que M. [J] [U] continue de l'occuper, se prévalant seulement d'un accord tacite, il ne peut qu'être constaté qu'il s'y maintient sans droit ni titre.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande formée par la SCI [Y] aux fins d'expulsion de M. [J] [U] et de celle de tous les occupants de son chef de la chambre qu'il occupe au premier étage de l'immeuble du [Adresse 6] à PARIS (75012).

Toutefois, la SCI [Y], qui demande la condamnation de M. [J] [U] à lui verser une indemnité d'occupation mensuelle de 1 200 euros jusqu'à la libération effective des locaux, à compter de la date de la décision ne donne aucune indication quant aux caractéristiques de lieux, lesquels, d'après le procès-verbal de constat, apparaissent très dégradés. Elle ne justifie donc pas du montant demandé et ne fournit aucun élément permettant de le fixer. Elle sera donc déboutée de cette demande.

En revanche, en application de l'article L 131-1 du code des procédures civiles d'exécution et afin de s'assurer de l'effectivité de la décision d'expulsion, M. [J] [U] sera condamné à une astreinte de 30 euros par jour à l'issue d'un délai de trois semaines suivant la signification de la présente décision et ce, pendant un délai de trois mois.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

En application des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d'exécution, le juge qui prononce l'expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l'espèce, M. [J] [U] produit un compte-rendu d'hospitalisation du 6 février 2026 aux termes duquel il apparaît que son maintien à domicile, dans les conditions décrites par les défendeurs concernant le logement, dépourvu de point d'eau notamment, lui serait particulièrement préjudiciable.

Il n'apparaît donc pas souhaitable de lui accorder des délais pour quitter les lieux, compte-tenu de la nécessité de trouver une solution d'hébergement adaptée à son état.

Par conséquent, sa demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, les dépens seront mis à la charge de la partie perdante, à savoir, M. [J] [U].

L'équité commande de faire droit à la demande formée par la SCI [Y] au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de condamner M. [J] [U] à lui verser la somme de 800 euros.

M. [M] [U] et la société [U] SASU seront déboutées de leur demande à ce titre.

Compte-tenu de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire prévue par l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS