TJ 75056, 3 juill. 2026, RG 25/10519

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Karim-Alexandre BOUANANE, Me Sophie COMMERÇON, Me Louis-Dominique CREN

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 25/10519 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBK2T

N° MINUTE : 3 JCP

JUGEMENT
rendu le vendredi 03 juillet 2026

DEMANDERESSE
REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1]
S.A. dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par Me Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1971

DÉFENDEURS
Madame [G] [A] veuve [E]
demeurant [Adresse 2]
assistée par Me Sophie COMMERÇON, avocat au barreau de PARIS, toque : A344
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-75056-2025-135679 du 22/12/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

Monsieur [K] [E]
domicilié : chez Mme [E] [G], [Adresse 3]
ayant pour avocat Me Louis-Dominique CREN, avocat au barreau de PARIS, non comparant à l’audience

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mona LECHARNY, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 01 avril 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 11 juin 2026, délibéré prorogé au 03 juillet 2026 par Mona LECHARNY, Juge assistée de Clémence MULLER, Greffière
Décision du 03 juillet 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/10519 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBK2T

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé en date du 07 novembre 1991, la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] (ci-après la RIVP) a donné à bail à Monsieur [T] [E] un logement et une place de stationnement situés [Adresse 4].

Monsieur [T] [E], marié à Madame [G] [A], est décédé le 24 septembre 2016, laissant Madame [G] [A] veuve [E] seule titulaire du bail.

Par acte de commissaire de justice délivré le 14 novembre 2025 à personne s’agissant de Monsieur [K] [E] et à personne présente au domicile s’agissant de Madame [G] [A] veuve [E], la RIVP a fait assigner ces derniers devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut d’occupation personnelle et cession illicite ;ordonner l’expulsion de Madame [G] [A] veuve [E], et de tout occupant de son chef, dont Monsieur [K] [E], et, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;supprimer le délai de deux mois suivant délivrance du commandement de quitter les lieux ;condamner in solidum Madame [G] [A] veuve [E] et Monsieur [K] [E] à lui payer jusqu’au départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel, charges comprises, augmenté de 30 % ;les condamner in solidum au paiement d’une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
A l’audience du 1er avril 2026, à laquelle l’affaire a été retenue, après un renvoi, la RIVP, représentée par son conseil, soutient ses demandes telles qu’exposées dans son assignation.

Madame [G] [A] veuve [E], assistée de son conseil, soutient ses demandes telles que formulées dans ses conclusions déposées à l’audience. Elle demande de voir :
constater sa bonne foi ;dire que la RIVP ne rapporte pas la preuve du défaut d’occupation des lieux loués et ne caractérise pas le manquement aux obligations contractuelles et légales ;en conséquence,
rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail ;débouter la bailleresse de sa demande aux fins de majoration de l’indemnité d’occupation ;débouter la bailleresse de sa demande visant à écarter le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux ;débouter la bailleresse de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.
Pour un exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.
Décision du 03 juillet 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/10519 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBK2T

Bien que régulièrement assigné à étude et à personne, Monsieur [K] [E] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 juin 2026, délibéré prorogé au 03 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

S’agissant du contrat de bail, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 1728 du code civil le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 b) de la loi du 7 juillet 1989 dispose également que le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. En application de l’article 2 de ladite loi la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

Enfin, il résulte de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Les articles 6 et 9 du code procédure civile, quant à eux, mettent à la charge des parties d’alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions. Ainsi, il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, la RIVP fait valoir que Madame [G] [A] veuve [E] ne réside plus dans son logement, qu’elle a laissé à son fils, Monsieur [K] [E], et que ce dernier causerait des problèmes de comportement.

A l’appui de ces prétentions, elle produit :
une sommation interpellative effectuée par commissaire de justice le 24 octobre 2024 dont il ressort que personne ne répond aux sollicitations au sein de l’appartement et que le gardien a indiqué que la locataire en titre serait décédée et que c’est son fils, seul, qui vivrait dans le logement ;une sommation interpellative effectuée par commissaire de justice le 21 janvier 2025 dans le cadre de laquelle l’officier ministériel indique que suite à plusieurs passages et enquêtes préalables, sans néanmoins préciser auprès de qui, il ressortirait que la locataire n’habiterait plus dans les lieux, qu’elle ne donnerait plus de nouvelles et que c’est son fils qui résiderait dans le logement ;un procès-verbal de constat réalisé par commissaire de justice le 25 avril 2025, sur autorisation judiciaire, dont il ressort que l’appartement n’est quasiment pas meublé, avec uniquement un lit, une banquette, et une télévision sur un meuble bas ; qu’il n’y a quasiment pas d’effets personnels sur place, juste quelques vêtements d’homme ; que Monsieur [K] [E], rencontré sur place, confirme vivre dans le logement depuis plus de vingt ans, que sa mère est toujours vivante et qu’elle est hébergée chez son frère en banlieue ; qu’un voisin de palier rencontré sur place indique ne plus voir la locataire depuis des années et que les lieux sont occupés par son fils ;une mise en demeure du 16 juillet 2025 adressée à Madame [G] [A] veuve [E], non réceptionnée.
Madame [G] [A] veuve [E], pour sa part, fait valoir qu’elle réside toujours dans le logement, qu’elle y héberge son fils afin qu’il puisse lui venir en aide au quotidien compte tenu de ses difficultés de santé et qu’elle se rend effectivement parfois chez son autre fils qui réside en région parisienne, ou en Algérie, ce qui ne l’empêche nullement de résider au moins huit mois par an dans son logement.

Elle produit, pour sa part :
un courrier adressé à la RIVP par lettre recommandée réceptionnée le 27 juillet 2025, soit juste après la mise en demeure de son bailleur, dans le cadre duquel elle confirme que son logement demeure sa résidence principale où elle réside au moins huit mois par an ;divers documents administratifs adressés au [Adresse 4] :avis d’imposition sur les revenus 2024 établi en 2025 ;facture EDF du 19 août 2025 ;échéanciers de mutuelle pour l’année 2025 et l’année 2026 ;attestation de l’assurance habitation de février 2025 à février 2026 ;factures téléphoniques mensuelles de janvier à novembre 2025 ;relevés de remboursements par l’assurance maladie pour la même période ;une attestation d’un pharmacien du [Localité 2] daté du 26 mars 2026 qui indique que Madame [G] [A] veuve [E] se présente régulièrement à son officine, seule ou avec son fils, pour récupérer ses traitements médicaux.
Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Madame [G] [A] veuve [E] était absente de son logement le 24 octobre 2024, le 21 janvier 2025, le 25 avril 2025 et lors de la délivrance de l’assignation le 14 novembre 2025, ainsi qu’à plusieurs reprises antérieurement aux passages des 21 janvier 2025 et 25 avril 2025. Par ailleurs, tant le gardien de l’immeuble en octobre 2024que son voisin de palier en avril 2025 déclarent ne plus la voir et que son logement est occupé par son fils. Celui-ci reconnaît d’ailleurs résider dans le logement depuis plus de vingt ans et que sa mère est hébergée chez son frère en banlieue parisienne. Enfin, le commissaire de justice n’a retrouvé que très peu d’affaires et que des vêtements d’homme lors de son passage en avril 2025.

Pour autant, Madame [G] [A] veuve [E] reconnaît elle-même, tout comme son fils, qu’elle héberge ce dernier, ce qui n’est pas prohibé ni par la loi, ni par son contrat de bail. Le fait même que son fils déclare vivre dans le logement depuis vingt ans n’est donc pas exclusif d’une occupation du logement par Madame [G] [A] veuve [E], et il n’est d’ailleurs pas avancé par le bailleur que cette dernière aurait quitté le logement en 2005.

La défenderesse reconnaît également pouvoir être hébergée ponctuellement par son autre fils qui réside en banlieue parisienne et pouvoir se rendre en Algérie, ce qui peut expliquer son absence lors des différents passages du commissaire de justice, sans pour autant démontrer une absence qui durerait plus de quatre mois par an. Il convient, en ce sens de relever que Monsieur [K] [E], lorsqu’il évoque que sa mère est hébergée chez son frère ne précise pas si cet hébergement est ponctuel ou définitif.

En outre, si le commissaire de justice évoque les propos du gardien et du voisin indiquant que Madame [G] [A] veuve [E] ne résiderait plus dans son logement, la défenderesse produit, à l’inverse, une attestation du pharmacien du [Localité 2] qui indique que cette dernière se présente régulièrement à son officine pour y chercher ses traitements médicaux. Cette attestation est, de surcroît plus récente.

S’agissant des constatations du commissaire de justice sur l’ameublement du logement, s’il n’est pas contestable que le peu d’affaires personnelles et la présence exclusivement de vêtements d’homme puissent interpeller, force est de constater toutefois que la description est particulièrement lacunaire, ne s’accompagne d’aucune photographie, et que le commissaire de justice relève néanmoins la présence de deux potentiels couchages dans un logement d’une pièce, puisqu’il décrit la présence d’un lit et d’une banquette.

Enfin, il convient de relever que les éléments produits par le bailleur sont anciens puisque le dernier constat a été réalisé sept mois avant l’assignation et un an avant l’audience.

Il résulte, de l’ensemble de ces éléments, que le bailleur, à qui incombe la charge de la preuve, n’apporte pas d’éléments suffisants pour démontrer que Madame [G] [A] veuve [E] ne résiderait pas au moins huit mois par an dans son logement et qu’elle aurait ainsi transmis le bail à son fils, Monsieur [K] [E], le caractère suffisamment grave de cette inexécution, devant, en outre, s’apprécier au regard de la relation contractuelle dans son ensemble, qui dure depuis 1991 et au regard de l’âge et de l’état dépendance de Madame [G] [A] veuve [E] qui, à 84 ans, a nécessairement besoin d’une aide fréquente de ses proches pouvant conduire ces derniers à se rendre chez elle ou à l’accueillir ponctuellement à leur domicile.

Par conséquent, la RIVP sera déboutée de sa demande de résiliation judiciaire du bail conclu le 07 novembre 1991 dont est titulaire Madame [G] [A] veuve [E].

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la RIVP, qui succombe, supportera la charge des dépens et sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS