TJ 74281, 2 juill. 2026, RG 24/01165

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS
Première Chambre Civile

JUGEMENT DU : 02 Juillet 2026 N°: 26/00245

N° RG 24/01165 - N° Portalis DB2S-W-B7I-E6VF

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Chloé CATTEAU, Vice-Présidente
statuant à juge unique conformément aux articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 nouveau du code de procédure civile

GREFFIER : Madame Coralie MICHEL, Greffier lors de l’audience
Madame Anne BOCHER, Greffier lors du délibéré

DÉBATS : Audience publique du : 23 Avril 2026

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2026

DEMANDEUR

M. [C] [E]
né le 22 Septembre 1986 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Adeline BAYON de la SELARL HINGREZ - MICHEL - BAYON, avocat au barreau d’ANNECY, plaidant

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. ROSE EDEN
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Géraldine GARDILLOU de la SAS MERMET & ASSOCIES, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, postulant, Maître Jean-Marc SZEPETOWSKI-POLIRSZTOK de la SELARL S.Z., avocat au barreau de NICE, plaidant

Grosse(s) délivrée(s) le 07/07/26
à
- Me GARILLOU

Expédition(s) délivrée(s) le 07/07/26
à
- Me [Localité 2]

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

M. [C] [E] a acquis auprès de la SARL ROSE EDEN un appartement en l’état futur d’achèvement, dans l’ensemble immobilier « [Adresse 3] » sis [Adresse 4], pour un montant de 306 000 euros TTC (pièce 2 du demandeur).

La notice descriptive annexée à l’acte de vente prévoit que la réception, le stockage et l’évacuation des ordures ménagères devait se faire dans des containers de tri extérieurs (pièce 3 du demandeur). Or, le 28 novembre 2022, la SARL ROSE EDEN a pris la décision de modifier l’emplacement des containers sans en avertir les copropriétaires.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 février 2023, M. [C] [E] a dénoncé à la SARL ROSE EDEN la non-conformité de l’emplacement des containers par rapport au plan de masse, ces derniers ayant été déplacés devant les fenêtres de son appartement, en lieu et place de la création de places de stationnement (pièce 6 du demandeur).

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 février 2023, la SARL ROSE EDEN s’est opposée aux demandes formulées par M. [C] [E], expliquant que les containers se situaient sur une propriété distincte de celle de l’immeuble, et que la commune avait sollicité leur déplacement (pièce 7 du demandeur).

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 mars 2023, M. [C] [E] a réitéré son refus de prendre livraison de son appartement sans déplacement des containers et a dénoncé, au titre des réserves, l’état du jonc de mer mis en place dans la chambre parentale (pièce 8 du demandeur).

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 mars 2023, la SARL ROSE EDEN a refusé la réserve et a transmis une attestation d’avancement de travaux établie le 17 mars 2023 par la SARL [B] [Z], en qualité de maître d’œuvre (pièce 9 du demandeur).

La livraison de l’appartement est intervenue suivant procès-verbal du 13 avril 2023, faisant état de différentes réserves (pièce 11 du demandeur).

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 avril 2023, M. [C] [E] a dénoncé de nouvelles réserves, et celles-ci ont été refusées par la SARL ROSE EDEN dans un courrier recommandé du 25 avril 2023 (pièces 12 et 13 du demandeur).

Par acte de commissaire de justice du 10 mai 2024, M. [C] [E] a assigné la SARL ROSE EDEN devant le Tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 16 juin 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, M. [C] [E] demande au tribunal de :
- Déclarer recevable et bien fondée la présente action,
A titre principal,
- Condamner la SARL ROSE EDEN, sous astreinte d’un montant de 150 € par jour de retard dans un délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir, d’avoir à reprendre les désordres et non-conformité dénoncés dans la présente assignation à savoir :
- Reprendre l’étanchéité du balcon côté cuisine,
- Reprendre le camouflage du jour entre les barres du balcon,
- Reprendre le couvercle du canal électrique, celui-ci étant actuellement maintenu par une vis,
- Procéder au déplacement des containers de tri extérieurs conformément aux dispositions contractuelles,
A titre subsidiaire,
- Condamner la SARL ROSE EDEN à lui payer la somme de 70.000 € à parfaire compte tenu des désordres et non-conformité affectant son appartement ainsi que des préjudices matériels et immatériels en découlant,
En toute hypothèse,
- Débouter la SARL ROSE EDEN de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- Condamner la SARL ROSE EDEN à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la SARL ROSE EDEN aux entiers dépens,
- Dire que rien ne s’oppose à l’exécution provisoire.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 1er septembre 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SARL ROSE EDEN demande au tribunal de :
- Débouter M. [C] [E] de l'intégralité de ses demandes,
- Condamner M. [C] [E] à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile
- Condamner M. [C] [E] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 février 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 avril 2026 et le jugement a été mis en délibéré au 2 juillet 2026.

MOTIFS

Sur la reprise des désordres

L’article 1642-1 du code civil dispose que le vendeur d’immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

L’article 1646-1 du code civil ajoute que le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.
Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l'immeuble.
Il n'y aura pas lieu à résolution de la vente ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer les dommages définis aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du présent code et à assumer la garantie prévue à l'article 1792-3.

L’article 1648 alinéa 2 du même code prévoit pour sa part que l’action fondée sur l’article 1642-1 doit être introduite par l’acquéreur, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

Il est constant que la responsabilité contractuelle du vendeur en état futur d'achèvement ne peut être engagée, au titre des désordres intermédiaires, qu'en cas de preuve d'une faute pouvant lui être imputée (Civ. 3e, 25 janv. 2011, n°10-10.977).

Il est également constant, depuis un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 6 octobre 1999, que les dommages intermédiaires sont ceux affectant un ouvrage, n’étant pas apparents à la réception, et ne présentant pas la gravité requise pour engager la responsabilité décennale du constructeur puisque ne compromettant ni la solidité ni la destination de l'ouvrage.

La construction d’un ensemble immobilier est bien un ouvrage au sens des textes précités, et la livraison des parties privatives a été prononcée suivant procès-verbal du 13 avril 2023.

S’agissant du déplacement des containers de tri extérieurs

En l’espèce, M. [C] [E] verse aux débats :
- une notice descriptive du 21 juillet 2020 qui mentionne uniquement :« dans containers de tri extérieurs, décrit par ailleurs, suivant permis de construire » (pièce 3),
- un plan de masse qui prévoit l’emplacement des containers en face du bâtiment A et en face du bout du balcon de M. [C] [E]. Toutefois ce plan n’est pas daté, et il résulte de la combinaison de ce plan et de celui annexé au procès-verbal de livraison, que les containers auraient dans tous les cas été situés en face du balcon de M. [C] [E], le changement n’étant que de quelques mètres (pièces 5 et 11),
- un courrier de la SARL ROSE EDEN expliquant que la décision d’emplacement des containers litigieux a été prise le 28 novembre 2022 (pièce 2),
- un courrier de la CCPEVA du 7 avril 2023 expliquant que, cette dernière donne des préconisations techniques aux promoteurs afin que les colonnes puissent être collectées dans le cadre du service public de ramassage des ordures, que leurs emplacements sont décidés en amont de la construction, mais qu’il est possible qu’ils diffèrent du projet initial du fait de contraintes techniques imposées par la construction. Il faut donc uniquement que ces emplacements respectent les prescriptions techniques données par la CCPEVA (pièce 10),
- un procès-verbal de constat du 15 octobre 2024 décrivant une odeur nauséabonde à quelques mètres des conteneurs situés à 6 mètres du balcon de M. [C] [E] et un bruit non négligeable lorsque des personnes y jettent du verre (pièce 17).

Il ressort cependant de l’acte de vente du 19 septembre 2022 (pièce 2 du demandeur) que :
- « le vendeur pourrait modifier l’implantation d’éléments dissociables si des impératifs techniques le justifiaient, et se réserve le droit de modifier certains détails de béton, de canalisation et d’éléments de construction si la nécessité s’en fait sentir »,
- « seront admises toutes modifications de structure et de l’agencement intérieur et extérieur ayant pour but de résoudre un problème administratif, technique ou juridique » (page 24).

La SARL ROSE EDEN verse en outre aux débats une attestation du maître d’œuvre de l’opération immobilière du 13 juillet 2025, expliquant que l’aire d’ordures ménagères a été déplacée à la demande de la CCPEVA, corroborant ainsi les échanges de courriels de novembre 2022 entre ces derniers (pièces 4 et 8 de la défenderesse).

Ainsi, ce point ne constitue pas un désordre de nature décennale au sens des textes précités, ni un défaut de conformité, puisque le contrat de vente prévoyait une modification potentielle de l’emplacement des containers en raison de contraintes techniques ou administratives. La SARL ROSE EDEN justifie avoir déplacé les containers litigieux en raison de contraintes techniques et administratives, de sorte qu’aucune faute n’est démontrée de la part de cette dernière et que sa responsabilité ne peut pas être engagée.

En conséquence, M. [C] [E] sera débouté de sa demande de déplacement des containers sous astreinte.

S’agissant des autres désordres

Conformément aux articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, et il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, M. [C] [E] sollicite la reprise des réserves figurant au procès-verbal de livraison du 13 avril 2023 et du courrier du 20 avril 2023, estimant que les finitions ne sont pas réalisées de manière professionnelle.

Il se fonde toutefois, pour en justifier, sur un courrier recommandé établi par ses soins, auquel sont annexées des photographies. Or, lesdites photographies ne sont ni datées ni géolocalisées, de sorte que ce courrier ne peut pas à lui seul, permettre d’établir la responsabilité de la SARL ROSE EDEN.

Cette dernière produit au contraire :
- un courrier électronique du maître d’œuvre d’exécution affirmant que l’habillage du tableau électrique est conforme à la norme C15-100, que les habillages sont posés de manière classique et conforme et que, concernant la main courante du garde-corps sur le balcon, il ne s’agit que d’un capotage de finition à clipser et qu’il est normal qu’il y ait des écarts de quelques millimètres (pièce 6),
- un compte-rendu d’examen de la société ALPES CONTROLES étant intervenue en qualité de bureau de contrôle, expliquant qu’en l’absence de locaux habitables sous-jacents, il n’existe aucune obligation réglementaire d’étancher les balcons en saillie (pièce 7).

En conséquence, à défaut d’éléments probants suffisants, M. [C] [E] sera débouté de sa demande tendant à la reprise de l’étanchéité du balcon côté cuisine, du camouflage du jour entre les barres du balcon et du couvercle du canal électrique.

Sur l’indemnisation des préjudices de M. [C] [E]

Conformément aux articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, et il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, M. [C] [E] sollicite, à titre subsidiaire, la somme de 70.000 euros compte tenu des désordres et non-conformité affectant son appartement ainsi que des préjudices matériels et immatériels en découlant, expliquant que cette somme correspond aux travaux de reprise ainsi qu’au trouble de jouissance consécutif. Il n’en justifie toutefois pas le quantum.

Il ressort par ailleurs des développements précédents que, bien que le déplacement de ce container engendre des préjudices visuels ou olfactifs pour M. [C] [E] (pièces 16 et 17 du demandeur), aucune non-conformité n’est démontrée et la responsabilité de la SARL ROSE EDEN ne peut être engagée.

En conséquence, M. [C] [E] sera débouté de sa demande d’indemnisation de son préjudice.

Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, M. [C] [E] succombe à l’instance.

En conséquence, il sera condamné aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, M. [C] [E] est condamné aux dépens.

En conséquence, il sera condamné à payer à la SARL ROSE EDEN une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucune demande contraire n’est formulée et aucune disposition ne vient en opposition.

En conséquence, la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS