TJ 77284, 10 juin 2026, RG 25/05902

Min N° 26/00615
N° RG 25/05902 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEHHJ

Société HABITAT 77

C/
M. [Q] [A]
Mme [I] [W] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 10 juin 2026

DEMANDERESSE :

Société HABITAT 77
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

représentée par Me Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [Q] [A]
[Adresse 3]
[Localité 2]

comparant

Madame [I] [W] [C]
[Adresse 3]
[Localité 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noël
Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 08 avril 2026

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Jeanine HALIMI

Copie délivrée
le :
à : Monsieur [Q] [A] + Madame [I] [W] [C]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 17 octobre 2012, ayant pris effet le même jour, l’office public de l’habitat de Seine-et-Marne a donné à bail à M. [Q] [A] et Mme [I] [W] [C] un logement no 40LAB0103 et son cellier situés [Adresse 3], 1er étage, à [Localité 3], pour un loyer mensuel initial de 233,06 euros, des charges locatives, outre un dépôt de garantie de 233,06 euros.

Invoquant des impayés, l’EPIC HABITAT 77, venant aux droits de l’office public de l’habitat de Seine-et-Marne, a, par acte de commissaire de justice du 03 décembre 2024, fait signifier à M. [Q] [A] et Mme [I] [W] [C] un commandement d’avoir à payer la somme de 1 979,22 euros au titre des loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice du 15 décembre 2025, l’EPIC HABITAT 77 a fait assigner M. [Q] [A] et Mme [I] [W] [C] à l’audience du 08 avril 2026 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
– condamner solidairement M. [Q] [A] et Mme [I] [W] [C] à lui payer la somme de 3 539,37 euros au titre de la dette locative ;
– constater l’acquisition de la clause résolutoire et, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
– ordonner l’expulsion de M. [Q] [A] et Mme [I] [W] [C] et de tous occupants de leur chef des lieux, en la forme ordinaire et accoutumée et même avec l’assistance du commissaire de police, d’un serrurier et de la force publique, si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux ;
– autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde meubles ou local de son choix, aux frais, risques et périls de M. [Q] [A] et Mme [I] [W] [C], sous réserve des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
– condamner solidairement M. [Q] [A] et Mme [I] [W] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la date du prononcé de la présente décision jusqu’à leur départ effectif, égale au montant du loyer du logement litigieux et des charges, et subsidiairement, dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au loyer ;
– condamner in solidum M. [Q] [A] et Mme [I] [W] [C] à lui payer la somme de 360 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et, plus généralement, de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.

À l’audience l’EPIC HABITAT 77, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 1 687,94 euros selon décompte arrêté au 07 avril 2026, échéance de mars 2026 incluse. Il indique que suite à un important versement le 31 mars 2026, la dette s’est réduite. Il précise que le paiement des loyers courants a repris mais s’en rapporte à prudence de justice sur les délais de paiement.

M. [Q] [A], comparant en personne, reconnaît le principe de la dette locative. Décrivant ses ressources et charges ainsi que celles de sa compagne, il sollicite de plus larges délais de paiement proposant de régler mensuellement la somme de 50 euros en plus de son loyer courant, afin d’apurer sa dette. Il s’oppose à la demande d’expulsion et sollicite ainsi la suspension de la clause résolutoire.

Mme [I] [W] [C] ne comparaît pas ni n’est représentée.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la qualification de la décision et la non-comparution de la défenderesse

L’article 474 du code de procédure civile prévoit qu’en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.
Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, bien que régulièrement assignée à étude, Mme [I] [W] [C] n’a pas comparu et n’était pas représenté à l’audience. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès lors réputée contradictoire.

Par ailleurs, il sera fait application des dispositions de l’article 472 susmentionnées.

2. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application de l’article 24 II et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, l’EPIC HABITAT 77 justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales de la situation des locataires par courrier recommandé avec avis de réception délivré le 07 octobre 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation du 15 décembre 2025.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’EPIC HABITAT 77 justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 16 décembre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience.

L’EPIC HABITAT 77 est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

3. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le bail signé les 17 octobre 2012, le commandement de payer délivré le 03 décembre 2024 et le décompte de la créance actualisé 07 avril 2026, démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par les locataires au bailleur, le bail prévoyant par ailleurs en sa page 3 la solidarité des locataires dans leurs obligations résultant du contrat.

Le bailleur invoque une dette locative s’établissant à un total de 1 687,94 euros 07 avril 2026, échéance de mars 2026 incluse, laquelle tient compte des loyers et charges dus ainsi que des paiements effectués par les locataires.

Cependant, il ressort du décompte que des frais de procédure de commissaire de justice pour un montant de 138,48 euros le 02 mars 2025 ont été imputés aux locataires. Or, l’article 4 p) de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le bailleur ne peut faire supporter au locataire les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient donc de déduire cette somme de la dette locative.

De même, il résulte du décompte produit qu’a été inclus à cette somme, à deux reprises, une pénalité de retard en réponse à l’enquête prévue par l’article L. 442-5 du code de la construction entre les 25 février et 25 mars 2026. Si cet article prévoit effectivement une pénalité de 7,62 euros majorée de 7,62 euros par mois de retard aux locataires qui n’y ont pas répondu dans un délai d’un mois, celle-ci ne s’applique que s’il est démontré que le bailleur a effectivement procédé à cette enquête auprès des locataires. Or, tel n’est pas le cas en l’espèce. Il convient donc de déduire 15,24 euro de la somme réclamée.

La dette locative s’établit ainsi à un total de 1 534,22 euros et il convient, dès lors, de condamner solidairement M. [Q] [A] et Mme [I] [W] [C] à payer cette somme à l’EPIC HABITAT 77 au titre de la dette locative arrêtée 07 avril 2026, échéance de mars 2026 incluse, sous réserve des développements ci-dessous.

4. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, le contrat de bail du 17 octobre 2012 comporte, en page 5, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte délivré le 03 décembre 2024, l’EPIC HABITAT 77 a fait commandement à M. [Q] [A] et Mme [I] [W] [C] de payer la somme de 1 979,22 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 04 février 2025, sous réserve des développements ci-dessous.

5. Sur la demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire

En application du V de l’article 24 no 89-462 de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le VIII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. La suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, il est relevé que le dernier loyer courant, à savoir celui de mars 2026, a été réglé en intégralité par les locataires qui ont effectué un versement de 2 600 euros le 31 mars 2026, soit avant l’audience qui s’est tenue le 08 avril 2026. La condition de reprise du versement intégral du loyer courant, avant la date de l’audience, est donc satisfaite.

M. [Q] [A] déclare percevoir un salaire d’environ 2 000 euros par mois et 700 euros d’aides sociales pour lui et sa compagne. Il mentionne qu’elle est sans emploi et que le couple a quatre enfants à charges. Le loyer courant, charges comprises, s’élève par ailleurs à 604,30 euros en dernier lieu.

La mise en place de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois permettrait de désintéresser amplement le bailleur dans des délais de trente-six mois et demeurerait tenable pour le couple, engendrant un taux d’effort d’environ 32 %. Est ainsi démontré que les locataires se trouvent en situation de régler leur dette locative.

Il convient donc de faire droit à la demande en délais de paiement selon les modalités qui seront prévues au dispositif.

Pour les mêmes motifs, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire du bail pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin, la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par la bailleresse.

De plus, l’EPIC HABITAT 77 sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [Q] [A] et Mme [I] [W] [C] et de tous occupants de leur chef à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1240 et 1730 du code civil, M. [Q] [A] et Mme [I] [W] [C] seront redevables in solidum du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer (soit 330,16 euros au 25 mars 2026) augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, indemnité qui sera due de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

6. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum M. [Q] [A] et Mme [I] [W] [C] aux dépens de l’instance en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 03 décembre 2024 et des assignations du 15 décembre 2025, sans qu’il soit besoin de préciser davantage.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de les condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de l’EPIC HABITAT 77 formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS