TJ 77284, 10 juin 2026, RG 26/00804

Min N° 26/00624
N° RG 26/00804 - N° Portalis DB2Y-W-B7K-CEJYA

M. [W] [Z]

C/
M. [I] [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 10 juin 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [W] [Z]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représenté par Me Alexandra TROJANI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 2]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noël
Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 08 avril 2026

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Alexandra TROJANI

Copie délivrée
le :
à : Monsieur [I] [Y]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 juillet 2022, ayant pris effet le même jour, M. [W] [Z] a donné à bail à M. [I] [Y] un logement situé [Adresse 3], à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 500 euros, des provisions mensuelles sur charges de 20 euros, outre un dépôt de garantie de 500 euros.

Invoquant des impayés, M. [W] [Z] a, par acte de commissaire de justice du 15 mai 2025, fait signifier à M. [I] [Y] un commandement d’avoir à payer la somme de 1 717,36 euros au titre des loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice du 22 janvier 2026, M. [W] [Z] a fait assigner M. [I] [Y] à l’audience du 08 avril 2026 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
– le déclarer recevable en ses demandes ;
– constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ou subsidiairement, en prononcer la résiliation judiciaire ;
– ordonner l’expulsion de M. [I] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec, si nécessaire, le concours de la force publique et d’un serrurier, et ce, avec toutes les conséquences de droit attachées ;
– juger que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
– ordonner la séquestration du mobilier aux frais risques et périls du locataire ;
– condamner M. [I] [Y] à lui payer la somme de 3 273,83 euros, due en décembre 2025, avec intérêts de retard à compter du 15 mai 2025, sur la somme de 1 717,36 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;
– en cas de résiliation judiciaire du contrat, condamner M. [I] [Y] à lui payer la somme mensuelle de 559.90 euros au titre des loyers et charges dus jusqu’au prononcé de la résiliation judiciaire ;
– condamner M. [I] [Y] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle, par référence au montant du dernier loyer applicable, révisable selon les modalités de l’indexation prévue au bail, le tout augmenté des charges et taxes récupérables, jusqu’à parfaite libération des lieux ;
– condamner M. [I] [Y] à lui payer la somme de 1 000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le cout des trois commandements de payer, et notamment ceux liés à une éventuelle procédure d’éviction forcée.

À l’audience, M. [W] [Z], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 5 592,85 euros selon décompte arrêté au 07 avril 2026, échéance du mois d’avril 2026 incluse. Il précise ne pas s’opposer à des délais de paiement malgré l’absence de reprise du paiement du loyer courant.

M. [I] [Y], comparant en personne, reconnaît le principe de la dette locative. Décrivant ses ressources et charges, il sollicite de plus larges délais de paiement et propose d’apurer la dette à concurrence de 200 euros par mois. Il s’oppose à la demande d’expulsion et sollicite ainsi la suspension de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, M. [W] [Z] justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 28 janvier 2026, soit plus de six semaines avant la première audience.

M. [W] [Z] est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

2. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le bail signé le 30 juillet 2022, le commandement de payer délivré le 15 mai 2025 et le décompte de la créance actualisé au 07 avril 2026 démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par la locataire.

Le bailleur invoque une dette locative de 5 592,85 euros, laquelle tient compte des sommes dues au titre des loyers et charges dont sont déduits les règlements du locataire.

La dette est ainsi justifiée et il convient de condamner M. [I] [Y] à payer à M. [W] [Z] la somme de 5 592,85 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 07 avril 2026, échéance d’avril 2026 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 717,36 euros à compter du 15 mai 2025, date du commandement de payer, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, sous réserve des développements ci-dessous.

3. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, le contrat de bail du 30 juillet 2022 comporte, en son article VIII, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte délivré le 15 mai 2025, M. [W] [Z] a fait commandement à M. [I] [Y] de payer la somme de 1 717,36 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 16 juillet 2025, sous réserve des développements ci-dessous.

4. Sur la demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire

En application du V de l’article 24 no 89-462 de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le VIII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. La suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, il ressort du dernier décompte produit qu’aucun loyer n’a été réglé dans son intégralité depuis l’échéance du mois d’août 2025. la condition de reprise du paiement du loyer courant à la date de l’audience n’est donc pas satisfaite et il ne saurait donc être fait application des dispositions de l’article 24 susmentionné.

Pour autant, le bailleur a indiqué, lors de l’audience, ne pas s’opposer à des délais de paiement renonçant ainsi expressément au bénéfice des conditions fixées par l’article 24 susmentionné pour octroyer des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande en délai de paiement selon les modalités qui seront fixées au dispositif.

Pour les mêmes motifs, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin, la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, M. [W] [Z] sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [I] [Y] et de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1240 et 1730 du code civil, M. [I] [Y] sera également redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, mais sans indexation du loyer à défaut de production d’un diagnostic de performance énergétique, en application du III de l’article 17-1 de la loi du 06 juillet 1989, indemnité qui sera due de la date de résiliation de plein droit du bail jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

5. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [I] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens en ce compris notamment le cout du commandement de payer du 15 mai 2025, mais à l’exclusion de toute autre commandement de payer dont il n’est pas justifié, sans qu’il soit besoin de préciser davantage, les autres actes envisagés étant, à ce stade, purement hypothétiques.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de M. [W] [Z] les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner M. [I] [Y] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS