TJ 77284, 10 juin 2026, RG 26/00893

Min N° 26/00627
N° RG 26/00893 - N° Portalis DB2Y-W-B7K-CEKBM

Mme [M] [C] épouse [W]

C/
M. [A] [Z]
Mme [K] [F]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 10 juin 2026

DEMANDERESSE :

Madame [M] [C] épouse [W]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Me Anne-elisabeth DEZARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [A] [Z]
[Adresse 2]
[Localité 2]

comparant

Madame [K] [F]
[Adresse 2]
[Localité 2]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noël
Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 08 avril 2026

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Anne-elisabeth DEZARD

Copie délivrée
le :
à : Monsieur [A] [Z] + Madame [K] [F]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 29 avril 2025, ayant pris effet le 03 mai 2025, Mme [M] [C] épouse [W] a donné à bail à M. [A] [Z] et Mme [K] [F] un logement situé [Adresse 2], à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel initial de 1 010 euros, des provisions mensuelles sur charges de 70 euros, outre un dépôt de garantie de 1 010 euros.

Invoquant des impayés, Mme [M] [W] a, par acte de commissaire de justice du 27 octobre 2025, fait signifier à M. [A] [Z] et Mme [K] [F] un commandement d’avoir à payer la somme de 2 138,18 euros au titre des loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice du 03 février 2026, Mme [M] [W] a fait assigner M. [A] [Z] et Mme [K] [F] à l’audience du 08 avril 2026 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
– la déclarer recevable en ses demandes ;
– constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement en ordonner la résiliation ;
– ordonner la libération des lieux par M. [A] [Z] et Mme [K] [F] et la remise des clés après l’établissement d’un état des lieux de sortie ;
– ordonner l’expulsion sans délai de M. [A] [Z] et Mme [K] [F] et de tous occupants de leur chef, avec l’assistance du commissaire de police, de la force publique et du serrurier si besoin est ;
– condamner solidairement M. [A] [Z] et Mme [K] [F] à lui payer la somme de 4 135,92 au titre des loyers et charges dus à la date du 10 décembre 2025, loyer du mois de décembre 2025 inclus, avec intérêts de droit à compter de l’assignation, sauf somme à parfaire au jour de l’audience ;
– condamner solidairement M. [A] [Z] et Mme [K] [F] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel, augmentée de la provision sur charges et de l’indexation le cas échéant, et ce jusqu’à complet déménagement et restitution des clés ;
– condamner in solidum M. [A] [Z] et Mme [K] [F] à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;
– condamner in solidum M. [A] [Z] et Mme [K] [F] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris notamment le cout du commandement de payer.

À l’audience du 08 avril 2026, Mme [M] [W], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 6 529,79 euros selon décompte arrêté au 18 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse. Elle précise qu’un versement de 1 008,39 eros a été effectué le 10 mars 2026 dont elle a tenu compte mais s’opposer à des délais de paiement.

M. [A] [Z] et Mme [K] [F], comparant en personne, reconnaissent le principe de la dette locative. Décrivant leurs ressources et charges, ils sollicitent de plus larges délais de paiement et propose d’apurer la dette à concurrence de 250 euros par mois en plus de leur loyer courant. Ils s’opposent à la demande d’expulsion et sollicite ainsi la suspension de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail, lorsqu’elle est motivée par une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, Mme [M] [W] justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 05 février 2026, soit plus de six semaines avant la première audience.

Mme [M] [W] est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

3. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 1310 du code civil prévoit que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le bail du 29 avril 2025, le commandement de payer délivré le 27 octobre 2025 et le décompte de la créance actualisé au 18 mars 2026, démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par les locataires au bailleur. Par ailleurs, le bail prévoit la solidarité des locataires dans leurs obligations vis-à-vis de leur bailleur en son paragraphe 7.

Le bailleur invoque une dette locative s’établissant à un total de 6 529,79 euros au 18 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse, montant prenant en compte les loyers dus dont ont été déduits les sommes versées par les locataires.

Il inclut cependant les frais de commissaire de justice pour 162,26 euros au 01er octobre 2025, lesquels relèvent des dépens et ne constituent ni des loyers, ni des charges. Il convient donc de les déduire du montant restant dû.

La dette locative est ainsi justifiée pour un montant de 6 367,53 euros et il convient de condamner solidairement M. [A] [Z] et Mme [K] [F] à payer cette à Mme [M] [W] au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 18 mars 2026, échéance du mois de mars 2026 incluse, sous réserve des développements ci-dessous.

4. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant six semaines consécutives.

En l’espèce, le contrat de bail du 29 avril 2025 comporte, en son article 8, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyers et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte délivré le 27 octobre 2025, Mme [M] [W] a fait commandement à M. [A] [Z] et Mme [K] [F] de payer la somme de 2 138,18 euros au titre des loyers et charges de retard, visant les clauses résolutoires insérées au bail.

Il résulte du décompte versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 09 décembre 2025, sous réserve des développements ci-dessous.

5. Sur la demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire

En application du V de l’article 24 no 89-462 de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le VIII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. La suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, il convient de noter que l’audience s’est tenue le 08 avril 2026 et qu’à cette date, le mois n’était pas terminé. Le dernier loyer courant doit donc être considéré comme étant celui de mars 2026. Or, il n’a pas été réglé en intégralité puisque la somme versée le 10 mars 2026 est inférieure au seul montant du loyer. Par ailleurs, le dernier loyer a avoir été réglé en intégralité l’a été pour l’échéance d’octobre 2025, et hors charges courantes. La condition de reprise intégral du versement intégral du loyer courant, avant la date de l’audience, n’est donc pas satisfaite.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande en délais de paiement et pour les mêmes motifs, de rejeter la demande tendant à la suspension de la clause résolutoire.

Partant, M. [A] [Z] et Mme [K] [F] étant occupants sans droit ni titre depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire, Mme [M] [W] sera autorisée à faire procéder à leur expulsion à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, des délais réduits n’étant pas justifiés par la bailleresse qui ne justifie ni n’argue de la mauvaise foi du locataire ou de l’introduction dans les lieux par manœuvres, menaces, voie de fait ou contrainte puisqu’ils y sont entrés au terme d’un bail locatif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1240 et 1730 du code civil, M. [A] [Z] et Mme [K] [F] seront condamnés in solidum à payer à la bailleresse une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 09 décembre 2025 égale au montant du loyer (soit 1 010 euros au 01er mars 2026) augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, mais sans indexation du loyer à défaut de production d’un diagnostic de performance énergétique, en application du III de l’article 17-1 de la loi du 06 juillet 1989, indemnité qui sera due jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

6. Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la bailleresse ne démontre ni ne caractérise le fait que la condamnation des défendeurs assortie des intérêts de droit ne serait pas de nature à réparer son entier préjudice, outre leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Il convient dès lors de rejeter sa demande à ce titre.

7. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum M. [A] [Z] et Mme [K] [F] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le cout du commandement de payer du 27 octobre 2025.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Mme [M] [W] les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum M. [A] [Z] et Mme [K] [F] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS