TJ 22278, 9 mars 2026, RG 25/02529

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Tel : [XXXXXXXX01]
MINUTE N° 26/00115
N° RG 25/02529 - N° Portalis DBXM-W-B7J-GAHQ
Le 09 MARS 2026

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame GODELAIN, JCP chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIER : Madame CHEVREL lors des débats et Monsieur DANTON lors du prononcé

DÉBATS : à l'audience publique du 15 Décembre 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 09 MARS 2026

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le neuf Mars deux mil vingt six

ENTRE :

S.A. [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Charlotte GARNIER, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant, substituée à l’audience par Me Kévin DOGRU, avocat au barreau de RENNES

ET :

Madame [C] [P], demeurant [Adresse 5]
non comparante ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 juillet 2023, la société HLM LES FOYERS a consenti un bail à usage d'habitation à Madame [C] [P] concernant un logement situé au [Adresse 6] à [Localité 3] moyennant le paiement d'un loyer de 444,62 euros.

Madame [C] [P] ayant cessé de payer ses loyers, une mise en demeure lui a été adressée par le bailleur par LRAR du 29 octobre 2024.

Madame [C] [P] a également été mise en demeure par courrier du 26 novembre 2024 de répondre à l'enquête d'occupation annuelle. Un surloyer de 277,90 euros lui a été appliqué à compter du mois de février 2025.

Par lettre recommandée en date du 7 janvier 2025, Madame [C] [P] a informé son bailleur de sa volonté de mettre fin au contrat de bail et de voir son préavis limité à 1 mois compte tenu du fait qu'elle est au RSA.

Par procès-verbal en date du 13 février 2025 un commissaire de justice, mandaté par la société [Adresse 3] a constaté que 5 personnes d'une même famille, la famille [E] occupaient les lieux. Madame [C] [P], présente, a précisé que cette occupation se fait contre versement d'un loyer de 500 euros mensuels depuis septembre 2024.

Par courriel en date du 21 juillet 2025, le maire de la commune de [Localité 4], Monsieur [B] [M], a signalé à la société HLM LES FOYERS les troubles occasionnés par la famille occupant le logement situé [Adresse 6].

Par exploit de commissaire de justice en date du 27 novembre 2025, la société [Adresse 3] a assigné Madame [C] [P] devant le juge des contentieux de la protection pour demander, au visa de la loi du 6 juillet 1989, de :
A titre principal :
- constater la validité du congé donné par Madame [C] [P] ;
- constater la résiliation du bail ;
A titre subsidiaire :
- prononcer la résiliation du bail conclu entre la société HLM LES FOYERS et Madame [C] [P] ;
- d'ordonner à défaut de départ volontaire, l'expulsion de Madame [C] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement passé le délai de 2 mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier;
- de condamner Madame [C] [P] au paiement à la société [Adresse 3] d'une indemnité d'occupation égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail jusqu'à son départ effectif ;
- de condamner Madame [C] [P] au paiement à la société HLM LES FOYERS au paiement de la somme de 5760,12 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 13 juin 2025 ;
de condamner Madame [C] [P] au paiement à la société [Adresse 3] de la somme de 7500 euros arrêtée au mois de novembre 2025 au titre des loyers perçus avec la sous-location illicite ;
- de condamner Madame [C] [P] au paiement de la somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- de condamner Madame [C] [P] aux dépens ;
- de dire qu'il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire.

L'affaire a été appelée à l'audience du 15 décembre 2025.

A cette audience l'affaire a été retenue et plaidée.

La Société HLM LES FOYERS, représentée par son conseil, s'en est rapportée à ses écritures. Le bailleur a rappelé que sa locataire a donné son congé le 13 janvier 2025 mais qu'elle a sous-loué à une famille de 7 personnes le logement, sans autorisation. Le bailleur demande l'expulsion de tous les occupants.
Madame [C] [P] n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter. La signification de l'assignation avait fait l'objet d'un procès-verbal 659.

L'affaire a été mise en délibéré au 9 mars 2026.

MOTIFS

Le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.

1 - Sur la validité du congé délivré par Madame [C] [P], locataire :

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 12 de la loi du 6 juillet 1989, prévoit que le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues au deuxième alinéa du paragraphe I de l'article 15.

Selon cet article 15, le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en mai propre contre récépissé ou émargement.

Et selon l'article 15 alinéa 2, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, le délai de préavis est d'un mois dans les cas suivant :
1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 ;
2° En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
3° Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
3° bis Pour le locataire bénéficiaire d'une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative aux poursuites ou d'une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;
4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé;
5° Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation.
Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

* * *

En l'espèce, Madame [C] [P] a conclu un contrat de bail avec la société [Adresse 3] le 3 juillet 2023 portant sur la location d'un appartement situé au [Adresse 6] à [Localité 3].

Il convient de constater que Madame [C] [P] a délivré un congé par lettre en LRAR du 7 janvier 2025, réceptionné par BSB LES FOYERS le 13 janvier 2025.

Ce congé, régulièrement reçu, comporte une demande de bénéfice d'un délai de préavis raccourci, ce qui n'est pas contesté par le bailleur.

Dès lors, il convient de conclure à la régularité du congé en date du 13 janvier 2025 et de retenir comme date de fin de contrat de bail le 13 février 2025.

2 - Sur les conséquences de la validité du congé :

Compte tenu de la régularité du congé, il convient de constater que Madame [C] [P] est déchue de tout titre d'occupation du bien loué à compter de l'écoulement du délai d'un mois.

Et selon l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi dans les mêmes formes lors de la remise et lors de la restitution des clés.

Or il convient de constater qu'aucun état des lieux, ni remise de clé n'ont pu être effectué puisque le commissaire de justice a constaté l'occupation des lieux par une famille du fait de la locataire.

Il en résulte que Madame [C] [P] n'a pas juridiquement restitué le logement. Elle sera condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux par elle et par les occupants de son chef. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 14 février 2025, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

L'expulsion de Madame [C] [P] et de tout occupant du logement sera par ailleurs ordonnée.

3 - Sur la qualification de la situation des occupants, tiers au contrat de bail :

Il n'est pas contesté par Madame [C] [P], locataire auprès de la société [Adresse 3] qu'elle a sous-loué le logement à une famille.

Ainsi, les membres de la famille [E] ne peuvent être qualifiés de squatteurs, puisqu'ils ne sont pas entrés par effraction dans le logement, objet du litige.

Par contre, la fin de tout titre d'occupation pour Madame [C] [P] a pour conséquence la déchéance de toute occupation pour la famille [E].

Dès lors, il convient de conclure que :
- Madame [V] [E] ;
- Monsieur [R] [E] ;
- Madame [O] [E] ;
- Monsieur [H] [E] ;
- Madame [N] [A], compagne de Monsieur [H] [E] ;
- Monsieur [Q] [E] ;
- Monsieur [I] [E] ;
sont occupants sans droit ni titre.

L'expulsion des personnes ci-dessus nommées est donc encourue, ainsi que des occupants de son chef.

4 - Sur la demande la demande de paiement des loyers impayés :

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges

En l'espèce, la société BSB LES FOYERS produit un décompte faisant état d'un impayé de loyers et charges à hauteur de 3248,47 euros au 28 février 2025.

Madame [C] [P] non comparante n'a pas contesté ce montant. Dès lors elle sera condamnée au paiement de ce montant.

5 - Sur la demande de condamnation au titre de la sous-location :

Selon l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

En l'espèce, Madame [C] [P] a admis, devant le commissaire de justice le 13 février 2025 qu'elle sous-loue le logement mis à sa disposition par la BSB LES FOYERS dans le cadre d'un contrat de bail, sans autorisation du propriétaire.

Madame [C] [P] a précisé avoir débuté cette sous-location depuis septembre 2024 et affirme percevoir 500 euros mensuel au titre de cette location.

Madame [C] [P] sera condamnée au paiement de la somme de 3000 euros (500X6) correspondant à la somme qu'elle a perçue au titre de la sous-location illicite.

Par contre la société BSB LES LOYERS sera déboutée du surplus demandé au titre du sous-loyer.

6 - Sur l'indemnité d'occupation :

Madame [C] [P] et les consorts [E], occupants sans droit ni titre seront condamnés in solidum au paiement de l'indemnité d'occupation due à la BSB LES FOYERS jusqu'à libération effective du logement.

Le montant correspondra au montant du loyer et des charges, tels qu'ils auraient été si le contrat de bail s'était poursuivi.

7 - Sur les autres demandes :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [C] [P], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, Madame [C] [P] sera condamnée au paiement de la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, aucun grief n'est formé concernant le fait d'écarter l'exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIFS