TJ 83137, 2 avr. 2026, RG 26/00280

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 26/00280 - N° Portalis DB3E-W-B7K-NXW4

AFFAIRE :

S.C.I. LE PANORAMIX

C/

[O]
[O]

JUGEMENT réputé contradictoire du 02 AVRIL 2026

Grosse exécutoire : Me KUNTZ
Copie : Madame [W] [O] / Monsieur [Y] [O]

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 02 AVRIL 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.C.I. LE PANORAMIX
prise en la personne de son représentant légal en exercice de Me [A] [P], Liquidateur amiable.
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me KUNTZ, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEURS :

Madame [W] [O]
née le 26 Septembre 1986 à [Localité 3]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 4]
comparante en personne

Monsieur [Y] [O]
né le 07 Mai 1962 à [Localité 5]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 6]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 02 Février 2026

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 02 AVRIL 2026 par Audrey MOYA, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 06 octobre 2022, la SCI LE PANORAMIX, représentée par son mandataire la SARL ADI, a consenti à Madame [W] [O] un bail à usage d’habitation d’une durée de trois ans reconductible tacitement, portant sur un logement sis [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 1 019,88 euros, outre une provision sur charges de 214,00 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 1 019,88 euros.

Selon acte sous seing privé en date du 06 octobre 2022, Monsieur [Y] [O] s’est porté caution solidaire de Madame [W] [O].

Par acte de commissaire de justice signifié le 03 janvier 2025, un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance a été délivré par La SCI LE PANORAMIX à Madame [W] [O], pour la somme en principal de 4 951,14 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 02 janvier 2025.

Ce commandement a été dénoncé le 09 janvier 2025 à Monsieur [Y] [O] en sa qualité de caution.

Par acte de commissaire de justice signifié le 18 août 2025 et le 19 août 2025, la SCI LE PANORAMIX a fait assigner Madame [W] [O] et Monsieur [Y] [O] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon et forme les demandes suivantes :
Constater et prononcer la résiliation survenue le 03 mars 2025, du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu le 06 octobre 2022 ; Ordonner l’expulsion de Madame [W] [O] et de tout occupant introduit de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique ; Condamner solidairement Madame [W] [O] ainsi que Monsieur [Y] [O], sa caution, à payer à la SCI LE PANORAMIX la somme de 5 548,05 euros au titre des loyers et provisions pour charges dus jusqu’au 03 mars 2025 ; Condamner solidairement Madame [W] [O] ainsi que Monsieur [Y] [O], sa caution, à payer à la SCI LE PANORAMIX les intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées, ce en application de l’article 1231-6 du code civil ; Fixer l’indemnité d’occupation en application de l’article 12.1 des conditions générales du bail, d’un montant de 88,50 euros par jour, de la résiliation à la libération des locaux et la restitution des clés, indemnité à indexer selon les dispositions du contrat résilié ; A titre subsidiaire : fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant égale à la somme du loyer et provision pour charges selon le bail, outre réindexation légale, et ce jusqu’à libération des lieux ; Condamner solidairement Madame [W] [O] ainsi que Monsieur [Y] [O], sa caution, à payer à la SCI LE PANORAMIX l’indemnité d’occupation fiée, du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés ; Condamner solidairement Madame [W] [O] ainsi que Monsieur [Y] [O], sa caution, au paiement de la somme de 8 922,79 euros arrêtée au 25 juillet 2025, selon décompte, hors indemnité d’occupation, ainsi qu’au paiement mensuel de la somme égale aux loyer et provision pour charges selon le bail, outre réindexation légale, jusqu’à libération des lieux ; En application de l’article 1343-2 du code civil, dire que les intérêts ayant plus d’un an d’ancienneté seront eux-mêmes productifs d’intérêts, ce au taux de l’intérêt légal ; Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; Condamner in solidum Madame [W] [O] ainsi que Monsieur [Y] [O], sa caution, aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 03 janvier 2025 ainsi que sa dénonce à la caution ; Condamner in solidum Madame [W] [O] ainsi que Monsieur [Y] [O], sa caution, au paiement de 2 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département du Var le 04 décembre 2025.

Au soutien de ses prétentions, au visa des articles 7 et 24 de la loi du 06 juillet 1989 et des articles 1134, 1343-2 et 1231-6 du code civil, il soutient à titre principal que la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail consenti à Madame [W] [O] est acquise suite à la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux en date du 03 janvier 2025 et justifie ainsi l’expulsion de la locataire. Elle argue également de ce que l’indemnité d’occupation qui lui est due doit être fixée conformément à l’article 12.1 du bail, ou subsidiairement, à un montant égal aux loyer et provision pour charges selon le bail, outre réindexation légale.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience 02 février 2026, au cours de laquelle la SCI LE PANORAMIX était représenté par son Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère oralement et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.
Elle soutient que la clause résolutoire est acquise et que l’expulsion doit être prononcée. Elle actualise le montant de sa dette à 17 714,08 euros, en précisant que la somme de 12 235,11 euros a fait l’objet d’un effacement par la commission de surendettement. Elle s’oppose à tout échelonnement de la dette.

Madame [W] [O] a comparu. Elle explique avoir été déclarée recevable à la procédure de surendettement en octobre 2025. Elle ajoute que la CAF a rétabli les APL pour la somme de 772 euros. Elle précise également qu’elle a trois enfants mineurs à charge. Elle affirme qu’elle va régler 800 euros durant la semaine puis 2 000 euros en mars 2026. Elle souhaite rester dans le logement.

Monsieur [Y] [O], cité à étude du commissaire de justice en application des articles 656 et 658 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Sur la demande de résiliation du bail d’habitation et la demande d’expulsion

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Conformément à l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L.843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au présent litige en ce que le contrat de bail a été conclu en octobre 2023, soit postérieurement à l'entrée en vigueur de ladite loi, « I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En outre, selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Conformément à l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

Conformément à l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En l’espèce, Madame [W] [O] a signé le 06 octobre 2022 un bail d’habitation la liant au propriétaire La SCI LE PANORAMIX.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (article 8) prévoyant la résiliation de plein droit du bail « deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat ».

Il apparaît que Madame [W] [O], qui s’est engagée à payer son loyer et les charges efférentes lors de la signature du contrat de bail la liant à La SCI LE PANORAMIX, a délibérément mis fin à l’exécution de cette obligation contractuelle, dès lors qu’elle a cessé de payer son loyer et les charges afférentes de façon régulière et en totalité, tel que cela ressort du dernier décompte produit aux débats arrêté au mois de février 2026.

Malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue à l’article 8 du bail et de ses conséquences graves par le commandement de payer, signifié au locataire le 03 janvier 2025 et dénoncé à Monsieur [Y] [O] en sa qualité de caution en date du 09 janvier 2025, ces derniers n'ont pas apuré l'intégralité de leur dette d’un montant de 4 951,14 euros arrêtée au 02 janvier 2025, dans le délai de deux mois imparti, tel que cela ressort du dernier décompte produit aux débats.

Dès lors, force est de constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée à l’article 8 du bail liant les parties à la date du 04 mars 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et de l'indemnité d'occupation et les incidences de la procédure de surendettement

L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties et de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs l'occupation des lieux sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de location cause nécessairement un préjudice au bailleur qu'il convient de réparer, jusqu'à la libération des lieux car, en application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En outre, l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordé, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Toutefois, l’article 24 VIII de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture, que ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges et que, si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, la clause reprendant son plein effet dans le cas contraire.

En l’espèce, il résulte de l’extrait de compte détaillé arrêté au mois de février 2026 que le retard pris par les défendeurs dans le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation s'élève à la somme de 17 714,08 euros, échéance de février 2026 incluse.

A l’audience, Madame [W] [O] a exprimé son souhait de se maintenir dans le logement, auquel s’est opposé la bailleresse.

Par ailleurs, il est constant, au regard des pièces versées aux débats, que la commission de surendettement des particuliers du Var a imposé le 03 décembre 2025 un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de Madame [W] [O]. Or, aucune contestation n'a été formée par l’une des parties contre cette décision.

Compte-tenu de l’effacement de la dette locative au 03 décembre 2025 par l'effet du un rétablissement personnel pour un montant de 12 235,11 euros au profit de la société bailleresse, il apparaît, au vu du décompte arrêté au mois de février 2026, que Madame [W] [O] se trouve aujourd’hui redevable d’une somme totale de 5 478,97 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, février 2026 inclus.

Or, faute pour Madame [W] [O] de justifier s’être libérée de cette dette conformément aux dispositions de l’article 1353 alinéa 2 du code civil, celle-ci doit être condamnée, solidairement avec Monsieur [Y] [O] conformément à l’acte de cautionnement souscrit par ce dernier en date du 06 octobre 2022, à payer la somme de 5 478,97 euros à la SCI LE PANORAMIX, échéance du mois de février 2026 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la présente décision en application de l’article 1231-7 du code civil, et avec intérêts capitalisés en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

En outre et eu égard à l'ensemble de ces éléments, il convient, en application des dispositions de l'article 24 VIII de la loi du 06 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant la mesure d’effacement, soit jusqu'au 03 décembre 2027, dans les conditions prévues au dispositif.

Il convient cependant de rappeler que ce délai n'affecte pas l’exécution du contrat de location et qu'il appartiendra notamment à Madame [W] [O] de s'acquitter du paiement du loyer et des charges.

Sur les demandes accessoires

Madame [W] [O] et Monsieur [Y] [O], qui succombent à l’instance, supporteront in solidum les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de la signification du commandement de payer et de sa dénonce à la caution.

Madame [W] [O] et Monsieur [Y] [O] seront également condamnés in solidum à payer à La SCI LE PANORAMIX la somme de 500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS