TJ 83137, 26 janv. 2026, RG 25/05335

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/05335 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NQLK

AFFAIRE :

[R] [T]

C/

[F]
[P]

JUGEMENT réputé contradictoire du 26 JANVIER 2026

Grosse exécutoire : Me WIBAULT

Copie : Monsieur [W] [F] - Madame [L] [P]

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 26 JANVIER 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [C] [R] [T]
née le 12 Novembre 1971 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me WIBAULT, avocat du barreau de ARRAS substitué par Me CAYOL, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [F]
né le 26 Mars 1986 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 5]
comparant en personne

Madame [L] [P]
née le 04 Novembre 1985 à [Localité 6]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 5]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 01 Décembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 26 JANVIER 2026 par Audrey MOYA, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé, signé électroniquement en date du 03 octobre 2023, Madame [C] [R] [T], représentée par l’agence immobilière QUADRIMMO, a consenti à Monsieur [W] [F] et à Madame [L] [P] un bail à usage d’habitation d’une durée de trois ans reconductible tacitement, portant sur une maison F5 non meublée, située [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 1 475,00 euros, outre la régularisation annuelle des charges (taxe sur les ordures ménagères), ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 1 475,00 euros.

Le 04 mars 2025, l’agence immobilière QUADRIMO a adressé une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception à Monsieur [W] [F] et à Madame [L] [P] afin qu’ils s’acquittent de la somme de 3 270,10 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice signifié le 12 mars 2025, un commandement de payer les loyers a été délivré par Madame [C] [R] [T] à Monsieur [W] [F] et à Madame [L] [P], pour la somme en principal de 3 278,10 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés à mars 2025.

Ce commandement a été dénoncé à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans le Var le 13 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 23 juillet 2025, Madame [C] [R] [T] a fait assigner Monsieur [W] [F] et Madame [L] [P] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon afin de voir :
Dire et juger Madame [C] [R] [T] recevable et bien fondée en ses demandes et y faire droit ; Constater, à défaut prononcer, la résiliation du bail acquise de plein droit par le jeu de la clause résolutoire en vertu de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par loi du 29 juillet 1998 et des articles 1728 et 1741 du code civil ; En tout état de cause :
Déclarer Monsieur [W] [F] et Madame [L] [P] occupants sans droit ni titre du logement qu’ils occupent sis [Adresse 4] ; Ordonner, en conséquence, l’expulsion de Monsieur [W] [F] et de Madame [L] [P] ainsi que celle de toutes personnes induites par eux dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; Autoriser la demanderesse à transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais et risques et périls de la défenderesse en verte des dispositions des articles L.433-1 et suivants du Codes des procédures civiles d’exécution ; Condamner solidairement Monsieur [W] [F] et Madame [L] [P] au paiement de la somme de 4 825,53 euros au titre des loyers et impayées selon décompte arrêté à la date du 03 juin 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir et ce jusqu’à parfait paiement ; Ordonner la capitalisation des intérêts par application de l’article 1343-2 du code civil ; Condamner solidairement Monsieur [W] [F] et Madame [L] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date de la résiliation du bail, égale au montant des loyers et charges subissant les augmentations légales et ce jusqu’à la libération effective des lieux ; Condamner solidairement Monsieur [W] [F] et Madame [L] [P] au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner solidairement Monsieur [W] [F] et Madame [L] [P] au paiement des entiers frais et dépens engagés dans le cadre de la présente instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, outre le coût de la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire.
Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département du Var le 24 juillet 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience 1er décembre 2025, au cours de laquelle Madame [C] [R] [T] était représentée par son Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère oralement et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.
Elle actualise le montant de la dette locative à la somme de 12 505,50 euros, selon un dernier décompte en date du 24 novembre 2025. En outre, elle s’oppose à la demande de délais formée par le locataire.

Au soutien de ses prétentions, au visa de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, des articles 1103, 1728, 1729 et 1741 du code civil, des articles L.411-1 et L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution et de l’article 54 du code de procédure civile, elle soutient à titre principal que la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail consenti à Monsieur [W] [F] et à Madame [L] [P] est acquise suite à la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux en date du 12 mars 2025 et justifie ainsi l’expulsion des locataires. Elle argue également de ce que l’indemnité d’occupation qui lui est due doit l’être à compter de l’expiration du délai de deux mois du commandement de payer infructueux susmentionné, qu’elle est égale au montant du loyer et des charges subissant les augmentations légales jusqu’à libération effective des lieux.
A titre subsidiaire, elle soutient que la résiliation judiciaire du contrat de bail doit être prononcée pour défaut de paiement répété des loyers et charges.
Enfin, elle fait valoir, au visa de l’article 14 de la loi du 06 juillet 1989, que le contrait de bail comporte une clause de solidarité à l’égard des copreneurs.

Monsieur [W] [F] a comparu. Il reconnaît la dette locative et sollicite l’octroi de délais de paiement afin d’apurer cette dernière. Il précise que sa compagne a été licenciée économiquement et qu’il a déposé un dossier de surendettement le 18 novembre 2025. Il ajoute percevoir un salaire de 3000 euros net par mois dans le cadre d’un contrat de travail à durée indéterminée. En outre, il précise qu’il va reprendre le paiement des loyers à partir de janvier 2026, qu’il a une fille âgée de deux mois et que sept personnes vivent dans le logement.

Madame [L] [P], citée à étude du commissaire de justice en application des articles 656 et 658 du code de procédure civile, n’a pas comparue et n’a pas été représentée à l’audience.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 26 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 24 juillet 2025 plus de six semaines avant l'audience du 01 décembre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la bailleresse, bien que personne privée, justifie avoir saisi la CCAPEX le 13 mars 2025 soit au moins deux mois avant la délivrance de l'assignation le 23 juillet 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
L’action de Madame [C] [R] [T] est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du bail d’habitation et d’expulsion

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Conformément à l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L.843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au présent litige en ce que le contrat de bail a été conclu en octobre 2023, soit postérieurement à l'entrée en vigueur de ladite loi, « I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En outre, selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Conformément à l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

Conformément à l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En l’espèce, Monsieur [W] [F] et Madame [L] [P] ont signé électroniquement le 03 octobre 2023 un bail d’habitation les liant à la propriétaire Madame [C] [R] [T]. Cette dernière a signé ledit contrat de bail électroniquement le 10 octobre 2023. Le contrat de bail est donc valide à cette date, étant précisé que les signatures électroniques ont été authentifiées.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (article VIII) prévoyant la résiliation de plein droit du bail « à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie prévu au contrat ».
Il apparaît que Monsieur [W] [F] et Madame [L] [P], qui se sont engagés à payer leur loyer et les charges efférentes lors de la signature du contrat de bail les liant à Madame [C] [R] [T], ont délibérément mis fin à l’exécution de cette obligation contractuelle, dès lors qu’ils ont cessé de payer leur loyer et leurs charges afférentes de façon régulière et en totalité, tel que cela ressort du dernier décompte produit aux débats en date du 24 novembre 2025.

Malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue à l’article VIII du bail et de ses conséquences graves par le commandement de payer, signifié aux locataires le 12 mars 2025, ces derniers n'ont pas apuré l'intégralité de leur dette d’un montant de 3 278,10 euros arrêtée au 1er mars 2025, dans le délai de six semaines imparti, tel que cela ressort du dernier décompte produit aux débats.

Si à l’audience Monsieur [W] [F] fait état d’un dépôt de dossier de surendettement à la date du 18 novembre 2025, il n’en justifie pas pour autant, étant précisé qu’une hypothétique décision de recevabilité après cette date serait sans incidence sur l’acquisition de la clause résolutoire, cette dernière étant antérieure.

Dès lors, force est de constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée à l’article « VIII CLAUSE RESOLUTOIRE » du bail à la date du 24 avril 2025, le délai de six semaines ayant expiré le 23 avril 2025 à minuit, en application de l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.

Aussi, faute du départ volontaire de Monsieur [W] [F] et Madame [L] [P], leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef sera ordonnée des lieux sis [Adresse 3] selon les modalités du présent dispositif.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et de l'indemnité d'occupation et la demande reconventionnelle de délais de paiement

Il appartient aux défendeurs, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, de rapporter la preuve du paiement ou du fait qui aurait produit l’extinction de l’obligation.

L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties et de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs l'occupation des lieux sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de location cause nécessairement un préjudice au bailleur qu'il convient de réparer, jusqu'à la libération des lieux car, en application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En outre, le juge peut même d'office, sur le fondement de l'article 24V de la loi du 06 juillet 1989, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, ce qui entraîne la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit.

En application des articles 24V et 24VII de la loi du 06 juillet 1989, le locataire doit être en situation de régler sa dette locative et avoir repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience, ou à défaut avoir obtenu l'accord du bailleur, mais faute d'avoir l'un ou l'autre, aucun délai ne peut lui être octroyé.

En l’espèce, il résulte de l’extrait de compte détaillé en date du 24 novembre 2025 que le retard pris par les défendeurs dans le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation s'élève à la somme de 12 505,50 euros, échéance de novembre 2025 incluse, déduction faite de la somme de 178,28 euros au titre des frais d’huissier appelés le 07 avril 2025, étant rappelé que seuls les impayés locatifs peuvent constituer la dette locative.

Il convient de rappeler que le contrat de bail du 10 octobre 2023 liant les parties prévoyait que « le bailleur accorde une gratuité de loyer hors charges et taxes du 10/10/2023 au 31/12/2023 aux locataires, en contrepartie, les locataires s’engagent à repeindre l’ensemble de la maison (murs et plafonds) dans les règles de l’art. Ils s’engagent également à changer les meubles de cuisine par de nouveaux meubles et à nettoyer le jardin ». Le dernier décompte produit par la demanderesse tient compte de cette dispositions contractuelle.

Lors de l’audience, Monsieur [W] [F] a sollicité des délais de paiement, indiquant percevoir un salaire de 3 000 euros net par mois, avoir déposé un dossier de surendettement et être en capacité de reprendre le paiement des loyers en janvier 2026. Néanmoins, ce moyen devra être écarté au regard des développements précédents et en l’absence de production de toute pièce justificative. De surcroît, il résulte du dernier décompte locatif que les locataires n’ont pas, de manière générale, repris le paiement de leur loyer depuis de nombreux mois. De plus, la bailleresse s'est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Dans ces conditions, aucun délai de paiement ne pourra être accordé à Monsieur [W] [F] et sa demande sera rejetée.

En conséquence, Monsieur [W] [F] et Madame [L] [P] seront condamnés solidairement, en application de la clause de solidarité prévue au bail (article VII du contrat de bail), à verser la somme de 12 505,50 euros au bailleur, échéance du mois de novembre 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la présente décision en application de l’article 1231-7 du code civil, et avec intérêts capitalisés en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

En outre, dans l'attente du départ effectif des locataires, il convient de fixer une indemnité mensuelle d'occupation, due en lieu et place du loyer pour le logement, situé [Adresse 3], à compter du mois de décembre 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, d’un montant de 1 475,00 euros correspondant au dernier loyer charges comprises, non indexée, s'agissant d'une créance indemnitaire et non contractuelle.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [W] [F] et Madame [L] [P], qui succombent à l’instance, supporteront in solidum les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de la signification du commandement de payer.

Monsieur [W] [F] et Madame [L] [P] seront également condamnés in solidum à payer à Madame [C] [R] [T] la somme de 500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS