TJ 83137, 6 févr. 2026, RG 24/06529

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 24/06529 - N° Portalis DB3E-W-B7I-NATR

AFFAIRE :

[H]
[S]

C/

[J]

JUGEMENT contradictoire du 06 FEVRIER 2026

Grosse exécutoire : Me MIGNARD
Copie : Me BARTHELEMY

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 06 FEVRIER 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS :

Madame [Y] [H] épouse [S]
née le 04 Novembre 1985 à [Localité 2] (VIETNAM)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me MIGNARD, avocat du barreau de TOULON

Monsieur [R] [S]
né le 14 Septembre 1972 à [Localité 4] (VIETNAM)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me MIGNARD, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [J]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représenté par Me BARTHELEMY, avocat du barreau de DRAGUIGNAN substitué par Me PALERM, avocat du barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mélanie HAK
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 15 Décembre 2025

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 06 FEVRIER 2026 par Mélanie HAK, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par assignation en date du 28 octobre 2024, Madame [Y] [H] épouse [S] et Monsieur [R] [S] ont attrait Monsieur [L] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] afin de solliciter sa condamnation à leur payer la somme de 5.600 euros en restitution d’un dépôt de garantie, 1.120 euros correspondant à la pénalité de retard, 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et les dépens.

L’affaire a été appelée le 5 mai 2025, renvoyée à deux reprises à la demande des parties pour se mettre en état, et plaidée le 15 décembre 2025.

Lors des débats les parties ont été représentées par leur conseil et se sont référées à leurs conclusions déposées.

Les époux [S] ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance.
Ils exposent que par contrat sous signature privée du 3 novembre 2023, Monsieur [J] leur a consenti un bail d’habitation meublé portant sur une maison située [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 2.800 euros charges comprises. Un dépôt de garantie de 5.600 euros a été versé. Un état d’entrée des lieux a été contradictoirement établi entre les parties le 17 novembre 2023. Un état des lieux de sortie a été dressé par commissaire de justice le 31 mai 2024. Aucune différence notable n’a été relevée lors de la restitution du bien. Les époux [S] soulignent n’avoir occupé les lieux que durant 6 mois. Or le propriétaire a retenu l’intégralité du dépôt de garantie. Cette retenue est abusive.

Monsieur [J] a demandé le rejet des demandes des époux [S] et leur condamnation à titre reconventionnel, à lui payer une somme de 2.848,25 euros outre 2.500 euros de frais irrépétibles.
Monsieur [J] soutient que les sommes retenues ont été justifiées par factures. Un reliquat de 2.848,25 euros reste à rembourser au titre des réparations. Le jardin et la piscine ont été rendus dans un état « lamentable » qui a contribué à la venue de nuisibles. Cet état a été constaté par commissaire de justice et témoins.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 6 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS,

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

Néanmoins, selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit en justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

Sur la restitution du dépôt de garantie

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire ; il doit être restitué déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Le dépôt de garantie "est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.".

Par ailleurs, l'article 1732 du code civil prévoit que le preneur « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ».

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé:
c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation.

Le décret n°87-712 du 26 août du 26 août 1987 fixe la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives incombant au locataire.
Les réparations locatives n'impliquent pas la remise à neuf des papiers peints, peintures au revêtement de sol dès lors que leur dégradation provient d'un usage normal et légitime de la chose louée et de la vétusté (Civ. 3ème 7 mars 1972, Bull 151, pourvoi 70-14.409, Civ. 3ème 17 octobre 1990, Bull 188, pourvoi 88-20.194).

Ces textes établissant une présomption de responsabilité des désordres constatés en fin de bail, il appartient au preneur de démontrer que ces désordres ont eu lieu sans sa faute, mais il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l'existence des dégradations locatives.

En l’espèce il n’est pas contesté que les parties ont été liées par un contrat de bail meublé entre le 3 novembre 2023 et le 31 mai 2024, et qu’un dépôt de garantie de 5.600 euros a été versé par les époux [S] à Monsieur [J].

Pour justifier de la non-restitution du dépôt de garantie, Monsieur [J] impute aux époux [S] plusieurs dégradations et négligences dans l’entretien du bien.

L’état des lieux d’entrée a été effectué le 17 novembre 2023 entre les époux [S] et l’agence CENTURY 21, mandataire de Monsieur [J].

L’état des lieux de sortie a été dressé par commissaire de justice le 31 mai 2024 à la demande de Monsieur [J] en présence de l’agence CENTURY 21, Monsieur [J] et de Madame [S].

Il ressort de la comparaison des états des lieux, les différences suivantes :
La climatisation n’a pas été révisée, les deux climatiseurs sont sales Des plantes ont été plantées et enlevées en bordure de la terrasse, la terre ayant été remuée à cet endroit Quelques traces vertes au niveau des murs et sur le fond par endroits dans la piscineIl manque une cisaille, deux sécateurs et des cintres, un petit meuble de rangement Ikea (peut-être emportés par erreur dans le déménagement)L’un des asperseurs du système d’arrosage a été scalpé par la tonte et est casséUn bananier a été enlevé, deux plantes en pot sont mortes 4 Trous de vis dans le plafond de l’entrée Dépôt au niveau du syphon de purge du cumulus Partie centrale de la douche sale Revêtement du cadre du miroir dégradé en partie basse Une trace rose sur l’une des étagères de la salle de bain 3 vis au plafond et 2 vis rebouchées dans l’escalierRail inférieur de la salle d’eau de l’étage sale Une roulette de porte coulissante de placard manquante
Monsieur [J] affirme que la piscine n’a pas été entretenue. Or cette piscine, déjà décrite en état d’usage, était couverte à l’entrée des époux [S] dans les lieux. Il n’a été vérifié ni le fonctionnement du robot, ni celui de la pompe de filtration. Le commissaire observe que l’eau est propre. Il n’est ainsi pas question d’une « eau verte », d’« algues au fond de bassin », qui ont nécessité une intervention de rattrapage de la piscine comme visée dans la facture datée eu 9 juin 2024. Il n’est ainsi pas possible d’établir si les quelques traces vertes relevées par endroits au niveau des murs et sur le fond par le commissaire de justice ou le dysfonctionnement des équipements préexistaient avant l’arrivée des locataires. La retenue d’un montant de 582,90 euros correspondant au nettoyage n’est donc pas justifiée.

D’autre part, une somme de 1.258,95 euros a été imputée au remboursement de la table de salle à manger, 4 chaises et un matelas. Or l’état d’entrée des lieux mentionne 8 chaises en état d’usage dont 1 avec brûlure, la table à manger en état d’usage avec des traces, le matelas dans la chambre 4 en état d’usage avec tâches. Il n’y avait donc pas lieu à les remplacer.

Il n’est pas justifié de la régularisation des taxes d’ordures ménagères à hauteur de 366,70 euros, ni des « retenues Canal de Provence et canal de Suez » pour un total de 1.120 euros. Ces demandes, bien que pouvant être fondées en leur principe, ne sont pas corroborées en leur montant.

Le commissaire de justice constate un bon état d’entretien du jardin, ce que confirment les photographies annexées. L'état des lieux d'entrée, s'il énumère un arbuste et un arbre, n'en donne pas le détail. Le remplacement d’arbustes par 1 arecastrum syagrus et 1 strelitzia sera par conséquent rejeté.

Le défaut d'entretien du jardin ne ressort pas du constat d'état des lieux de sortie, de sorte que le « forfait jardin » et le « devis dératisation » ne seront pas retenus. La présence de nuisibles d’une part, du fait des locataires d’autre part, n’est d’ailleurs nullement démontrée.

Il n’est pas contesté que conformément aux dispositions du décret 87-712 du 26 août 1987 et aux stipulations contractuelles (page 7 du bail), l'entretien courant des éléments de chauffage ou de climatisation incombait aux locataires lesquels doivent en justifier.

Il n’est pas démenti par les époux [S] qu’ils n’ont pas effectué d’interventions sur les climatiseurs. Toutefois, c’est à juste titre qu’ils soulignent n’avoir occupé les lieux que durant six mois.

Or les articles L.224-1 et R. 224-42 à R. 224-45-9 du code de l'environnement n’imposent une obligation d'entretien destinée aux systèmes thermodynamiques dont la puissance nominale est comprise entre 4 et 70 kilowatts, à l'initiative de l'occupant, que tous les deux ans, et une inspection des systèmes thermodynamiques dont la puissance nominale est supérieure à 70 kW qu’une fois tous les 5 ans, à l'initiative du propriétaire. En cas de remplacement d’une PAC ou d’installation d’une nouvelle PAC, le premier entretien doit être effectué au plus tard dans les 2 ans qui suivent son remplacement ou son installation. Lorsqu’un nouveau système de climatisation est installé, la première inspection a lieu dans les 5 ans qui suivent le remplacement ou l’installation du système.

En l’occurrence, les climatiseurs fonctionnaient à l’entrée des époux [S] dans les lieux mais également à leur départ. Le commissaire de justice précise uniquement qu’ils sont sales.

Le délai d’entretien n’ayant pas expiré, il ne peut être considéré que les époux [S] ont manqué à leur obligation d’entretien des climatiseurs. Peuvent en revanche être retenus des frais de nettoyage des appareils, rendus sales. La facture d’un montant de 527,27 euros pour l’entretien complet unité extérieure x7 et unité extérieure x2 sera donc rejetée.

Monsieur [J] sollicite le remboursement de la réfection de la peinture dans l’intégralité des locaux.

Or, si le plafond du hall est décrit en bon état, les murs présentaient des légères traces à l’état d’entrée, de même que ceux de la cuisine, du séjour, du cellier, de la chambre 1, buanderie, WC du bas, montée d’escalier, dégagement, considérés comme en état d’usage ou bon état mais avec des légères traces, éclats, trous de cheville bouchés, vis, chocs, écailles.
Le constat de sortie fait ressortir des traces et collants dans la chambre Nord-ouest, qui figuraient déjà à l’entrée sous « vis, légères traces », de même que les quelques tâches bleues au-dessus du caisson du système de chasse d’eau sous « tâches de peinture » sur la faïence murale / crédence des WC.
De fait, seuls 4 trous de vis placo dans le plafond du hall, trois vis au niveau du plafond et deux vis à placo sommairement rebouchés en haut de la montée d’escalier sont imputables aux locataires. Ces quelques traces d’aménagement ne justifient pas une rénovation des murs et plafonds de toutes les pièces de la maison, à hauteur de 4.562,50 euros, dont la moitié est réclamée aux locataires.

Enfin, au titre des dégradations locatives, les locataires sont tenus de procéder au nettoyage des dépôts de calcaire dans les appareils sanitaires mais également à un entretien courant des encadrements des portes et fenêtres.

Le commissaire a noté que les lieux ont été rendus globalement propres, hormis l’intérieur de deux climatiseurs, le syphon de purge du cumulus qui présente des dépôts, la partie centrale de la douche qui est sale, le rail inférieur de la cabine de la salle d’eau du haut.
Les taches blanches sur fond noir de l’évier de la cuisine et l’entartement du système de douchette étaient notés à l’entrée « rayé un peu, tartre », « en état d’usage ».

Il convient, au vu des photographies et éléments produits, de limiter l'intervention d'une personne pour effectuer le nettoyage de ces éléments, à une heure et non à une prestation de nettoyage complet de la villa de 167 m2, pour un montant de 1.300 euros.

En définitive il y a eu de retenir comme frais de remise en état imputables aux époux [S] :
Le rebouchage et peinture de 4 trous de vis placo dans le plafond du hall, trois vis au niveau du plafond et deux vis à placo sommairement rebouchés en haut de la montée d’escalier Le nettoyage de l’intérieur de deux climatiseurs, de syphon de purge du cumulus qui présente des dépôts, la partie centrale de la douche qui est sale, le rail inférieur de la cabine de la salle d’eau du hautLe remplacement de l’asperseur du système d’arrosage cassé, d’une cisaille, deux sécateurs, des cintres, un petit meuble de rangement Ikea (dont la valeur n’est pas connue), la roulette de porte coulissante de placard
Ces détériorations incombent aux locataires s’agissant de menues réparations et relevant de leur obligation d’entretien courant des lieux.

Les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur au titre des réparations locatives présentent un caractère indemnitaire, de sorte que le bailleur n'est pas tenu de démontrer qu'il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquels il sollicite une indemnisation. En conséquence les devis fournis n'ont qu'une portée indicative et ne présente un intérêt pour l'estimation du montant des réparations locatives qu'autant qu'ils ne sont pas surévalués et sont en relation étroite avec les dégradations constatées.

Le bailleur est donc en droit, en application des articles susvisés, de solliciter la réparation intégrale du préjudice que lui cause l'inexécution par le locataire des réparations locatives et l'indemnisation à laquelle il peut prétendre n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations, ni même à la justification d'un préjudice.

Compte tenu des devis produits par Monsieur [J], de la courte durée de l’occupation des lieux par les époux [S], et du caractère circonscrit et minimes des dégradations, il sera fait droit à la demande de réparation locative à hauteur de 600 euros.

Monsieur [J] sera par conséquent débouté de sa demande en paiement de frais complémentaires.

Nonobstant la compensation des créances respectives, la retenue de l’intégralité du dépôt de garantie n’apparaît pas justifiée.

Monsieur [J] sera condamné à payer aux époux [S] la somme de 5.000 euros en restitution du dépôt de garantie.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [J], partie perdante, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile

L’équité exige qu’il soit condamné en outre à payer aux époux [S] la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Compte-tenu de la nature de l'affaire, l'exécution provisoire de la présente décision, qui est de droit, n’a pas lieu être écartée.

PAR CES MOTIFS,