TJ 83137, 9 mars 2026, RG 23/07527

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 23/07527 - N° Portalis DB3E-W-B7H-MOJI

AFFAIRE :

[Q]

C/

[E]
[B]
S.A.R.L. ADI 251

JUGEMENT réputé contradictoire du 09 MARS 2026

Copie : Me ROURE - Me KUNTZ - Monsieur [V] [B] - S.A.R.L. ADI [Cadastre 1]

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 09 MARS 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [Z] [Q]
née le 07 Mars 1986 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me ROURE, avocat du barreau de TOULON
(AJ 83137/001/2022/004667 du 09/06/2022)

à

DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [E]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
LUXEMBOURG
représenté par Me KUNTZ, avocat du barreau de TOULON

Monsieur [V] [B]
né le 09 Février 1984 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 5]
non comparant, ni représenté

S.A.R.L. ADI 251
[Adresse 5]
[Localité 6]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Céline DALLEST
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 12 Janvier 2026

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 09 MARS 2026 par Céline DALLEST, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé en date du 05 juin 2020, Monsieur [T] [E] a consenti, par l’intermédiaire de son mandataire, à Madame [Z] [Q] un bail à usage d’habitation portant sur un logement ainsi qu’un garage sis à [Localité 1] ([Localité 7]), [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer total mensuel initialement fixé à 813,69 euros (699,87 euros + 113,82 euros ), outre 215,00 euros (210,00 + 5,00) de provisions mensuelles sur charges.
Aux termes de deux avenants en date du même jour, il a convenu une imputation des loyers dus à concurrence de 353,00 euros (250,00 euros + 103,00 euros) au profit de la locataire sur une période de 24 mois, en contrepartie de la réalisation de travaux.

Par acte authentique en date du 10 juin 2020, Monsieur [V] [B] s’est porté caution solidaire de Madame [Z] [Q].

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 30 juin 2022, Madame [Z] [Q] a donné congé dudit logement.

Par acte délivré le 03 novembre 2023, Madame [Z] [Q] a fait assigner Monsieur [T] [H] ainsi que la société dénommée SARL ADI [Cadastre 1] devant la présente juridiction aux fins de voir :
Déclarer sa demande recevable et bien fondéeDéclarer Monsieur [E] et son mandataire la SARL ADI [Cadastre 1] solidairement responsable du trouble de jouissance et des dommages matériels qu’elle a subisCondamner Monsieur [E] et son mandataire la SARL ADI 251 solidairement à lui verser :. 8 000,00 euros au titre de l’indemnisation du trouble de jouissance
. 7 705,00 euros au titre du préjudice matériel
. 5 000,00 euros au titre du préjudice moral
. 5 000,00 euros au titre du préjudice physique
Condamner Monsieur [E] et son mandataire la SARL ADI [Cadastre 1] solidairement à lui verser la somme de 3 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’affaire a été enregistrée sous le n° RG 23/07527.

Les parties ont été initialement convoquées à l’audience du 05 février 2024.

Par acte en date du 26 septembre 2024, Monsieur [T] [E] a appelé en cause Monsieur [F] [B] aux fins de voir :
Ordonner la jonction de la présente instance avec l’affaire enrôlée sous le n° RG 23/07527 et attribuée au Juge des contentieux de la protection du TribunalCondamner Monsieur [V] [B], solidairement avec Madame [Q], au paiement de la somme de 7 759,50 euros au titre des sommes dues en vertu du contrat de bailCondamner Monsieur [V] [B] à lui payer la somme de 2 000,00 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
L’affaire a été enregistrée sous le n° RG 24/05398.

Les parties ont été initialement convoquées à l’audience du 14 octobre 2024.

Une jonction des deux dossiers a été ordonnée sous le dossier n° RG 23/07527 lors de l’audience du 08 septembre 2025.

Le dossier a été retenu à l’audience du 12 janvier 2026.
A cette date, Madame [Z] [Q] et Monsieur [T] [H] sont représentés par leur conseil respectif.
La SARL ADI 251 ainsi que Monsieur [V] [B] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés
Dès lors, la présente décision sera réputée contradictoire.

Lors des débats, se référant oralement aux moyens et prétentions développés dans ses conclusions déposées à l'audience, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [Z] [Q] conclut au débouté de Monsieur [T] [E] et sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

En défense, se référant oralement aux moyens et prétentions développés dans ses conclusions déposées à l'audience, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [T] [E] conclut au débouté de Madame [Q] et sollicite de voir :
Le déclarer recevableDéclarer que le logement délivré à Madame [Q] le 13 juin 2020 était parfaitement décent, conformément à l’article 6 alinéa 1 de la loi du 06 juillet 1989Déclarer qu’il a parfaitement respecter son obligation d’offrir à Madame [Q] une jouissance de son logement et ce jusqu’à sa libération en date du 11 août 2022A titre reconventionnel,
Condamner Madame [Q] au paiement de la somme de 5 000,00 euros en réparation de son préjudice moralCondamner Madame [Q] au paiement de la somme de 296,02 euros au titre de réparation de son préjudice matérielCondamner Madame [Q], solidairement avec sa caution, Monsieur [V] [B], appelé en cause, au paiement de la somme de 7 759,50 euros, au titre des sommes dues en vertu du contrat de bailCondamner Madame [Z] [Q] et Monsieur [V] [B] à payer chacun la somme de 2 000,00 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 09 mars 2026, par mise à disposition des parties au greffe, les parties comparantes ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’obligation de délivrance et l’indemnisation des préjudices

Sur l’obligation de délivrance
Selon les dispositions de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 dispose ce qui suit :
« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; (…)
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Le bailleur reste tenu à l’ensemble de ces obligations pendant toute la durée du bail et doit effectuer toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.
Il est acquis que celui-ci ne peut s’exonérer de son obligation de délivrance, qui est d’ordre public (CA [Localité 8] 5ème chambre civile 1er octobre 2024 n°21/06598).

L’article 20-1 de ladite loi précise également ce qui suit :
« Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.
L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.
Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6. »

En application des dispositions de l’article 7 de ladite loi, le locataire est obligé :
« b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s'abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d'aller et venir ;
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
(…)
e) De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. »

Par ailleurs, selon les dispositions de l’article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

L’article 1993 dudit code ajoute que tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion.

A côté de cette obligation principale d’exécuter le contrat, il est constant que le mandataire est tenu d’une obligation accessoire : celle de conseiller, de mettre en garde et d’informer le mandant, peu importe à cet égard la compétence de ce dernier.

En l’espèce, Madame [Z] [Q] a pris possession des lieux le 15 juin 2020. L’état d’entrée des lieux, réalisé le 13 juin 2020, révèle, dans son ensemble, un logement en bon état d’entretien.
Il résulte des pièces versées au débat que la locataire a subi un dégât des eaux le 10 août 2020, qu’elle a déclaré à son assurance. Par mail en date du 27 août 2020, celle-ci lui a alors demandé de lui faire parvenir le constat amiable dégât des eaux rempli et signé par les deux parties.
Il est établi que Madame [Q] a régularisé ce document le 11 mars 2021, soit près de 7 mois plus tard, et l’a transmis le jour même à la société ADI 251. Ce sinistre a par la suite été déclaré à l’assurance de Madame [Z] [Q] le 29 mars 2021.
Il résulte des échanges entre les parties que ce sinistre n’a pas pu être pris en charge par aucune des assurances, sans qu’il en soit pour autant justifié les raisons. Aucun rapport d’expertise ou procès-verbal de constat n’a ainsi été réalisé durant toute cette période, ce qui aurait permis à la juridiction d’apprécier l’étendue de ce sinistre.
Le propriétaire, par la voie de son mandataire, s’est alors engagé à effectuer les travaux.
Aux termes d’un bon de commande en date du 07 avril 2021, Monsieur [T] [E] a sollicité l’intervention d’une société en précisant ce qui suit : « Merci de prendre contact avec la locataire pour la réfection mur et plafond suite fuite radiateur appartement du dessus. »
Ces travaux n’ont été réalisés que le 22 novembre 2021 après que Madame [Q] ait contacté, par mails en date des 8 et 9 novembre 2021, différents organismes, dont les services de la marie de [Localité 1], se plaignant de l’insalubrité de son logement, soulignant ainsi qu’elle vivait dans les champignons dans la quasi totalité de son appartement et qu’elle était infestée de cafards.
Aux termes d’un mail en date du 17 novembre 2021, l’organisme France services [Localité 9], qui accompagne les usagers de [Localité 1] dans leurs démarches administratives et sociales, déclarait ce qui suit :
« La famille occupe depuis juin 2020 un appartement à [Adresse 7] à [Localité 1] qui présente plusieurs caractéristiques inadaptées mettant en péril l’hygiène de vie de tous :
(…)
A la limite de l’insalubrité : le service Hygiène de la Mairie est passé hier à 11 heures. Mme [M] a constaté des manquements : invasion de cafards, infiltration d’eau dans tout l’appartement, moisissures dans la cuisine et dans la salle de bains, pas d’aération dans la salle de bains (cf. photos en PJ). » Il convient de relever que ces photos ne sont pas versées au débat.
Si effectivement le bailleur ne justifie pas des raisons pour lesquelles l’entreprise ne soit pas intervenue rapidement à l’effet de traiter le dégât des eaux, pour autant la locataire ne démontre pas avoir averti son bailleur ou son mandataire de la dégradation des conditions d’habitabilité de son logement ainsi que de la présence de cafards.
Les travaux (remise en état des plafonds et murs, ventilation dans la salle d’eau) ont été terminés le 10 décembre 2021. Il n’est aucunement fait mention de la présence de cafards à l’intérieur du logement.
Cependant, il n’est pas contesté que ces nuisibles aient proliféré au sein de l’immeuble et notamment des parties communes, tel que cela résulte des pièces versées au débat. Une entreprise s’est ainsi déplacée au sein de la résidence les lundi 24 et mardi 25 janvier 2022 pour effectuer la désinsectisation et/ou dératisation des appartements et des parties communes.
Aux termes de deux mails en date du 24 janvier 2022 adressé à l’agence Capimmo et du 25 janvier 2022 adressé à son assurance, Madame [Z] [Q] mettait en exergue, à nouveau, la présence, à nouveau, de nuisibles. Elle précisait également que des auréoles apparaissaient de nouveau, de façon bien prononcée, là où les travaux de rénovation avaient été réalisés.
Pour autant, force est de constater que la locataire n’a alerté son bailleur ainsi que son mandataire de cette situation, que bien plus tard, le 29 avril 2022, par lettre recommandée avec accusé de réception.
Mandaté par la Caisse d’Allocations Familiales du Var, l’organisme SOLIHA s’est déplacé au sein du logement le 15 juin 2022 à l’effet de réaliser un diagnostic technique.
Aux termes de son rapport, l’organisme conclut à la non-décence du bien immobilier concernant:
L’habitabilité, le confort, l’entretienLes sanitaires L’humidité et l’aération.Il était également relevé un risque apparent pour les occupants en raison de la présence de cafards.
En conclusion, il est noté ce qui suit :
« Observations :
Il conviendrait de faire réaliser une désinfestation totale de l’immeuble contre les cafardsAfin d'assurer une bonne ventilation de la cuisine, il serait recommandé d’effectuer un déscellement, un nettoyage et une repose de la grille de ventilation haute dans la cuisine et déboucher la grille de ventilation de la porte-fenêtre.7/ Travaux à réaliser :
Mise en sécurité de l’installation électrique, avec pose d’une prise de courant dans la SDB et ajout de deux prises supplémentaires dans la cuisineVérification de l’étanchéité des tuyaux d’évacuation des eaux usées. »
Monsieur [T] [E] a contesté ce document point par point le 29 juillet 2023 par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le défendeur souligne en premier lieu que ce rapport n’est pas contradictoire à son endroit et qu’il ne lui est donc pas opposable. Le rapport mentionne effectivement que la locataire n’a pas souhaité la présence du propriétaire au moment de cette visite.
Il fait également valoir que les règlementations visées par l’organisme relatives à l’indécence ne sont pas applicables à certains désordres (humidité, ventilation, électricité).
S’agissant de la présence d’humidité, le bailleur indique notamment qu’elle porte sur la colonne de descente des eaux usées de la salle de bains et qu’il n’a été informé de cette situation, s’agissant d’une nouvelle fuite sans lien avec le dégât des eaux subi en août 2020, que le 05 mai 2022, lorsqu’il a reçu la lettre recommandée de la locataire.
Il s’interroge également sur la présence de moisissures, qui n’ont pas été analysées et pourraient également s’expliquer par un manque d’hygiène de la locataire.
Il relève également qu’il n’a pas été fait mention de l’utilisateur d’un testeur d’humidité.
S’agissant de la présence de cafards, Monsieur [E] fait valoir qu’il n’a été informé de cette situation, là encore, que le 5 mai et que la locataire n’a pas voulu donner accès à son logement afin que la société mandatée puisse réaliser les travaux nécessaires.
En effet, aux termes d’un courrier en date du 10 juin 2022, la société Adonis confirme qu’elle a reçu de la part de Monsieur [T] [E] une demande d’intervention contre les cafards.

Elle explique qu’elle s’est rapprochée de Madame [Q] le 03 juin 2022 et qu’elle avait pu convenir avec elle d’un appel le mardi 07 juin 2022 (le lundi étant férié) pour pouvoir organiser les interventions. Elle ajoute qu’elle a essayé de la contacter à 4 reprises le mardi 07 juin 2022 mais que, sans réponse de sa part, elle a été obligée de laisser des messages vocaux.
Elle l’a contactée de nouveau le jeudi 09 juin 2022, précisant que « pour cause de travaux et de difficultés à laisser l’appartement vide pendant 4 h (ce que demande l’intervention par pulvérisation), sans pouvoir convenir d’une date ensemble. Elle lui a alors proposé une intervention le 18 juin 2022 pour lui faciliter ce temps de sortie, en vain.
La locataire lui a alors déclaré qu’elle la rappellerait pour organiser les interventions.
Finalement, la société Adonis n’est intervenue qu’après que l’organisme SOLIHA se soit transporté au sein du logement.
Enfin, Monsieur [T] [E] fait valoir que la prolifération de nuisibles à l’intérieur d’un logement, qui n’est pas caractérisée aux termes du rapport, relève avant tout de la responsabilité de l’occupant, eu égard notamment à son hygiène de vie, en l’état contestable à l’endroit de Madame [Z] [Q].
S’agissant de la ventilation et en particulier des grilles, le bailleur affirme que l’état d’entrée des lieux ne faisait mention ni de papier collant ni d’un scellement au silicone et qu’il appartenait à la locataire de les entretenir, et que tel n’a pas été le cas.
Concernant la mauvaise évacuation des eaux usées, celui-ci indique que la locataire ne s’est jamais plainte d’une telle difficulté, soulignant que le rapport ne précise pas s’il s’agit d’une obstruction ou d’un refoulement fréquent, ce qui ne relève pas de la même cause.
Quant à l’installation d’électricité, le bailleur déclare que le diagnostic établi en 2017, annexé au bail, ne révélait aucune anomalie et que des modifications (s’agissant des prises et des fils dénudés) ont du être effectuées par la locataire, qui n’a jamais fait état de difficultés à cet égard.

S’il ne saurait été contesté la précarité de l’ensemble immobilier et de ses résidents, pour autant, le positionnement de Madame [Z] [Q] pose question.
En effet, il ressort des pièces versées au débat que celle-ci a, dans un premier temps, mis beaucoup de temps (plusieurs mois) pour régulariser le dégât des eaux afin qu’il puisse être transmis à son assurance, ce qui a retardé la prise en charge de ce sinistre.
Si la demaneresse a par la suite alerté divers organismes sociaux de sa situation à partir du mois de novembre 2021, pour autant, elle ne s’est rapprochée de son bailleur ainsi que du mandataire qu’au mois d’avril 2022 par lettre recommandée avec accusé de réception.
Il y a lieu également de relever qu’elle n’a pas donné suite à la réalisation des travaux diligenté par le propriétaire, jusqu’à ce que l’organisme SOLIHA vienne visiter son appartement.
Les travaux nécessaires ont été réalisés par le bailleur après, ce que confirme l’état de sortie des lieux réalisé le 11 août 2022.

En l’état de ces éléments, la responsabilité du bailleur, non plus celle de la société ADI 251, ne sauraient être engagées, étant ici fait observer que la demanderesse ne développe à l’encontre du mandataire aucune argumentation juridique distincte.
Il y a lieu, dans ces circonstances, de débouter Madame [Z] [Q] de ses demandes relatives à l’indemnisation de ses préjudices.

Sur les demandes reconventionnelles en dommages et intérêts

Sur le préjudice moral, soit la somme de 5 000,00 euros
En application des dispositions de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Au soutien de cette demande indemnitaire, Monsieur [T] [E] explique que, de par ses agissements, Madame [Q] a incontestablement enfreint son obligation de bonne foi, à savoir son devoir de loyauté, de coopération, de cohérence, à laquelle elle est tenue pour l’exécution du contrat.
Pour autant, force est de constater que le défendeur ne caractérise aucunement le préjudice dont il se prévaut. Il convient de le débouter de cette demande.

Sur le préjudice matériel, soit la somme de 296,02 euros
Monsieur [T] [E] fait valoir que ce coût correspond à certaines démarches effectuées par l’officier ministériel, en lien avec le comportement de Madame [Q] lors de la notification de son congé et du rendez-vous relatif à la réalisation de l’état de sortie des lieux.
Il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande.

Sur l’arriéré locatif, soit la somme de 7 759,50 euros

En application des dispositions de l’article 6 a) de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. Toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées.

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon les dispositions de l'article 23 de ladite loi, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. (…)
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.
Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.

L’article 17-1 de ladite loi dispose ce qui suit :
« I. — Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.
A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.
Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

Aux termes de l’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, « Le locataire est obligé : (…)

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par [le décret du 26 août 1987], sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

Conformément aux dispositions de l'article 22 de ladite loi, les sommes restant dues au bailleur en suite du départ du locataire doivent être dûment justifiées, ce qui suppose un examen comparatif des états d’entrée et de sortie des lieux.
S’agissant de la justification du montant demandé par le bailleur, il est constant que celui-ci n'est pas tenu de produire les factures de travaux acquittés par lui, la production de simples devis suffit (Cass 3ème 03 avril 2021 n°99-13.668). Pour autant, le juge n'est pas tenu par ces devis , s'il les estime excessif ( CA [Localité 10], 18 juill. 2002 : JurisData n°2002-191455).

En l’espèce, au soutien de cette demande indemnitaire, il résulte du décompte transmis que le bailleur a retenu la somme de 6 000,00 euros au titre des travaux non effectués par la locataire, ainsi que la somme de 814,00 euros au titre des dégradations locatives et la somme de 110,61 euros au titre de la prise en charge pour moitié du coût du procès-verbal de constat.
Il convient en tout premier lieu de relever que les deux avenants ne précisent aucunement la nature des travaux à réaliser.
S’agissant des dégradations locatives, par comparaison entre l’entrée des lieux, établi par acte sous seing privé, et l’état de sortie des lieux, établi par commissaire de justice, il n’y a pas lieu de tenir compte des travaux de remplacement de la prise de la cuisine ainsi que de la dépose du miroir et de la repose du miroir. Seule sera prise en compte la facture afférente à la peinture + la grille d’aération (550,00 euros).
Par ailleurs, s’agissant du procès-verbal de constant, le bailleur ne justifie pas des conditions d’application de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989.
Madame [Z] [Q] est ainsi redevable envers Monsieur [T] [E] de la somme de 6 550,00 euros.
Cependant, il convient de relever que les charges locatives, portées au débit pour un montant important, à savoir 5 292,33 euros (tenant compte des régularisations intervenues par le bailleur) ne sont justifiées par aucun document (appel de charges de copropriété, taxe des ordures ménagères,…).
La revalorisation du loyer, d’un montant total de 118,09 euros, n’est pas non plus justifiée.
Enfin, il y a lieu également de tenir compte du dépôt de garantie versé par la locataire, soit la somme de 242,50 euros.
Ainsi, Monsieur [T] [E] est redevable envers Madame [Z] [Q] de la somme de 5 652,92 euros.

En l’état de ces éléments, Madame [Z] [Q] sera condamnée à payer à Monsieur [T] [E] la somme de 897,08 euros.

Sur les dépens et frais irrépétibles

L'article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Madame [Z] [Q], qui succombe, sera condamnée aux dépens.
Il apparaît conforme à l’équité que chacun supporte la charge des frais irrépétibles qu’il a engagés.

PAR CES MOTIFS