TJ 59183, 2 juill. 2026, RG 26/00131

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

---

N° RG 26/00131 - N° Portalis DBZQ-W-B7K-F7SC
N° Minute : 26/00154

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU [Localité 2]
DU 02 JUILLET 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES LA COPROPRIETE LES ALGUES pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS VACHERAND IMMOBILIER [Localité 1] prise en la personne de son représentant légal demeurant au siège [Adresse 1], inscrite au RCS de [Localité 1] sous le numéro 810 841 049,, dont le siège social est sis [Adresse 2]
Représenté Me Franck GYS, avocat au barreau de DUNKERQUE

DEFENDEURS

Monsieur [X] [S], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représentée

Madame [M] [C], demeurant [Adresse 3]
Comparante en personne

PRÉSIDENT : Stéphanie CLAUSS
GREFFIER LORS DES DEBATS : Elise LARDEUR
GREFFIER LORS DU DELIBERE : Lucie DARQUES

DÉBATS : Audience publique en date du 11 Juin 2026

JUGEMENT réputé contradictoire rendue par mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2026

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [X] [S] et madame [M] [C] sont copropriétaires indivis dans la résidence “[Adresse 4]”, située [Adresse 5] à [Localité 1], ayant pour syndic la société VACHERAND IMMOBILIER [Localité 1], du lot n°5 et des 13304/100.000èmes des parties communes, portant sur un appartement.

Par plusieurs lettres recomandées avec demande d’avis de réception du 10 septembre 2021, 22 décembre 2021 et 3 février 2022, monsieur [X] [S] et madame [M] [C] ont été mis en demeure d’avoir à régulariser le paiement des charges de copropriété dont ils sont débiteurs.

Un constat d’échec d’une tentative de conciliation a été établi le 7 juillet 2022.

Par plusieurs lettres recommandées avec demande d’avis de réception du 13 décembre 2024, 31 janvier 2025, 19 septembre 2025 et 16 octobre 2025 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, monsieur [X] [S] et madame [M] [C] ont été mis en demeure d’avoir à régulariser le paiement des charges de copropriété dont ils sont débiteurs. Les réglements opérés n’ont pas permis de solder intégralement la dette.

Une sommation de payer a été délivrée par commissaire de justice le 19 décembre 2025. Aucun règlement n’est toutefois intervenu.

Un nouveau constat d’échec d’une tentative de conciliation a été établi le 23 janvier 2026.

Par acte de commissaire de justice signifié le 18 mai 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à Dunkerque, pris en la personne de son syndic en exercice, la société VACHERAND IMMOBILIER [Localité 1], a fait assigner monsieur [X] [S] et madame [M] [C] devant le président du tribunal judiciaire, selon la procédure accélérée au fond, à l’audience du 11 juin 2026, aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire ou in solidum à lui payer les sommes de:
- 681,05 euros au titre des arriérés de charges ;
- 854,12 euros au titre des provisions sur charges à venir ;
- 42,72 euros au titre du fonds travaux ;
- 1.628,87 euros au titre des frais de suivi contentieux exposés par le syndicat vis-à-vis de son syndic ;
et ce avec intérêts au taux légal entre particuliers à compter de la première mise en demeure et durant un délai de deux mois puis au taux légal entre particuliers renforcé au-delà ;

Il sollicite également leur condamnation à lui payer une somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Franck Gys, avocat au barreau de Dunkerque.

A l’audience du 11 juin 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son conseil, réitère les prétentions formulées à l’acte introductif d’instance.

En défense, madame [M] [C], comparant en personne, indique avoir repris les versements et souhaite mettre en place un échéancier.

Monsieur [X] [S], assigné à personne, n’a pas comparu, ni personne pour lui.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale en paiement

L'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose :
“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses”.

L'article 14-1 de la même loi dispose que “pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale”.

En application de l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, “à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.
Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.
Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22.”

En l'espèce, il est justifié par les pièces produites de l'approbation, par l'assemblée générale des copropriétaires, des comptes annuels pour les exercices 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024, de la régularisation des charges pour les exercices 2020, 2021, 2022, 2023, des appels de fonds du 1er trimestre 2024 au 1er trimestre 2026, ainsi que du budget prévisionnel de l’exercice 2026 et 2027.

Il ressort de ces éléments et des décomptes produits que monsieur [X] [S] et madame [M] [C] sont redevables des sommes suivantes :
- 681,05 euros au titre des arriérés de charges ;
- 854,12 euros au titre des provisions sur charges à venir ;
- 42,72 euros au titre du fonds travaux.

En conséquence, monsieur [X] [S] et madame [M] [C] seront condamnés in solidum à payer en deniers ou quittance au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic, les sommes de :
- 681,05 euros au titre des arriérés de charges avec intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2025, date de la dernière mise en demeure,
- 854,12 euros au titre des provisions sur charges à venir, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mai 2026, date de l’assignation ;
- 42,72 euros au titre du fonds travaux avec intérêts au taux légal à compter du 18 mai 2026, date de l’assignation.

Un syndicat des copropriétaires est une personne morale et ne peut être assimilé à une personne physique au sens de l'article L.313-2 du code monétaire et financier. Par conséquent, il n'y a pas lieu d'appliquer le taux d'intérêt légal prévu pour les personnes physiques.

Sur les frais de recouvrement

Il est demandé de condamner les défendeurs à payer les frais de recouvrement à hauteur de 1.628,87 euros correspondant aux frais de suivi contentieux exposés par le syndicat vis-à-vis de son syndic, comprenant les frais de mises en demeure, de transmission de dossier au commissaire de justice pour commandement de payer, ces frais étant prévus au contrat de syndic, et au coût de la sommation de payer, de suivi et transmission du dossier au contentieux, outre les frais de tentative de conciliation obligatoire, et de transmission du dossier à l’avocat, ces frais étant également prévus au contrat de syndic.

Il a donc été contractuellement prévu de mettre à la charge du copropriétaire indélicat les frais de recouvrement ainsi visés par le contrat de syndic.

Partant, et dès lors que les sommes ci-dessus mentionnées ont été facturées au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à [Localité 1], il sera fait droit à la demande, les intérêts au taux légal courant cependant à compter de la présente décision, sans qu'il y ait lieu d'appliquer le taux d'intérêt légal prévu pour les personnes physiques, pour les mêmes motifs que ceux précédemment évoqués.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [S] et madame [M] [C], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à [Localité 1], représenté par son syndic, l'intégralité des frais exposés par lui en marge des dépens pour faire valoir ses droits et intérêts en justice.

Il n’y a pas lieu d’accorder à Maître Franck Gys, avocat au barreau de Dunkerque, le bénéfice de distraction de l'article 699 du code de procédure civile, les conditions n’en étant pas remplies, dès lors que la présente procédure ne relève pas de la représentation obligatoire.

Monsieur [X] [S] et madame [M] [C] seront condamnés in solidum à payer au demandeur une somme de 1.000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en application de l'article 481-1 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire, et aucune considération ne commande d'écarter l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS