TJ 72181, 7 juill. 2026, RG 26/00254

MINUTE 2026/ TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

Première Chambre

Jugement du 07 Juillet 2026

N° RG 26/00254 - N° Portalis DB2N-W-B7K-IXYP

DEMANDERESSE

Madame [R] [A]
née le [Date naissance 1] 1982 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Cécile DROUET, avocate au Barreau du MANS

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [A]
né le [Date naissance 2] 1936 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Karine DESSEVRE, avocate au Barreau du MANS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Emilie JOUSSELIN, Vice-Présidente

Statuant comme Juge Unique en application de l’article L.212-2 du code de l’organisation judiciaire.
Les avocats constitués ont été régulièrement avisés de l’attribution du juge unique en application de l’article 765 du code de procédure civile, sans que la demande de renvoi ait été formulée dans les conditions prévues par l’article 766 du même code.

GREFFIER : Patricia BERNICOT, cadre greffier

DÉBATS A l'audience publique du 12 mai 2026
A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 07 juillet 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

Jugement du 07 Juillet 2026

- prononcé publiquement par Emilie JOUSSELIN, par sa mise à disposition au greffe
- en premier ressort
- contradictoire
- signé par le président et Patricia BERNICOT, greffier, à qui la minute du jugement été remise.

copie exécutoire à Me Karine DESSEVRE - 8, Me Cécile DROUET - 9 le

N° RG 26/00254 - N° Portalis DB2N-W-B7K-IXYP

EXPOSE DU LITIGE

Par testament du 23 août 1989, Madame [X], [F] [U], décédée le [Date décès 1] 1991, a légué à Madame [R] [A], sa petite-fille, le bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 3] (72) sous condition de laisser l’usufruit sa vie durant à Monsieur [Z] [A], à charge pour lui d’entretenir les peintures et les menuiseries extérieures du bien tous les cinq ans, et de ne pas vendre la maison pendant une durée minimale de 50 ans à compter du décès de Madame [U]. Ce testament prévoit l’interdiction pour Monsieur [Z] [A] durant toute sa vie de vendre les maisons recueillies de sa mère par succession.

Par acte de commissaire de justice (anciennement huissier) délivré le 24 janvier 2026, Madame [R] [A] a fait assigner Monsieur [Z] [A] devant le Tribunal Judiciaire du MANS aux fins d’annulation de la clause d’inaliénabilité figurant dans le legs opéré par testament du 23 août 1989.

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Au terme de ses dernières conclusions signifiées le 6 mai 2026 auxquelles il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige, Madame [R] [A] sollicite :
- la révocation de l’ordonnance de clôture du 19 février 2026,
- à titre principal, de déclarer nulle la clause d’inaliénabilité affectant le bien légué sis [Adresse 3] à [Localité 3] (72) cadastré section BT n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2],
- à titre subsidiaire, de lever la clause d’inaliénabilité,
- de lui laisser la charge des dépens.

Au soutien de sa demande principale, elle fait valoir qu’elle est nue-propriétaire du bien sis [Adresse 3] à [Localité 3] (72) suite à un legs reçu de sa grand-mère, Madame [X] [U], veuve [I], laquelle a prévu une clause d’inaliénabilité concernant le bien immobilier pendant une période de 50 ans sans en avoir justifié par un quelconque motif en violation des dispositions de l’article 900-1 du Code Civil. Elle soutient que cette clause est nulle en ce que le délai de 50 ans est disproportionné et en ce qu’elle n’est justifiée par aucun motif légitime et sérieux aux termes du testament.

Au soutien de sa demande subsidiaire, elle excipe de la situation économique précaire de nue-propriétaire en tant que locataire de son logement, de mère sans emploi percevant l’AAH et ayant la charge de trois enfants pour lesquels elle ne perçoit aucune pension alimentaire du père, et uniquement les prestations familiales, précisant que le père a interdiction d’être en contact avec eux et indiquant qu’elle a des dettes importantes en France et en Angleterre résultant de son mariage. Elle affirme que cette inaliénabilité fait obstacle à la sauvegarde de ses intérêts légitimes, en ce que celle-ci est profondément inéquitable et déconnectée des réalités actuelles, la durée de 50 ans empêchant toute perspective d’adaptation du patrimoine à des besoins familiaux pressants. Elle invoque la situation économique de l’usufruitier, Monsieur [A], aujourd’hui âgé de 89 ans et titulaire d’une pension de retraite modeste, de même que sa femme ; que le bien immobilier loué a dû faire l’objet de travaux de remise en état dont le coût a largement excédé les revenus locatifs et a été financé par les économies de Monsieur [A] ; que le locataire de ce bien a formulé une offre d’acquisition du bien au prix du marché et que cette vente lui permettrait de rembourser ses dettes et de vivre de manière confortable.

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Par conclusions signifiées par voie électronique le 7 mai 2026 et auxquelles il conviendra de se reporter pour un plus ample exposé du litige, Monsieur [Z] [A] acquiesce à la demande principale de Madame [R] [A], et à défaut, à sa demande subsidiaire, y ajoute en demandant d’ordonner la mainlevée de la clause d’inaliénabilité insérée dans le testament en date du 23 août 1989, et d’ordonner, en tout état de cause, la publication du présent jugement au service de la publicité foncière du MANS.
Il demande de laisser les dépens à la charge de la demanderesse.

Il soutient que la clause d’inaliénabilité mentionnée au testament est nulle en ce qu’elle est contraire aux dispositions de l’article 900-1 du Code civil, n’étant pas temporaire au regard de la durée de 50 ans prévue, étant disproportionnée et non justifiée par un motif sérieux et légitime aux termes du testament.
Subsidiairement, il argue de la situation économique du nu-propriétaire et de l’usufruitier. Il soutient que cette clause ne peut être maintenue en ce qu’elle constitue un obstacle manifeste à la sauvegarde des intérêts légitimes des bénéficiaires, apparaît inéquitable et ne correspond plus aux réalités actuelles en ce qu’elle interdit toute vente empêchant toute adaptation du patrimoine à ses besoins familiaux actuels et pressants, en ce qu’il la subit depuis 37 ans ; qu’ils perçoivent avec sa femme des pensions de retraite modestes au point d’être dans l’obligation d’être hébergés par leur fille pour limiter leurs charges ; qu’il est âgé de 89 ans et n’a plus la capacité physique, ni les capacités financières d’entretenir les extérieurs et de procéder aux peintures extérieures tous les 5 ans comme prévu au testament ; que la mise en location ne permet pas de faire face aux frais inhérents au bailleur après dégradation du bien par les précédents locataires, de sorte qu’il a supporté la remise en état sur ses économies ; que la vente du bien au prix du marché à l’actuel locataire qui a formulé une offre en ce sens, lui permettrait d’être libéré de son obligation d’entretien imposée par le testament.

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Par ordonnance du 7 mai 2026, le juge de mise en état a révoqué l’ordonnance de clôture en date du 19 février 2026 afin de permettre l’actualisation des références cadastrales du bien et a fixé une nouvelle date de clôture au 10 mai 2025 et maintenu l’audience de plaidoirie prévue le 12 mai 2026 à 14h15.
A cette audience, les parties ont déposé leurs dossiers en l’état de leurs dernières écritures et la décision a été mise en délibéré au 7 juillet 2026.

MOTIFS

L’article 900-1 du code civil dispose : “Les clauses d'inaliénabilité affectant un bien donné ou légué ne sont valables que si elles sont temporaires et justifiées par un intérêt sérieux et légitime. Même dans ce cas, le donataire ou le légataire peut être judiciairement autorisé à disposer du bien si l'intérêt qui avait justifié la clause a disparu ou s'il advient qu'un intérêt plus important l'exige.
Les dispositions du présent article ne préjudicient pas aux libéralités consenties à des personnes morales ou mêmes à des personnes physiques à charge de constituer des personnes morales.”
En application de cet article, la disparition de l’intérêt sérieux et légitime ayant justifié la clause n’affecte pas la validité de celle-ci mais permet seulement au juge d’autoriser le donataire à disposer du bien.

Sur la demande principale :

La clause d’inaliénabilité prévue au testament établi le 23 août 1989 de Madame [U] est prévue pour durée 50 ans à compter du décès de cette dernière, de sorte qu’en présence d’un terme certain, cette clause n’est pas perpétuelle et respecte donc l’exigence posée à l’article ci-dessus repris concernant son caractère temporaire.

Concernant le motif sérieux et légitime, contrairement à l’affirmation des parties, même s’il n’est pas mentionné de manière explicite dans le testament établi, il y figure de manière implicite dans la mesure où cette clause d’inaliénabilité imposée à Madame [R] [A] vise à garantir à l’usufruitier viager que la nue-propriétaire sera sa petite fille pendant une durée de 50 ans, par préférence à un tiers et à s’assurer que le bien immobilier reste la propriété de la famille de la défunte pendant cette période.

En conséquence, nonobstant la volonté des parties de considérer nulle la clause d’inaliénabilité figurant au testament établi le 23 août 1989 par Madame [U], elles seront déboutées de leur demande en ce sens.

Sur la demande subsidiaire :

L’objectif de la défunte lorsqu’elle a prévu cette clause d’inaliénabilité de la nue-propriété pendant une durée de 50 ans, était de permettre à son fils de tirer profit de ce bien, lui permettant ainsi d’en jouir soit en nature, soit en retirant les fruits en conservant comme nue propriétaire, un membre de la famille afin que la famille de la défunte conserve la propriété du bien le plus longtemps possible après son décès.

Ressort des éléments versés aux débats que Monsieur [Z] [A] ne tire pas profit en nature du bien dont il est usufruitier, ayant été domicilié jusqu’en 2025 avec sa femme, [Adresse 4] à [Localité 4] (18) selon l’avis d’imposition 2024 établi en 2025, et a minima depuis janvier 2026, chez sa fille, [Adresse 5] à [Localité 5] (33), selon l’assignation délivrée dans le cadre de la présente instance ainsi que l’attestation délivrée par [1] le 10 février 2026 d’ouverture d’un contrat dont sont titulaires la demanderesse, ainsi que sa mère et femme de Monsieur [Z] [A], Madame [S] [B] épouse [A].

Monsieur [Z] [V] et sa femme, perçoivent mensuellement des pensions de retraite pour un montant total de 904,98 € au regard de la somme perçue de leur CARSAT pour le mois de février 2026, soit 682,42 € pour l’époux et 222,56 € pour l’épouse. Par ailleurs, l’immeuble dont Monsieur [Z] [A] est usufruitier est loué contre paiement de la somme de 600 € par mois de sorte que les revenus mensuels de Monsieur [Z] [A] sont garantis pour moitié par l’usufruit qu’il retire du bien frappé de la clause d’inaliénabilité.

Concernant les charges, outre les charges quotidiennes élémentaires qui se limitent aux dépenses alimentaires et d’énergie, dans la mesure où il vit aujourd’hui avec sa femme chez sa fille, Monsieur [Z] [A] doit régler la taxe foncière du bien immobilier loué à [Localité 3] (72) d’un montant annuel de 947 € (taxes foncières 2025), soit une dépense mensuelle de 78,916 €. Concernant les autres dépenses afférentes au bien immobilier, il ne chiffre pas le coût de l’entretien des extérieurs tous les 5 ans qui lui revient en application du legs et qu’il ne peut plus réaliser lui-même, et ne fournit pas le coût des travaux de remise en état du bien immobilier dégradé par le précédent locataire financé grâce ses économies.

En conséquence, il ne ressort pas des éléments versés au dossier qu’en raison de la situation économique de l’usufruitier, l’intérêt de l’usufruit viager obtenu par legs a disparu puisqu’il apparaît que le montant du loyer lui permet de doubler ses revenus mensuels et il ne démontre pas que ceux-ci sont totalement absorbés par les charges afférentes à l’usufruit dit bien.

Madame [R] [V] prétend que sa situation personnelle est précaire au point qu’elle ne peut rembourser sa dette auprès de [2] à hauteur de 853,44 € par mois, mais ne justifie nullement de cette réalité faute de produire un quelconque élément relatif à ses ressources. Dès lors, elle ne démontre pas qu’est advenu depuis la délivrance du legs affecté d’une clause d’inaliénabilité de 50 ans, un intérêt plus important que l’intérêt sérieux et légitime l’ayant motivé et exigeant d’autoriser Madame [R] [V] à aliéner la nue-propriété du dit bien avant la période de 50 ans. En effet, elle ne démontre pas qu’en raison de son incapacité à demeurer la nue-propriétaire de son père, existe un intérêt supérieur de lui substituer un tiers.

En conséquence, en l’absence d’éléments versés aux débats démontrant que les conditions prévues par l’article 900-1 alinéa 2 du Code civil permettant de lever la clause d’inaliénabilité sont réunies, il n’y a pas lieu d’ordonner cette levée.

Nonobstant l’absence de réunion des conditions de la levée judiciaire de la clause d’inaliénabilité sur le fondement de l’article 900-1 du code civil, sera rappelé que la renonciation amiable reste également ouverte sous réserve d’une volonté commune des parties dans l’intérêt duquel elle a été prévue, au moment de la vente du bien grevé d’inaliénabilité.

Sur les frais du procès :

Conformément à l’accord des parties, Madame [R] [V] sera condamnée au règlement des entiers dépens.

PAR CES MOTIFS