TJ 68224, 23 juin 2026, RG 26/00249

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 26/00249 - N° Portalis DB2G-W-B7K-JT2T

Section 2

CG
République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 23 juin 2026

PARTIE REQUERANTE :

S.C.I. [M], prise en la personne de son représentant légal,
dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Me Julie HEBERLE, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 105

PARTIE REQUISE :

Monsieur [N] [R]
né le 31 Décembre 1977 à [Localité 2] (TOGO)
demeurant [Adresse 5] ( ALLEMAGN

comparant en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

NOUS, Sophie ROSSIGNOL, Juge placée auprès de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de COLMAR, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, en référé, assistée de Clarisse GOEPFERT, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 23 juin 2026,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 19 mai 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 11 juillet 2023, la SCI [M] a donné en location à Monsieur [N] [R], un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 640,00 €, provision sur charges comprises.

Le 27 mai 2025, la SCI [M] a fait délivrer à Monsieur [N] [R] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 6 630,00 € selon décompte arrêté au 22 mai 2025.

Par courrier du 4 juin 2025, la SCI [M] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par assignation en référé délivrée à personne le 22 décembre 2025, la SCI [M] a attrait Monsieur [N] [R] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d'instance, la SCI [M] sollicite :
- de constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et la résiliation de plein droit du bail ;
- d'ordonner l'expulsion de Monsieur [N] [R] ainsi que de tous occupants de son chef ;
- de condamner Monsieur [N] [R] au paiement des sommes suivantes :
- 7 450,00 € au titre de l’arriéré locatif outre intérêts à compter de la décision
- une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, jusqu'à la libération effective des lieux,
- 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- ainsi qu'aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer
- d'ordonner l'exécution provisoire

Le 24 décembre 2025, la SCI [M] a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

Le dossier a été retenu à l'audience en date du 19 mai 2026 afin de permettre l’actualisation de la dette suite aux paiements effectués par le locataire.

Lors de l’audience, la SCI [M], représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser que l’arriéré locatif s’élève désormais à la somme de 2 833,96 €. Ce nouveau calcul comprend la déduction des sommes versées par le locataire et du trop perçu des charges. Le bailleur indique que le locataire a résilié le bail par courrier du 22 avril 2026 et que la remise des clés n’a pas encore eu lieu.

Monsieur [N] [R] indique que le bailleur ne reprend pas tous les versements effectués. Il confirme qu’il a résilié le bail. Il précise qu’un potentiel nouveau locataire est intéressé par la reprise du bail, qu’il en a informé le bailleur qui aurait donné son accord et que dès lors le préavis pour quitter le logement serait d’un mois et non trois. Il atteste être toujours en possession des clés et avoir une nouvelle adresse pour un logement situé en Allemagne.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l'audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la SCI [M] verse aux débats de nouvelles écritures et pièces complémentaires ainsi qu’un décompte daté du 7 mai 2026 établissant l’arriéré locatif à la somme de 2 833,96 €.

Monsieur [N] [R] conteste le montant mais ne verse à la présente procédure aucun document en ce sens.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SCI [M] est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [N] [R] à verser à la SCI [M] la somme de 2 833,96 € actualisée au 7 mai 2026, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LA RÉSILIATION ET L'EXPULSION

Sur la recevabilité de la demande
Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 24 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.

De même, en application des dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l'assignation, soit le 4 juin 2025.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire
L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l'article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, et en cas de défaut d'assurance, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [N] [R] le 27 mai 2025, pour un montant principal de 6 630,00 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti de deux mois.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27 juillet 2025, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Le courrier du locataire daté du 22 avril 2026 aux fins de résiliation du bail est intervenu postérieurement et ne met donc pas en œuvre le mécanisme du préavis, le bail étant déjà résilié.

Sur l'expulsion
Monsieur [N] [R] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail dès la résiliation du bail intervenue le 27 juillet 2025.

Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [N] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.

Sur le paiement d'une indemnité d'occupation
L’occupation illicite des lieux par Monsieur [N] [R] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la SCI [M] qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [N] [R] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [N] [R] qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 27 mai 2025 et de l'assignation.

Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

En l'espèce, Monsieur [N] [R] sera condamné à payer à la SCI [M] la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS