TJ 68224, 30 juin 2026, RG 26/00060

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 26/00060 - N° Portalis DB2G-W-B7K-JTBV

Section 2

CG
République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 30 juin 2026

PARTIE REQUERANTE :

S.C.I. [T] PERE ET FILS, représentée par son gérant
dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Vincent BURKARD-RUBY de la SCP WAHL KOIS BURKARD-RUBY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34

PARTIE REQUISE :

Madame [N] [O] [X] [K]
née le 29 Décembre 1994 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 5]

représentée par Me Marine BAFFOIGNE, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 76

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

NOUS, Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Clarisse GOEPFERT, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 30 juin 2026,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 12 mai 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé non daté avec prise d’effet au 1er décembre 2019, la SCI [T] Père et Fils a consenti à Mme [N] [K] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel révisable de 550 € outre 80 € de provision pour charges.

Le bail a été conclu pour une durée de 3 ans tacitement reconductible.

Par acte de commissaire de justice délivré le 22 mai 2025, la SCI [T] a fait signifier à Mme [N] [K] un congé pour vente avec échéance au 30 novembre 2025 en lui adressant une offre d’acquisition au prix de 180.000 €.

Par acte de commissaire de justice délivré le 29 décembre 2025, la SCI [T] Père et Fils a fait assigner Mme [N] [K] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant en référé aux fins de faire notamment constater la résiliation du bail et ordonner son expulsion.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 29 décembre 2025.

Initialement fixée à l’audience du 10 février 2026, l'affaire a été renvoyée et retenue à l'audience du 12 mai 2026.

A cette audience, la SCI [T] Père et Fils, représentée par son conseil, s’en réfère à son assignation et demande, sous le bénéficie de l’exécution provisoire, de :
- dire que le congé pour vente signifié à Mme [N] [K] le 22 mai 2025 est valide,
- ordonner l’expulsion immédiate de Mme [N] [K] et de tous occupants de son chef des locaux loués, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de la présente ordonnance, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,
- fixer l’indemnité d’occupation due à la somme de 800 € par mois hors charges rétroactivement à compter du 30 novembre 2025,
- débouter Mme [N] [K] de sa demande de délai d’évacuation,
- condamner Mme [N] [K] aux dépens, en ce compris le congé pour vente signifié le 22 mai 2025,
- condamner Mme [N] [K] à lui verser la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, la SCI [T] Père et Fils soutient, sur le fondement de l’article 15- I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, que le congé pour vente a été signifié à Mme [N] [K] le 22 mai 2025 avec une échéance au 30 novembre 2025. Elle ajoute que Mme [K], qui s’est maintenue dans les lieux, doit être considérée comme occcupant sans droit ni titre depuis cette date.

Mme [N] [K], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions du 12 mai 2026 déposées à l’audience et demande :
- à titre principal, de débouter la SCI [T] Père et Fils de l’ensemble de ses prétentions,
- à titre subisidiaire, de lui accorder un délai de douze mois avant la mise à exécution de l’expulsion,
- de statuer ce que de droit sur les dépens.

En soutien à sa demande, Mme [N] [K] fait valoir qu’elle est dans une situation matérielle particulièrement fragile et qu’elle élève seule ses deux jeunes enfants. Elle précise avoir entrepris des démarches actives pour retrouver un logement et ne s’être maintenue dans les lieux que parce qu’elle n’a pas encore trouvé de solution de relogement comptatible avec la composition de son foyer et le niveau de ses ressources. Elle conteste par ailleurs faire obstacle à la vente, ayant au contraire proposé d’organiser les visites des potentiels acheteurs le jeudi soir après 18 heures.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire et le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Ils peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l'obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

La SCI [T] Père et Fils, du fait de sa nature de société civile immobilière familiale, n’était pas tenue à peine d’irrecevabilité de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Dès lors, la demande de la SCI [T] Père et Fils est recevable.

Sur la notification au préfet

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 29 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 12 mai 2026.

La demande formée par la SCI [T] Père et Fils est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur la validité du congé pour vente

Aux termes de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués

L’article 15-II dela loi du 6 juillet 1989 précitée précise par ailleurs que, lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

En l’espèce, la SCI [T] Père et Fils a notifié à Mme [N] [K] le 22 mai 2025 un congé pour vente. Le motif du congé a bien été indiqué dans l’acte et une offre de vente a été adressée à Mme [N] [K] au prix de 180.000 €. Le préavis de six mois requis a bien été respecté, le terme de celui-ci intervenant le 30 novembre 2025, cette date correspondant par ailleurs à la fin du bail de trois ans qui avait été reconduit.

Sur la forme, le congé pour vente a été signifié à Mme [N] [K] par acte de commissaire de justice comportant une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours.

Le congé pour vente signifié par la SCI [T] Père et Fils à Mme [N] [K] est dès lors valide, ce que la défenderesse ne conteste d’ailleurs pas.

Mme [N] [K] n’ayant pas accepté dans les deux mois du préavis signifié le 22 mai 2025 l’offre de vente qui lui avait été adressée, elle se trouve déchue de tout titre d’occupation depuis l’expiration du préavis fixée au 30 novembre 2025, soit depuis le 1er décembre 2025.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Selon l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’article 1240 du code civil prévoit pour sa part que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Aux termes de ces dispositions, une indemnité d’occupation est due par l’occupant sans droit ni titre pour réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien. Elle est destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l’indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.

En l’espèce, Mme [N] [K], en se maintenant sans droit ni titre dans l’appartement appartenant à la SCI [T] Père et Fils, a causé un préjudice à cette dernière en ne lui permettant pas de disposer librement de son bien conformément aux dispositions de l’article 544 du code civil. Ce préjudice perdure tant que la remise des clefs n’a pas été effectuée.

L’assignation délivrée par la SCI [T] Père et Fils ne soulève pas que Mme [N] [K] ferait obstacle à la vente du bien en empêchant l’organisation des visites. Par ailleurs, la participation de Mme [N] [K] à la mise en place de visites pour la vente du bien est sans emport sur la détermination du préjudice lié à l’atteinte au droit de propriété de la SCI [T] Père et Fils.

Pour statuer sur la demande d’indemnité d’occupation, il y a lieu de tenir compte de l’attestation établie par la SCI [T] Père et Fils le 13 mars 2026 aux termes de laquelle Mme [N] [K] est à jour des loyers jusqu’au 30 mars 2026.

En réparation du préjudice subi par la SCI [T] Père et Fils du fait de l’atteinte à son droit de propriété, il convient de fixer à la charge de Mme [N] [K] une indemnité d’occupation à hauteur de la somme de 750 € par mois charges comprises à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à la remise effective des clefs, dont seront déduites les sommes versées par Mme [N] [K] sur cette période.

Sur la demande reconventionnelle de délais d’évacuation

Aux termes de l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux, sauf dispositon spéciale.

Suivant l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Les dispositions de l’article L. 412-3 du même code prévoient que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Selon l’article L. 412-4 de ce code, la durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant.

En l’espèce, Mme [N] [K] explique qu’elle est la mère de deux jeunes enfants respectivement âgés de 7 et 3 ans qui vivent avec elle, sans produire de copie de son livret de famille. Elle indique également percevoir le RSA, sans joindre à la procédure d’attestation ou de justificatif des versements reçus. Ces faits ne sont toutefois pas contestés par le SCI [T] Père et Fils de sorte qu’ils seront considérés comme établis.

Mme [N] [K] fait par ailleurs valoir qu’elle a entrepris de multiples démarches pour chercher un nouveau logement et que son maintien dans l’appartement de la SCI [T] Père et Fils est lié à la difficulté objective et sérieuse rencontrée pour se reloger.

Mme [N] [K] produit des captures d’écran de son téléphone montrant qu’elle a effectué des recherches de logement sur un site internet d’annonces entres particuliers aux mois de février et mars 2026. Par ailleurs, le justificatif de sa demande de logement social indique

que celle-ci devra être renouvelée le 10 mars 2027, ce dont il se déduit que sa demande a été formée en mars 2026 et donc très récemment.

Si Mme [N] [K] a accompli plusieurs démarches depuis le mois de février 2026 pour trouver un nouveau logement, elle ne justifie pas de recherches actives entre le 22 mai 2025, date de la signification du congé pour vente, et le mois de février 2026.

Il convient toutefois de tenir compte de la présence de ses deux jeunes enfants à son domicile et de lui accorder en conséquence un délai de six mois pour quitter les lieux.

Il n'est en revanche pas nécessaire d'assortir l'obligation pour Mme [N] [K] de quitter les lieux d’une astreinte, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation satisfaisant déjà l'objectif assigné à l'astreinte par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les dépens se composent des frais juridiquement indispensables à la poursuite du procès et sont limitativement énumérés à l’article 695 du code de procédure civile. Les frais de signification d’un congé pour vente ne sont pas expressément prévus par cette disposition de sorte qu’ils ne sont pas compris dans les dépens.

Mme [N] [K], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

La demande de la SCI [T] Père et Fils aux fins de prise en charge des frais de signification du congé pour vente sera rejetée.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Mme [N] [K], sera condamnée à verser à la SCI [T] Père et Fils une somme qu’il est équitable de fixer à 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Suivant les dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter, même d’office, l’exécution provisoire.

En conséquence, il sera simplement rappelé que le présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.

PAR CES MOTIFS,