TJ 68224, 30 juin 2026, RG 25/02136
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Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE
Site [Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil
MINUTE n°
N° RG 25/02136 - N° Portalis DB2G-W-B7J-JNPV
Section 2
CG
République Française
Au Nom du Peuple Français
JUGEMENT
DU 30 juin 2026
Juge des Contentieux de la protection
PARTIE DEMANDERESSE :
SOCIETE 3F GRAND EST SAHLM, dont le siège social est sis [Adresse 4]
prise en son agence de [Localité 2], prise en la personne de son représentant légal, [Adresse 5],
représentée par Maître Mohamed MENDI de la SCP MENDI CAHN, avocats au barreau de MULHOUSE,
PARTIE DEFENDERESSE :
Monsieur [Y] [Z], demeurant [Adresse 6]
non comparant, ni représenté
Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :
Nadia LARHIARI : Président
Clarisse GOEPFERT : Greffier
DEBATS : à l’audience du 10 Mars 2026
JUGEMENT : contradictoire en premier ressort
prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 30 juin 2026 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier
EXPOSÉ DU LITIGE
En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 29 septembre 2023, la SA d’HLM 3F Grand Est a loué à M. [Y] [Z] un local à usage d'habitation situé [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 331,08 € hors charges.
Par acte de commissaire de justice du 14 mai 2025, la SA d’HLM 3F Grand Est a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 375,34 € au titre des loyers et charges échus au 07 mai 2025.
La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 15 mai 2025.
Par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2025, la SA d’HLM 3F Grand Est a fait assigner M. [Y] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l'expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, sous peine d’astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,condamner le locataire à payer la somme de 1 175,21 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 15 juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 1 375,34 €, et à compter de l'assignation pour le surplus,condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges indexation et majorations prévues au bail comprise, à compter de la résiliation et jusqu'à la libération complète des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,condamner le locataire à payer la somme de 850,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 31 juillet 2025.
L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 10 mars 2026.
A cette audience, la SA d’HLM 3F Grand Est, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation.
Cité par acte délivré selon dépôt à l’étude, M. [Y] [Z], présent, ne conteste pas la demande, en son principe, mais précise qu’il a perdu son travail. Il indique avoir payé les loyers de janvier et février 2026 dans la mesure où il a retrouvé un emploi pour un salaire mensuel de 1 400 €. Il vit seul et souhaite rester dans les lieux.
L’affaire est mise en délibéré au 30 juin 2026 et le défendeur est autorisé à justifier du paiement du loyer par une note en délibéré.
En date du 10 mars 2026, le défendeur produit un décompte actualisé de sa dette, portant sur un montant de 3 017,57 € et justifie du paiement de la somme de 262,67 € en janvier 2026 et 162,96 € en février 2026.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de la demande
Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 15 mai 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.
Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 31 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 10 mars 2026.
La demande formée par la bailleresse est donc recevable.
Sur les demandes principales
Sur le paiement des loyers et charges impayés
Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l'espèce, la SA d’HLM 3F Grand Est verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.
Il ressort des pièces fournies qu'au 10 mars 2026, la dette locative de M. [Y] [Z] s’élève à la somme de 3 017,57 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de février 2026 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.
Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 14 mai 2025 pour la somme de 1 375,34 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 9.1 qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.
Ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 14 mai 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.
Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 15 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.
Sur la demande reconventionnelle en suspension des effets de la clause résolutoire et en délais de paiement
En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, sur demande d’une des parties, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le paiement du loyer courant.
Compte tenu de la situation financière exposée par le locataire et de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d'accorder à M. [Y] [Z], par application de l'article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de l'autoriser à se libérer par mensualités de 86,20 € en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.
Les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement ainsi accordés. Si le locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.
Il convient d'attirer l'attention de M. [Y] [Z] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.
Dans cette dernière hypothèse, M. [Y] [Z] sera alors tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
M. [Y] [Z] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.
Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement du locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la SA d’HLM 3F Grand Est les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARE l'action recevable ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 septembre 2023 entre la SA d’HLM 3F Grand Est, d'une part, et M. [Y] [Z], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 7] sont réunies à la date du 15 juillet 2025 ;
CONDAMNE M. [Y] [Z] à verser à la SA d’HLM 3F Grand Est la somme de 3 017,57 € (trois mille dix sept euros et cinquante-sept centimes) selon décompte arrêté au 10 mars 2026, terme du mois de février 2026 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 14 mai 2025 sur la somme de 1 375,34 € euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;
AUTORISE M. [Y] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 86,20 € (quatre-vingt-six euros et vingt centimes) chacune et une 36e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts;
PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour M. [Y] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM 3F Grand Est puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que M. [Y] [Z] soit condamné à verser à la SA d’HLM 3F Grand Est une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;
* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
DÉBOUTE la SA d’HLM 3F Grand Est du surplus de ses prétentions ;
CONDAMNE M. [Y] [Z] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;
AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 30 juin 2026, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .
Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,
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