TJ 06069, 11 juin 2026, RG 26/00003

1 exp la SELARL MAXIME ROUILLOT - FRANCK GAMBINI
1 exp débiteur
1 exp dossier
Copie délivrée le

COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 2]

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JUGE DE L’EXECUTION
Service des saisies immobilières

JUGEMENT D'ORIENTATION DU 11 JUIN 2026

Cahier des conditions de vente N° RG 26/00003 - N° Portalis DBWQ-W-B7K-QTNX

Minute N° 26/91

A l'audience publique du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de GRASSE, tenue en ce tribunal, le onze Juin deux mil vingt six, prononcé par mise à disposition au greffe, par Madame Brigitte TURRILLO, Vice-Présidente, délégué dans les fonctions de juge de l’exécution en matière de saisie immobilière et de distribution, assisté de Madame Fanny PAULIN, Greffière,

à la requête de :

Monsieur [K] [U] né le [Date naissance 1] à [Localité 3] de nationalité française époux de madame [E], [X] [U] née [F], mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts et demeurant ensemble [Adresse 1] [Localité 4] [Adresse 2]

Madame [E], [X] [F] épouse [U] née le [Date naissance 2] à [Localité 5] (Gard) de nationalité française, mariée à Monsieur [K] [U], mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts et demeurant ensemble [Adresse 1] [Localité 6]

Représentés tous deux par Me Gaëlle HARRAR de l’ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant et par la SELARL MAXIME ROUILLOT - FRANCK GAMBINI, avocvats au barreau de GRASSE, avocat postulant

Créanciers poursuivants

à l’encontre de :

Madame [I], [A], [P] [J] veuve [O] née le [Date naissance 3] à [Localité 7] de nationalité française, épouse de Monsieur [N] [O] mariée sous le régime de la séparation de biens demeurant [Adresse 3]

Comparante en personne
Débiteur saisi

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A l'appel de la cause à l'audience publique du 5 mars 2026 avis a été donné aux parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à l'audience du 07 mai 2026 , délibéré prorogé au 11 Juin 2026.

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EXPOSE DU LITIGE

En vertu des copies exécutoires d'un jugement contradictoire en premier ressort rendu par la deuxième chambre du tribunal judiciaire de Nice le 25 mars 2021, confirmé par arrêt contradictoire de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 03 juillet 2025, signifié le 04 septembre 2025, et d'un certificat de non pourvoi du 20 octobre 2025, Monsieur [K] [U] et Madame [E] [F] épouse [U] ont fait délivrer à Madame [I] [J] veuve [O], par acte de commissaire de justice en date du 6 novembre 2025, un commandement de payer la somme de 678.692,80 € outre les intérêts courus du 4 novembre 2025 jusqu'à parfait paiement et les frais de la procédure de saisie immobilière, emportant saisie des biens et droits immobiliers lui appartenant, affectés à sa garantie, sis :
à [Localité 8] lieudit [Localité 9] dans un immeuble en copropriété dénommé [Adresse 4] sis [Adresse 5], comprenant deux bâtiments A et B faisant l'objet de deux copropriétés distinctes et de parkings libres à usage de copropriétaires de ces deux bâtiments, propriété indivise de tous les membres de chacun de ces deux copropriétés,
et plus particulièrement celle dépendant du Bâtiment A composé de 10 corps de bâtiments attenants, dénommé corps de bâtiments A1, A2, A3, A4,A5, A6, A7, A8, A9, A10 édifié sur une parcelle de terrain cadastré anciennement Section AC n°[Cadastre 1] pour 27a72ca et dorénavant SECTION BD [Cadastre 2] lieudit [Localité 9],
à savoir : le lot numéro dix sept (17) un appartement de type 3 pièces sis au 5ème étage arrière gauche Bâtiment A bloc A1 comprenant entrée dégagement rangement cuisine et salle de séjour s'ouvrant sur une loggia , deux chambres s'ouvrant sur une loggia salle de bains wc,
et les 894/100 000 des parties communes générales,
ledit immeuble a fait l'objet d'un état descriptif de division et règlement de copropriété du 27 novembre 1975 publié le 15 décembre 1975 volume 1084 n°8. PV de remaniement du 20 octobre 2022 volume 2022 P 30829 et correct de formalité le 04 juin 2024 vol 2024 D 20390 et modification d'état descriptif de division du 05 septembre 2025 publié le 03 octobre 2025 volume 2025 P 24146.

Ce commandement aux fins de saisie immobilière, resté sans effet, a été publié au premier bureau du service de la publicité foncière d'[Localité 10] le 20 novembre 2025 volume 2025 S numéro 166.

Sur publication de ce commandement, ce service a délivré l'état hypothécaire joint au présent cahier des conditions de vente, certifié au 9 novembre 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 5 janvier 2026, les créanciers poursuivants ont fait assigner Madame [I] [J] veuve [O] à l'audience d'orientation du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Grasse du 5 mars 2026.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Grasse le 8 janvier 2026 et enregistré sous le n° 26/03.

Aux termes de l'assignation, Monsieur [K] [U] et Madame [E] [F] épouse [U] demandent au juge de l'exécution, au visa des articles R322-15 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, de :
- valider la saisie,
- statuer sur les contestations et demandes incidentes éventuelles,
- vu l'article R322-18 du code des procédures civiles d'exécution, fixer la créance du poursuivant suivant décompte arrêté au 4 novembre 2025 à la somme de 678.692,80 € outre intérêts postérieurs au taux légal et jusqu'à complet paiement,
- ordonner qu'en cas de vente amiable, les dispositions du cahier des conditions de vente resteront applicables et que le notaire chargé de la vente devra transmettre le prix dès la signature de l'acte au séquestre désigné dans ledit cahier des conditions de vente.
A défaut,
- déterminer les modalités de la vente,
- fixer les dates et heures des visites du bien saisi qui seront effectuées par la SELARL TMBA, commissaire de justice à [Localité 3], et dire que le commissaire de justice pourra se faire assister si besoin est, d'un serrurier et de la force publique,
- dire que la décision à intervenir, désignant le commissaire de justice pour assurer les visites, devra être signifiée, trois jours au moins avant les visites aux occupants des biens saisis,
- autoriser la publication de la vente sur les sites INTERNET spécialisés en matière d'enchères immobilières et dire que cette parution comprendra au maximum des photographies du bien et les éléments de la publicité prévue à l'article R 322-32 du code des procédures civiles d'exécution,
- dire que lorsque la publicité INTERNET sera payante, la taxation pourra intervenir dans la limite de 400 € HT sur justificatifs,
- dire que la vente pourra être diffusée dans les insertions gratuites.
En tout état de cause,
- procéder à la taxation des frais préalables exposés au jour de l'audience d'orientation en cas de vente amiable ou au jour de la vente forcée et les déclarer frais privilégiés de vente, qui comprendront le coût des visites et des divers diagnostics dont distraction au profit de Maître Franck GAMBINI, avocat inscrit au barreau de Grasse,
- condamner les requis aux dépens de l'instance qui n'entrent pas dans l'état des frais de saisie immobilière, distrait au profit de Maître Franck GAMBINI sur son affirmation d'en avoir fait l'avance.

A l'audience d'orientation, les créanciers poursuivants ont sollicité la vente des biens et droits immobiliers saisis dans les termes de leur assignation. Ils ont toutefois indiqué par la voix de leur conseil qu'ils ne s'opposaient pas à la vente amiable du bien saisi au prix minimum de 200.000 € ou tout autre prix plancher compris entre 180.000 et 200.000 € que le juge de l'exécution fixera.

Madame [I] [J] veuve [O], assignée à sa personne, n'a pas constitué avocat mais elle a personnellement comparu. Elle indique qu'une audience de surendettement est fixée au mois de mars 2026, que son appartement est en vente dans une agence au prix de 205.000 € depuis trois ans, et qu'elle a confié un mandat à une nouvelle agence depuis octobre 2025 (dont elle a justifié à l'audience). Elle sollicite l'autorisation de procéder à la vente amiable des biens saisis.

Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2026, prorogé au 11 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur la régularité de la procédure et la créance des créanciers poursuivants

L'article R 322-15 du code des procédures civiles d'exécution, dispose qu' à l'audience d'orientation, le juge de l'exécution, après avoir entendu les parties intéressées ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Aux termes de l'article L 111-3 du code des procédures civiles d'exécution, seuls constituent des titres exécutoires :
Les décisions des juridictions de l'ordre judiciaire ou de l'ordre administratif lorsqu'elles ont force exécutoire, ainsi que les accords auxquels ces juridictions ont conféré force exécutoire ;
Les actes et les jugements étrangers ainsi que les sentences arbitrales déclarés exécutoires par une décision non susceptible d'un recours suspensif d'exécution, sans préjudice des dispositions du droit de l'Union européenne applicables ;
Les décisions rendues par la juridiction unifiée du brevet ;
Les extraits de procès-verbaux de conciliation signés par le juge et les parties ;
Les actes notariés revêtus de la formule exécutoire ;
Les accords par lesquels les époux consentent mutuellement à leur divorce ou à leur séparation de corps par acte sous signature privée contresigné par avocats, déposés au rang des minutes d'un notaire selon les modalités prévues à l'article 229-1 du code civil ;
Le titre délivré par le commissaire de justice en cas de non-paiement d'un chèque ou en cas d'accord entre le créancier et le débiteur dans les conditions prévues à l'article L. 125-1 ;
Les titres délivrés par les personnes morales de droit public qualifiés comme tels par la loi, ou les décisions auxquelles la loi attache les effets d'un jugement ;
Les transactions et les actes constatant un accord issu d'une médiation, d'une conciliation ou d'une procédure participative, lorsqu'ils sont contresignés par les avocats de chacune des parties et revêtus de la formule exécutoire par le greffe de la juridiction compétente.

Aux termes de l'article L 311-2 du code des procédures civiles d'exécution, tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent chapitre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre I.
En l'espèce, les créanciers poursuivants procèdent à la saisie immobilière en vertu de :
la copie exécutoire d'un jugement contradictoire et en premier ressort rendu par la deuxième chambre du tribunal judiciaire de Nice le 25 mars 2021, ayant notamment condamné Madame [I] [J] veuve [O] au paiement des sommes suivantes :
- 400.004 € TTC au titre des travaux de reprise par micro-pieux intérieurs, 7.433,50 € TTC au titre de la mise en conformité de la cheminée, 4.272,75 € TTC au titre de la mise en place d'un garde-corps, soit la somme totale de 411.710,25 €,
- 166.725 € au titre du préjudice de jouissance des requérants,
- 20.000 € au titre de leur préjudice moral,
- 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- les entiers dépens de l'instance en ce compris les frais d'expertise judiciaire à hauteur de 112.416,68 €,
la copie exécutoire d'un arrêt contradictoire de la cour d'appel d'Aix-en-Provence rendu le 3 juillet 2025, ayant notamment :
- rejeté l'exception de nullité soulevée par Madame [I] [J] veuve [O],
- confirmé le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a condamné Madame [I] [J] veuve [O] à payer à Monsieur [K] [U] et Madame [E] [F] épouse [U] la somme totale de 162.725 € au titre de leur préjudice de jouissance
- et, y ajoutant, condamné Madame [I] [J] veuve [O] à payer à Monsieur [K] [U] et Madame [E] [F] épouse [U] la somme de 22.500 € de dommages et intérêts au titre de leur préjudice de jouissance ainsi que la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens d'appel ;
la signification à Madame [I] [J] veuve [O] de l'arrêt de la cour d'appel par acte de commissaire de justice en date du 4 septembre 2025 ;
le certificat de non pourvoi délivré par le greffe de la cour de cassation le 20 octobre 2025 ;
une hypothèque légale prise sur les biens saisis en vertu de ces décisions, pour sûreté de la somme de 573.626,93 € (sauf mémoire), publiée au service de la publicité foncière d'[Localité 10] le 10 octobre 2025 volume 2025 V n°7790.

Cet arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence en date du 3 juillet 2025, devenu définitif, constitue un titre exécutoire.

Monsieur [K] [U] et Madame [E] [F] épouse [U] se prévalent d'une créance, liquide et exigible, d'un montant total de 678.692,80 € selon décompte arrêté au 4 novembre 2025, outre les intérêts courus de cette date jusqu'à parfait paiement et les frais de la présente procédure de saisie immobilière, dont le détail est mentionné dans le commandement de payer et repris dans les pièces versées au soutien de l'assignation à l'audience d'orientation, se décomposant comme suit :
Principal 411.710,25 €
Intérêts du 25 mars 2021 au
4 novembre 2025 au taux légal 103.781,43 €
Préjudice de jouissance 22.500,00 €
Préjudice moral 20.000,00 €
Article 700 jugement 5.000,00 €
Intérêts du 3 juillet 2025 au 4 novembre
2025 sur la somme de 47.500 € 1.081,76 €
Dépens expertise 112.416,68 €
Article 700 appel 2.000,00 €
Signification arrêt 202,68 €
TOTAL GÉNÉRAL 678.692, 80 €

Ces sommes ne sont pas contestées par la débitrice saisie, qui n'a pas constitué avocat, et elles sont justifiées par la production du jugement et de l'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence dont il est sollicité l'exécution, les décomptes d'intérêts versés et les actes de signification aux débats.

Conformément à l'article R 322-18, il convient en conséquence de retenir la créance de Monsieur [K] [U] et Madame [E] [F] épouse [U] en principal, frais, intérêts et autres accessoires à la somme de 678.692, 80 € selon décompte arrêté au 4 novembre 2025, outre intérêts postérieurs au taux légal jusqu'à la distribution du prix de vente à intervenir et au plus tard à la date prévue par l'article R 334-3 du code des procédures civiles d'exécution complétant l'article R 334-2.

Les éléments contenus dans le cahier des conditions de vente permettent de vérifier que le bien immobilier concerné est saisissable.

Il résulte de ces éléments que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 du code des procédures civiles d'exécution sont réunies. Les créanciers poursuivants ont en conséquence satisfait aux prescriptions légales édictées par le code des procédures civiles d'exécution en matière de saisie immobilière.

2/ Sur la demande d'autorisation de vente amiable formulée par la débitrice saisie

L'article R 322-21 du code des procédures civiles d'exécution, dispose que le juge de l'exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l'immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente. Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l'audience à laquelle l'affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.
A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d'un engagement écrit d'acquisition et qu'à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l'acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois.

En l'espèce, Madame [I] [J] veuve [O] a sollicité oralement à l'audience d'orientation l'autorisation de vendre amiablement les biens et droits immobiliers saisis. Elle indique que le bien est en vente depuis trois ans au prix de 205.000 € et qu'elle a du mal à le vendre même si un mandat a été confié à une nouvelle agence en octobre 2025.

Elle démontre ainsi sa volonté de réaliser es biens et droits immobiliers saisis pour apurer, au moins en partie, ses dettes.

Il convient de lui accorder l'autorisation sollicitée, conforme à l'objectif législatif tendant à favoriser la vente amiable au détriment de la vente forcée.

En l'état des éléments du dossier, du fait que Madame [I] [J] veuve [O] a elle-même acquis le bien saisi le 29 juin 2007 au prix de 170.000 € et des difficultés manifestes de vendre le bien au prix de 205.000 €, dès lors qu'il est en vente depuis trois ans sans qu'aucune offre n'ait été faite, du procès-verbal descriptif des biens saisis et des conditions économiques du marché, il paraît légitime de fixer, en accord avec le créancier poursuivant à la somme de 185.000 € le prix en deçà duquel l'immeuble ne pourra pas être vendu, pour tenir compte des dispositions spécifiques en matière de vente amiable sur autorisation de justice et notamment des dispositions de l'article R 322-24 du code des procédures civiles d'exécution, prévoyant que les frais taxés sont versés directement par l'acquéreur en sus du prix de vente

En application de l'article R 322-24, le notaire chargé d'établir l'acte de vente pourra obtenir, contre récépissé, la remise par le créancier poursuivant des documents recueillis pour l'élaboration du cahier des conditions de vente.

Il convient de rappeler qu'en application des dispositions de l'article R 322-22, le débiteur doit accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable, qu'il doit rendre compte au créancier poursuivant, sur sa demande, des démarches accomplies à cette fin, et que le créancier poursuivant peut, à tout moment, assigner le débiteur devant le juge aux fins de voir constater sa carence et ordonner la reprise de la procédure sur vente forcée.

Il y a également lieu de rappeler que, conformément aux dispositions de l'article L 322-4 du code des procédures civiles d'exécution, l'acte notarié ne sera établi par le notaire sur consignation du prix et des frais de vente auprès de la Caisse des dépôts et consignations ainsi que sur justification du paiement des frais entre les mains de l'avocat constitué aux intérêts du créancier poursuivant.

Les frais préalables de poursuite, dûment justifiés à la date de l'audience d'orientation, taxés provisoirement à la somme de 2.188,99 € TTC, seront versés directement par l'acquéreur en sus du prix de vente, conformément aux dispositions de l'article R 322-21.

L'affaire sera rappelée à l'audience du jeudi 1er octobre 2026 à 9 heures, en application de l'alinéa 3 de l'article R 322-21, pour s'assurer de la réalisation de la vente, dans les termes de la loi et du cahier des conditions de vente.

3/ Sur les dépens

Les dépens seront compris dans les frais de poursuite soumis à taxe et seront distraits au profit de Maître Franck GAMBINI sur son affirmation d'en avoir fait l'avance.

PAR CES MOTIFS