TJ 2b033, 12 mars 2026, RG 25/00502

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Minute n°

Nature de l’affaire : 72A Demande en paiement des charges ou des contributions

N° RG 25/00502 - N° Portalis DBXI-W-B7J-DLZ3

S.D.C. [Adresse 1]

C/

M. [U] [G]

CHAMBRE CIVILE 3

JUGEMENT DU 12 Mars 2026

DEMANDEUR :

S.D.C. [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SARL ISULA SYNDIC, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 537 571 531, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son gérant domicilié es qualité audit siège

représenté par Me Ghislaine CHAUVET-LECA, avocat au barreau de Paris, substituée à l’audience par Me Florian PALMIERI, avocat au barreau de BASTIA

DÉFENDEUR :

M. [U] [E] [X] [G], né le 26 avril 1991 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Valérie PERINO-SCARCELLA, avocat au barreau de BASTIA, substituée à l’audience par Me Stéphanie LOMBARDO, avocat au barreau de BASTIA

bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale n° C-2B033-2025-000888 en date du 13 juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julia DEPETRIS
GREFFIER : Valentine CAILLE

DÉBATS :

Audience publique du : 15 janvier 2026 mise en délibéré au 12 Mars 2026.

DÉCISION :

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement à l'audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :
à :
Copie délivrée le :
à :

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte authentique en date du 14 mars 2018, Monsieur [U] [G] a acquis un appartement au sein de la copropriété [Adresse 4], située sur la commune de [Localité 2]. Il est propriétaire des lots 3 et 41 au sein de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par le syndic en exercice, la société ISULA SYNDIC, a fait assigner Monsieur [G] devant le tribunal judiciaire de BASTIA, et sous le bénéfice de l'exécution provisoire, aux fins de condamnation à lui payer notamment 1.489,39 euros au titre des charges, 48 euros au titre des frais nécessaires et subsidiairement à titre de dommages et intérêts, 3.500 euros à titre de dommages et intérêts, 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, aux entiers dépens, et d'ordonner la capitalisation des intérêts.

A l'audience du 15 janvier 2026, à laquelle l'affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, s'est référé oralement à ses conclusions. Il demande au tribunal, sous le bénéfice de l'exécution provisoire et au visa des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2, 30 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 18, 19-2, 35, 36 et 37 du décret du 17 mars 1967, de l'article 9 de l'arrêté du 14 mars 2006, des articles 200, 1153, 1231-6, 1342-10, 1343-2 et suivants du code civil, de débouter Monsieur [G] de toutes ses demandes, fins et conclusions, et de le condamner à lui verser les sommes suivantes :
- 1.802,91 euros au titre des charges, provisions sur charges, travaux appelés au 4ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et sous astreinte financière de 50 euros par jour de retard à compter de la présente assignation,
- 242,70 euros au titre des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, voire subsidiairement à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- 3.500 euros à titre de dommages et intérêts,
- 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens,
- Et ordonner la capitalisation des intérêts.
A titre infiniment subsidiaire :
- Limiter à 4 mois les délais accordés à Monsieur [G] pour régler la somme due au titre de l'arrêté de charges,
- Ordonner le paiement de chacune des mensualités (quel que soit leur nombre), de manière consécutive et d'un montant chaque mois, égal (la dernière mensualité : majorée du solde restant dû), payables chacune avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant le jugement à intervenir, et ce, en sus des termes courants de charges, à échéance,
- Et à défaut de paiement de l'une seule de ces mensualités à bonne date ou d'un terme courant à échéance : ordonner la déchéance du terme et l'exigibilité immédiate des sommes restant dues.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [G] ne s'est pas acquitté de sa quote-part des charges de copropriété et qu'il n'a pas été possible d'obtenir le paiement de cette créance. Le syndicat affirme verser les décomptes retraçant le compte individuel de Monsieur [G] depuis l'origine de la dette, l'intégralité des appels de fonds émis, les procès-verbaux des assemblées générales et les attestations de non-recours.

En réponse aux arguments du défendeur, le syndicat soutient que les décisions d'assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'a pas été prononcée. Il rappelle que les intérêts au taux légal sont dus à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant, et que la capitalisation des intérêts est de droit lorsqu'elle est demandée.

Relativement à l'astreinte, le syndicat soutient qu'elle est justifiée par la répétition des impayés, et l'importance et l'ancienneté de la dette.

Concernant les délais de paiement, le syndicat indique que Monsieur [G] ne justifie pas de sa situation professionnelle et financière et qu'il est de mauvaise foi, au vu de l'absence de paiement depuis 2021.

Sur les dommages et intérêts, le syndicat affirme que la carence répétée du défendeur a causé un préjudice, au vu de sa trésorerie minime.

A l'audience du 15 janvier 2026, Monsieur [G], représenté par son conseil, s'est référé oralement à ses conclusions. Il demande au tribunal, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et des articles 873, 1309, 1310, 1343-5 et 1353 du code civil, de :
A titre principal :
- Débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Maitre [P] [S] [Y], sur le fondement de l'article 37 alinéa 2 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 la somme de 1.000 euros, ainsi qu'aux entiers dépens.
A titre subsidiaire :
- Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts,
- Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d'astreinte,
- Juger que Monsieur [G] bénéficiera d'un report de paiement des sommes dues à 24 mois,
- Dire n'y avoir lieu à condamnation au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

Monsieur [G] fait valoir que les pièces produites par le syndicat des copropriétaires ne permettent pas de déterminer le montant exact de la dette, notamment en raison d'un solde antérieur. Il ajoute que le syndicat ne justifie pas des convocations et des notifications des procès-verbaux d'assemblée générale, que les décisions ne sont pas définitives et donc que les créances ne sont pas certaines, liquides et exigibles.

Concernant la demande indemnitaire, Monsieur [G] indique que le syndicat ne justifie pas de son préjudice. Concernant la demande d'astreinte, il pointe que les astreintes sont souvent réservées aux obligations de faire ou de ne pas faire, le retard du paiement d'une condamnation pécuniaire étant sanctionné par l'allocation d'intérêts légaux et de moyens d'exécution forcée.

A titre subsidiaire, Monsieur [G] sollicite des délais de paiement, explicitant être au chômage et avoir des difficultés à rembourser le prêt de l'appartement.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibérée par mise à disposition au greffe au 12 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

À titre liminaire, le tribunal rappelle qu'en application des dispositions de l'article 768 du code de procédure civile, il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions régulièrement notifiées et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Par ailleurs, le tribunal, après s'être livré en l'espèce à une analyse approfondie et exhaustive des énonciations du dispositif des conclusions des parties, ne statuera pas sur les " dire ", " juger ", "dire et juger ", " prendre acte " ou "donner acte " et " constater " lesquels ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions auxquels le Tribunal n'est pas tenu de répondre.

I. Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Aux termes de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : " Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges."

Selon l'article 14-1-I. de la même loi n°65-5 : " I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. "

Enfin, l'article 19-2 alinéa 1 de la loi dispose : " A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. "

En vertu des dispositions de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, " Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. ".

A l'appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
-le relevé de propriété, prouvant la qualité de propriétaire de Monsieur [G] sur les lots 3 et 41,
-les procès-verbaux d'assemblée générale du 29 novembre 2021, du 16 novembre 2022, du 19 octobre 2023, du 17 octobre 2024, du 19 mai 2025 (notifié le 02 juin 2025), et ayant approuvé les comptes des années antérieures 2021 à 2024, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants pour les années 2021 à 2027, et les attestations de non-recours de ces assemblées générales,
-les appels de fonds de 2021 à 2025,
-la mise en demeure du 12 décembre 2024,
-le relevé de compte au 20 novembre 2025.

Les justificatifs de la notification des procès-verbaux d'assemblée générale à Monsieur [G] ne sont pas produits, à l'exception de la dernière assemblée générale. Néanmoins, il résulte d'une jurisprudence constante que la notification régulière des procès-verbaux d'assemblées générales aux copropriétaires conditionne l'opposabilité à ceux-ci du délai de deux mois qui leur est ouvert pour contester les décisions des assemblées générales ; en revanche cette notification n'a aucune incidence sur l'exigibilité des charges régulièrement votées en assemblée générale.

Au vu des éléments produits, il ressort que le syndicat des copropriétaires justifie d'une créance certaine, liquide et exigible à l'encontre de Monsieur [G]. Le relevé de compte ne fait pas apparaitre de solde antérieur, et l'ensemble des charges et travaux mis à la charge de Monsieur [G] sont dument justifiés. Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Monsieur [G] n'a pas acquitté sa quote-part des charges et travaux de copropriété dus pour un montant de 1.802,91 euros (hors frais).

S'agissant des frais réclamés par le syndicat des copropriétaires, l'article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 dispose : " Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur "

Ces frais nécessaires doivent cependant s'entendre strictement de ceux rendus nécessaires pour la mise en œuvre de la procédure de recouvrement de la créance du syndicat ; ils ne sauraient inclure que les frais de mise en demeure par lettre recommandée, de relance, d'inscription d'hypothèque légale ou d'opposition au paiement du prix de vente du lot du copropriétaire défaillant, mais ne sauraient comprendre les sommations de payer délivrées par huissier alors qu'une mise en demeure a déjà été adressée au débiteur, les honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la remise du dossier et à l'avocat, s'agissant d'actes élémentaires d'administration de la copropriété, le syndic n'ayant pas déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement, ni les honoraires d'avocat, qui font double emploi avec la réclamation au titre des frais irrépétibles, ni les frais d'huissier exposés dans le cadre du procès qui seront compris dans les dépens.

Il appartient à la juridiction de rechercher si les frais sollicités par le syndicat des copropriétaires étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l'espèce, la lecture du relevé de compte fait apparaître les frais suivants :
- Frais de procédure pour un montant total de 146,7 euros ;

La description de ces frais n'est pas assez précise pour déterminer leur nécessité. En effet, soit ces frais relèvent de l'activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d'administration de la copropriété, ils n'apparaissent pas nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; soit ces frais constituent des frais d'avocat, et donc des frais irrépétibles de procédure et doivent donc être examinés sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

- Frais de mise en demeure et relance pour un montant total de 96 euros ;

Il en va différemment des frais de mise en demeure envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception et des relances subséquentes qui elles, constituent de véritables actes de recouvrement dont la charge peut être mise au copropriétaire défaillant.

Si le syndicat des copropriétaires produit la mise en demeure qui aurait été adressée au débiteur par courrier recommandé avec accusé de réception le 12 décembre 2024, il ne produit pas les justificatifs d'envoi et de réception correspondants permettant au tribunal de s'assurer de sa bonne délivrance. De plus, il ne produit aucun élément relatif à la relance du mois de novembre 2025.

Dans ces conditions, les frais de mise en demeure et de relance tels que facturés pour un montant total de 96 euros, ne sauraient être mis à la charge de Monsieur [G].

De plus, l'ensemble de ces frais ne peut être indemnisé à titre de dommages et intérêts, le syndicat n'explicitant aucun moyen juridique ou factuel pour supporter cette demande subsidiaire.

Par conséquent, la demande formulée par le syndicat des copropriétaires au titre des frais nécessaires sera rejetée.

Monsieur [G] sera condamné à payer la somme de 1.802,91 euros, au titre des charges et travaux dus au 20 novembre 2025.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 31 mars 2025.

En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. Compte tenu de la demande formée, il convient d'ordonner la capitalisation des intérêts.

L'article L.131-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que " tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision ".

Le syndicat des copropriétaires sollicite le prononcé d'une astreinte en raison de l'importance et l'ancienneté de la dette, et de la répétition des impayées.

Néanmoins, s'agissant d'une obligation pécuniaire, elle est sanctionnée par l'allocation d'intérêts légaux et peut être recouvrée dans le cadre des procédures d'exécution forcée. Le prononcé d'une astreinte n'apparait pas nécessaire.

Par conséquent, la demande d'astreinte formulée par le syndicat des copropriétaires sera rejetée.

II. Sur la demande au titre de la résistance abusive

L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

L'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu'il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d'ores et déjà indemnisé par l'allocation d'intérêts moratoires par application de l'article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

III. Sur les délais de paiement
L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, Monsieur [G] verse aux débats une attestation de France Travail en date du 15 mars 2024 faisant état de l'ouverture du droit à l'allocation d'aide au retour à l'emploi à partir du 08 mars 2024, pour un montant mensuel de 533,70 euros et pour une durée maximale de 480 jours. Il transmet également à la juridiction trois plans de remboursement de prêt, faisant état de mensualités totales pour l'année 2026 d'un montant de 562,31 euros, ainsi que son avis d'imposition 2024 sur l'année 2023 faisant état de revenus à hauteur de 9.983 euros.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que Monsieur [G] ne justifie pas de sa situation professionnelle et financière.

Il apparait que si Monsieur [G] justifie de ses revenus en 2023 et en mars 2024, il ne fournit aucun élément sur les deux dernières années, de sorte qu'il n'est pas possible de déterminer sa situation actuelle et la nécessité de prononcer des délais de paiement.

Par conséquent, la demande de délais de paiement formulée par Monsieur [G] sera rejetée.

IV. Sur les autres demandes

a. Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie.

En l'espèce, Monsieur [G], partie perdante, sera condamné aux dépens.

b. Sur l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, Monsieur [G], condamné aux dépens, devra verser au syndicat des copropriétaires une somme qu'il est équitable de fixer à 1.200 euros.

Par conséquent, la demande formulée par Monsieur [G] sur le fondement de l'article 37 alinéa 2 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 sera rejetée.

c. Sur l'exécution provisoire

Les articles 514 et suivants du code de procédure civile disposent que " les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée ".

En l'espèce, l'exécution provisoire de droit est compatible avec la nature de l'affaire. Elle ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS :