TJ 2b033, 9 avr. 2026, RG 26/00109

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Minute n°

Nature de l’affaire : 72A Demande en paiement des charges ou des contributions

N° RG 26/00109 - N° Portalis DBXI-W-B7K-DPOU

S.D.C. [Adresse 1]

C/

M. [Q] [K]

CHAMBRE CIVILE 3

JUGEMENT DU 09 Avril 2026

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la Société SGIT - [Adresse 2]
représentée par Me Sabrina AGOSTINI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Florence LEONELLI, avocat au barreau de BASTIA

DÉFENDEUR :

M. [Q] [K], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julia DEPETRIS
GREFFIER : Aurore LAINÉ

DÉBATS :

Audience publique du : 12 Février 2026 mise en délibéré au 09 Avril 2026.

DÉCISION :

Réputée contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement à l'audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :
à :

Copie délivrée le :
à :

EXPOSÉ DU LITIGE :

Monsieur [K] est propriétaire d’un appartement et d’un emplacement de parking au sein de la copropriété [Adresse 1], située sur la commune de [Localité 2].

Par jugement du 09 décembre 2019, le tribunal d’instance de BASTIA a condamné Monsieur [K] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] [Adresse 5], notamment la somme de 1.219,33 euros au titre des charges arrêtées au 30 novembre 2019.

Par jugement du 11 mai 2023, le tribunal judiciaire de BASTIA a condamné Monsieur [K] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] [Adresse 5], notamment la somme de 2.608,51 euros au titre des charges arrêtées au 31 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société SGIT, a fait assigner Monsieur [K] devant le tribunal judiciaire de BASTIA, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967 et de l’article 1231-6 du code civil, aux fins de condamnation à lui payer les sommes suivantes :
2.259,81 euros pour les charges « du 15 mars 2023 au 30 novembre », assortie du taux d’intérêt légal à compter de l’assignation, 564 euros au titre des frais d’ouverture de dossier contentieux, 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, en ce compris les frais d’assignation, de signification et d’exécution du jugement à venir.
La signification de l’acte introductif d’instance a été réalisée en la personne de Monsieur [K]. Bien que régulièrement convoqué, il n’était ni présent, ni représenté à l’audience du 12 février 2026.

A l’audience du 12 février 2026, à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, s’est référé, conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, aux prétentions et moyens contenus dans son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [K] ne s’est pas acquitté de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il précise que suite à un jugement de divorce et à l’homologation de l’acte de liquidation-partage des intérêts patrimoniaux, Monsieur [K] est seul propriétaire d’une villa et d’un emplacement de parking dans la copropriété, selon les lots 49 et 189. Le syndicat invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété, notamment au vu de l’ancienneté de la créance et ce malgré plusieurs relances, mises en demeures et deux procédures judiciaires précédentes.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le syndicat des copropriétaires, il y a lieu de se référer aux conclusions de son conseil.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibérée par mise à disposition au greffe au 09 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété
Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.»

Selon l’article 14-1-I. de la même loi n°65-5 : « I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »

Enfin, l’article 19-2 alinéa 1 de la loi dispose : « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. »

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- l’attestation notariale de Maître [J] de vente du bien immobilier aux époux [K] et la notification de transfert de propriété suite à la liquidation patrimoniale du mariage, attestant de la qualité de propriétaire des lots 49 et 189 de Monsieur [K],
- les procès-verbaux d’assemblée générale du 16 novembre 2023 (notifié le 27 novembre 2023), et du 29 novembre 2024 (notifié le 05 décembre 2024), ayant approuvé les comptes des années antérieures du 01 juin 2022 au 31 mai 2024, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants du 01 juin 2023 au 31 mai 2026,
- les appels de fonds de février 2023 à septembre 2025,
- les jugements du 09 décembre 2019 et du 11 mai 2023,
- les mises en demeure du 08 avril 2025, 16 mai 2025 et du 17 juin 2025 par LRAR,
- le relevé de compte au 07 octobre 2025.

Au vu de ces éléments et des dispositions légales ci-dessus rappelées, il ressort que le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible à l’encontre de Monsieur [K]. Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Monsieur [K] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges et travaux de copropriété dues pour un montant de 2.191,81 euros (hors frais, en ce compris les frais de mise en demeure et de relance).

S’agissant des frais réclamés par le syndicat des copropriétaires, l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur »

Ces frais nécessaires doivent cependant s’entendre strictement de ceux rendus nécessaires pour la mise en œuvre de la procédure de recouvrement de la créance du syndicat ; ils ne sauraient inclure que les frais de mise en demeure par lettre recommandée, de relance, d'inscription d'hypothèque légale ou d'opposition au paiement du prix de vente du lot du copropriétaire défaillant, mais ne sauraient comprendre les sommations de payer délivrées par huissier alors qu'une mise en demeure a déjà été adressée au débiteur, les honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la remise du dossier et à l’avocat, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété, le syndic n’ayant pas déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement, ni les honoraires d'avocat, qui font double emploi avec la réclamation au titre des frais irrépétibles, ni les frais d’huissier exposés dans le cadre du procès qui seront compris dans les dépens.

Il appartient à la juridiction de rechercher si les frais sollicités par le syndicat des copropriétaires étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l'espèce, la lecture du relevé de compte au 07 octobre 2025 fait apparaître les frais suivants :

- Suivi dossier contentieux et ouverture dossier contentieux pour un montant total de 564 euros ;
Ces frais relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété ; ils n’apparaissent pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Frais de mise en demeure pour un montant total de 68 euros ; Il en va différemment des frais de mise en demeure envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception et des relances subséquentes qui elles, constituent de véritables actes de recouvrement dont la charge peut être mise au copropriétaire défaillant.
Le syndicat de copropriétaires justifie avoir adressé, une mise en demeure de s’acquitter des charges de copropriété par courrier recommandé avec accusé de réception du 08 avril 2025, ainsi qu’une relance du 16 mai 2025, dont les envois sont justifiés par la production du bordereau postal correspondant.
Dans ces conditions, les frais de mise en demeure et de relance pour un montant total de 68 euros, seront mis à la charge de Monsieur [K].

Il apparaît que le syndicat des copropriétaires est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Monsieur [K] seul, la somme de 68 euros, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l'article 10-1 susvisé.
Par conséquent, Monsieur [K] sera condamné à payer la somme de 2.259,81 euros, au titre des charges dues du 15 mars 2023 au 30 novembre 2025, ainsi qu’au titre des frais de recouvrement nécessaires.
Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 16 octobre 2025.

La demande formulée par le syndicat des copropriétaires au titre des frais d’ouverture de dossier contentieux sera rejetée.

II. Sur la demande au titre de la résistance abusive

L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, la défaillance de Monsieur [K] dans le paiement de sa quote-part de charges et sa résistance à régler malgré plusieurs relances et mises en demeure du syndicat des copropriétaires, ainsi que deux procédures judiciaires, sont de nature à causer un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit faire l’avance des sommes dues et créé également une désorganisation de trésorerie.

Il sera ainsi, pour partie, fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires et Monsieur [K] sera condamné au paiement de la somme de 1.000 euros à ce titre.

III. Sur les autres demandes

a. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Monsieur [K], partie perdante, sera condamné aux dépens, en ce compris les frais d’assignation, de signification et d’exécution du jugement.

b. Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [K], condamné aux dépens, devra verser au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros.

c. Sur l’exécution provisoire

Les articles 514 et suivants du code de procédure civile disposent que « les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée ».

En l’espèce, l’exécution provisoire de droit est compatible avec la nature de l’affaire. Elle ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS :