TJ 2b033, 18 mai 2026, RG 25/01781

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Minute n°

Nature de l’affaire : 72A Demande en paiement des charges ou des contributions

N° RG 25/01781 - N° Portalis DBXI-W-B7J-DO7B

S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 1]
C/
Mme [I] [K]

CHAMBRE CIVILE 3

JUGEMENT DU 18 Mai 2026

DEMANDEUR(S) :

S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 1], dont le siège social est sis SARL CABINET DE GESTION PIETRI & [Adresse 2] - [Adresse 3]
représentée par Me Martine CAPOROSSI POLETTI, avocat au barreau de BASTIA

DÉFENDEUR(S) :

Mme [I] [K], demeurant [Adresse 4]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julia DEPETRIS
GREFFIÈRES : Fanny ETIENNE lors des débats et Sandrine LEJEUNE lors du prononcé.

DÉBATS :

Audience publique du 19 Mars 2026 mise en délibéré au 18 Mai 2026.

DÉCISION :

Réputée contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement à l'audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :
à :

Copie délivrée le :
à :

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte de commissaire de justice en date du 17 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la SARL CABINET DE GESTION IMMOBILIÈRE PIETRI ET BOCCARA, a fait assigner Madame [I] [K] devant le tribunal judiciaire de BASTIA, au visa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1236-1 du code civil, aux fins de condamnation à lui payer les sommes suivantes :
3.431,30 euros au titre des charges et travaux, 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.Lors du passage du commissaire de justice au domicile de Madame [K], l’absence de l’intéressée ayant rendu impossible la signification de l’acte introductif d’instance et toutes les diligences ayant été effectuées pour vérifier l’exactitude de son adresse, un procès-verbal de recherches fondé sur l’article 659 du code de procédure civile a été dressé.
A l’audience du 19 mars 2026, à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, s’est référé, conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, aux prétentions et moyens contenus dans son acte introductif d’instance.
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Madame [K] est propriétaire du lot n°255 et ne s’est pas acquittée de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également avoir subi un préjudice indépendant du retard de paiement.
A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibérée par mise à disposition au greffe au 18 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

À titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions régulièrement notifiées et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété,
Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.»

Selon l’article 14-1-I. de la même loi n°65-5 : « I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »

Enfin, l’article 19-2 alinéa 1 de la loi dispose : « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. »

En application de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».
Il appartient au syndicat qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges communes d’apporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées par la production notamment, du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, du procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, de la totalité des décomptes de charges, des relevés des appels de fonds et d’un état récapitulatif détaillé de sa créance. Pour justifier de la qualité de propriétaire du lot, le syndicat peut notamment produire la matrice cadastre, une fiche d’immeuble ou un extrait 32-33 du bureau des hypothèques.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- les procès-verbaux d’assemblée générale du 05 mars 2018, du 29 octobre 2019, du 21 décembre 2020, du 03 octobre 2022, du 08 novembre 2023 (notifié le 22 décembre 2023), du 02 décembre 2024 (notifié le 15 janvier 2025), du14 octobre 2025, et ayant approuvé les comptes des années antérieures du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2024, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2026.
- les mises en demeure du 10 mars 2025 et 11 juin 2025,
- le relevé de compte au 1er janvier 2025.

Le syndicat des copropriétaires indique dans ses écritures que Madame [K] est propriétaire du lot n°255. Le relevé de compte transmis fait apparaîtra des charges et travaux appelés pour le lot n°7.

Le syndicat des copropriétaires ne fournit aucun élément permettant d’attester que Madame [K] est propriétaire du lot n°255 ou du lot n°7 au sein de la copropriété. Ainsi, en l’absence d’élément de preuve relatif à la qualité de copropriétaire de Madame [K], la demande de condamnation au paiement des charges et travaux n’apparait pas fondée.

Par conséquent, la demande formulée par le syndicat des copropriétaires relative au paiement des charges et travaux sera rejetée.

Sur la demande au titre de la résistance abusive,
L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.
L'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas avoir une créance à l’encontre de la défenderesse et c’est donc à juste titre qu’elle ne s’est pas exécutée.
En conséquence, la demande indemnitaire formulée par le syndicat des copropriétaires sera rejetée.

Sur les autres demandes,
a. Sur les dépens :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera condamné aux dépens.

b. Sur l’article 700 du code de procédure civile :
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, condamné aux dépens, verra sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile rejetée.

c. Sur l’exécution provisoire :
Les articles 514 et suivants du code de procédure civile disposent que « les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée ».
En l’espèce, l’exécution provisoire de droit est compatible avec la nature de l’affaire. Elle ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS :