TJ 2b033, 4 juin 2026, RG 26/00073

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Minute n°

Nature de l’affaire : 72A Demande en paiement des charges ou des contributions

N° RG 26/00073 - N° Portalis DBXI-W-B7J-DORE

S.D.C. [Adresse 1].

C/

M. [I] [S]

CHAMBRE CIVILE 3

JUGEMENT DU 04 Juin 2026

DEMANDEUR(S) :

S.D.C. [Adresse 1] dont le siège social est sis 20230 SANTA LUCIA DI MORIANI, agissant en la personne de son Syndic en exercice, la SARL TYRHENIA IMMOBILIER, ayant son siège social sis [Adresse 2], représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Claudia LUISI de l’AARPI ARNA, avocats au barreau de BASTIA substituée par Me Clara ACQUAVIVA, avocate au barreau de BASTIA

DÉFENDEUR(S) :

M. [I] [S], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julia DEPETRIS
GREFFIER : Océane UTRERA

DÉBATS :

Audience publique du : 09 Avril 2026 mise en délibéré au 04 Juin 2026.

DÉCISION :

Réputée ontradictoire, et en dernier ressort, prononcée publiquement à l'audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :
à :

Copie délivrée le :
à :

EXPOSÉ DU LITIGE :

Monsieur [I] [S] est propriétaire d’un lot au sein de la copropriété MARIA [O] II, située sur la commune de [Localité 2].

Le 25 septembre 2025, suite à sa saisine par le syndicat des copropriétaires pour un conflit lié aux charges de copropriété, le conciliateur de justice a émis un constat de carence, en l’absence de Monsieur [S] à la réunion de conciliation.

Par acte de commissaire de justice en date du 09 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la SARL TYRHENIA IMMOBILIER, a fait assigner Monsieur [I] [S], devant le tribunal judiciaire de BASTIA, au visa des articles de la loi du 10 juillet 1965 et 1231-1 du code civil, aux fins de condamnation à lui payer les sommes suivantes :
2.232,04 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 1er janvier 2024,1.000 euros à titre de dommages et intérêts, 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.Lors du passage du commissaire de justice au domicile de Monsieur [S], l’absence de l’intéressé ayant rendu impossible la signification de l’acte introductif d’instance et toutes les diligences ayant été effectuées pour vérifier l’exactitude de son adresse, un avis de passage a été laissé à son domicile et un courrier lui a été adressé dans les conditions de l’article 658 du code de procédure civile.

A l’audience du 09 avril 2026, à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, s’est référé, conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, aux prétentions et moyens contenus dans son acte introductif d’instance. Il précise que la demande principale est réactualisée à hauteur de 641,79 euros.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [S] ne s’est pas acquitté de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a été possible d’obtenir qu’un paiement partiel de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Bien que régulièrement convoqué, Monsieur [S] n’était ni présent, ni représenté.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibérée par mise à disposition au greffe au 04 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété
Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.»

Selon l’article 14-1-I. de la même loi n°65-5 : « I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »

Enfin, l’article 19-2 alinéa 1 de la loi dispose : « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. »

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
-le preuve de la propriété de Monsieur [S] sur le lot n°30 de la copropriété,
-les procès-verbaux d’assemblée générale du 19 avril 2024 et du 05 mai 2025 (notifié le 12 mai 2025), et ayant approuvé les comptes des années antérieures 2023 et 2024, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants pour les années 2025 et 2026.
-des relevés de compte pour les années 2023 et 2024 pour l’immeuble,
-les mises en demeure du 23 aout 2024, du 31 octobre 2024, du 31 janvier 2025, du 12 mars 2025, du 11 aout 2025, du 23 mai 2025,
-le relevé de compte au 20 mars 2026.

Le relevé de compte fait apparaitre des mouvements antérieurs pour l’année 2023 pour un débit total de 696,79 euros. Ce montant n’est pas détaillé, de sorte qu’il n’est pas possible de vérifier qu’il s’agit d’une créance certaine, liquide et exigible. De plus, aucune pièce produite ne corresponde à ce montant. Il ne peut donc être mis à la charge de Monsieur [S].

S’agissant des frais réclamés par le syndicat des copropriétaires, l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur »

Ces frais nécessaires doivent cependant s’entendre strictement de ceux rendus nécessaires pour la mise en œuvre de la procédure de recouvrement de la créance du syndicat ; ils ne sauraient inclure que les frais de mise en demeure par lettre recommandée, de relance, d'inscription d'hypothèque légale ou d'opposition au paiement du prix de vente du lot du copropriétaire défaillant, mais ne sauraient comprendre les sommations de payer délivrées par huissier alors qu'une mise en demeure a déjà été adressée au débiteur, les honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la remise du dossier et à l’avocat, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété, le syndic n’ayant pas déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement, ni les honoraires d'avocat, qui font double emploi avec la réclamation au titre des frais irrépétibles, ni les frais d’huissier exposés dans le cadre du procès qui seront compris dans les dépens.

Il appartient à la juridiction de rechercher si les frais sollicités par le syndicat des copropriétaires étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l'espèce, la lecture du relevé de compte fait apparaître les frais suivants :
Frais de relance pour 50 euros ; Les frais de mise en demeure envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception et des relances subséquentes constituent des actes de recouvrement dont la charge peut être mise au copropriétaire défaillant.
Si le syndicat des copropriétaires produit les mises en demeure qui auraient été adressées au débiteur et les relances subséquentes, il ne produit pas les justificatifs d’envoi et de réception correspondants permettant au tribunal de s’assurer de leur bonne délivrance. Le syndicat des copropriétaires verse la justification de l’envoi par la voix de son conseil d’une mise en demeure en date du 23 mai 2025, soit à une date postérieure aux frais inscrits à la date du 20 février 2025.
Dans ces conditions, les frais de relances tels que facturés pour un montant total de 50 euros, ne sauraient être mis à la charge de Monsieur [S] et seront déduits du montant des charges de copropriété dont il est redevable.

Frais de transmission dossier assignation à l’avocat pour un montant de 240 euros : ces frais constituent des frais irrépétibles de procédure et seront donc examinées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Il apparaît que le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Monsieur [S] seul, la somme de 290 euros, les frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l'article 10-1 susvisé.

Au vu de ces éléments et des dispositions légales ci-dessus rappelées, il ressort que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un montant total de 986,79 euros de charges et frais mis à la charge de Monsieur [S]. Cette somme est supérieure à celle réclamée par le syndicat des copropriétaires, soit 641,79 euros, suite aux versements effectués par Monsieur [S] en janvier 2026 et mars 2026.
Par conséquent, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir une créance à l’encontre de Monsieur [S] et sa demande de condamnation au paiement des charges sera rejetée.

II. Sur la demande au titre de la résistance abusive
L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas avoir une créance à l’encontre du défendeur et c’est donc à juste titre qu’il ne s’est pas exécuté.

En conséquence, la demande indemnitaire formulée par le syndicat des copropriétaires sera rejetée.

III. Sur les autres demandes

a. Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera condamné aux dépens.

b. Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, condamné aux dépens, verra sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile rejetée.

c. Sur l’exécution provisoire :

Les articles 514 et suivants du code de procédure civile disposent que « les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée ».
En l’espèce, l’exécution provisoire de droit est compatible avec la nature de l’affaire. Elle ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS :