TJ 2b033, 17 févr. 2026, RG 25/00432

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

Minute n°

Nature de l’affaire : 72A Demande en paiement des charges ou des contributions

N° RG 25/00432 - N° Portalis DBXI-W-B7J-DLKV

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMO DE CORSE,

C/

Mme [F] [Q]

CHAMBRE CIVILE 3

JUGEMENT DU 17 Février 2026

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1],
représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMO DE CORSE, SAS au capital de 928 100,00 € immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 412 004 798, dont le siège social est [Adresse 2] [Adresse 3] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Antoine MERIDJEN, avocat au barreau de BASTIA, substitué à l’audience par Maître Alexis ORI, avocat au barreau de BASTIA

DÉFENDEUR :

Mme [F] [Q],
née le 28 octobre 1979 à [Localité 1], de nationalité française,
demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Emilie SAURA-ANTONIOTTI, avocat au barreau de BASTIA

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julia DEPETRIS
GREFFIER : Pauline ANGEL

DÉBATS :

Audience publique du : 18 Décembre 2025 mise en délibéré au 17 Février 2026.

DÉCISION :

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement à l'audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :
à :

EXPOSÉ DU LITIGE :
Madame [F] [Q] est propriétaire d’un appartement au sein de la copropriété située [Adresse 1], sur la commune de [Localité 1].
Un conflit est apparu entre Madame [Q] et le syndicat des copropriétaires relativement aux tantièmes.
Par acte de commissaire de justice en date du 17 mars 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMO DE CORSE, a fait assigner Madame [Q] devant le tribunal judiciaire de BASTIA aux fins de condamnation à lui payer les sommes suivantes : 3.409,52 euros pour les charges et travaux arrêtés au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2024, 1.600 euros à titre de dommages et intérêts, 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
A l’audience du 18 décembre 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, s’est référé, oralement à ses conclusions. Il demande au tribunal, au visa des articles 10, 10-1, et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 18 et 44 du décret du 17 mars 1967 du code civil, de débouter Madame [Q] de l’intégralité de ses moyens, fins et conclusions et de la condamner à lui payer les sommes suivantes ;
2.804,45 euros au titre des charges et travaux arrêtés au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 28 février, date de la mise en demeure, 1.600 euros au titre des dommages et intérêts, nés de sa résistance abusive, 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Madame [Q] est débitrice des exercices depuis 2023, les règlements intervenus ayant purgé les créances antérieures. Il invoque les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.
En réponse aux moyens soulevés par Madame [Q], le syndicat des copropriétaires affirme qu’il n’a pas à rapporter la preuve de la qualité de propriétaire et que Madame [Q] se reconnait propriétaire.
Sur la demande reconventionnelle, le syndicat des copropriétaires soutient qu’elle est prescrite et infondée, en l’absence de faute du syndicat. Il ajoute qu’il n’existe pas de préjudice financier puisque Madame [Q] a refusé de régler le surplus de charges et que la répartition des charges demeure applicable tant qu’elle n’a pas été modifiée. Enfin, il indique que Madame [Q] n’établit pas avoir des difficultés financières réelles et sérieuses.
A l’audience du 18 décembre 2025, Madame [Q], représentée par son conseil, s’est référée, oralement à ses conclusions. Elle demande au tribunal, au visa des articles 5, 10 et 11 de la loi du 10 juillet 1965, et des articles 1240 et suivant du code civil de :
Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,A titre subsidiaire,
Autoriser un échelonnement de paiement des charges de copropriétés réclamées, Autorisé Madame [Q] à régler en trois fois le montant des charges de copropriétés réclamées, En toute hypothèse,
Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3.880 euros au titre des dommages et intérêts pour préjudice financier,Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Madame [Q] fait valoir que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de sa qualité de propriétaire pour le lot dont il réclame les charges, et qu’elle est en réalité propriétaire du lot n°11.
Madame [Q] ajoute qu’elle n’est pas de mauvaise foi car elle a explicité les raisons de son retard dans le paiement des charges et a sollicité un accord. Elle indique avoir démontré sa bonne foi en procédant aux versements de sommes qu’elle estime correspondre aux charges dues, et que le syndicat ne justifie pas de son préjudice financier.
A titre reconventionnel, Madame [Q] expose que le syndicat des copropriétaires a commis plusieurs fautes, en procédant notamment à une mauvaise répartition des tantièmes, sans tenue d’une assemblée générale, et malgré ses sollicitations, lui causant un préjudice financier constitué par les sommes réclamées à tort depuis 2014.
Subsidiairement, Madame [Q] demande un échelonnement de sa dette, en raison de sa situation financière difficile.
A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibérée par mise à disposition au greffe au 17 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

À titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions régulièrement notifiées et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Ainsi, si le conseil du syndicat des copropriétaires soulève la prescription de la demande reconventionnelle dans ses conclusions, il n’apparait pas de prétention d’irrecevabilité dans le dispositif de ses dernières conclusions, de sorte que ce moyen ne sera pas examiné.
Par ailleurs, le tribunal, après s’être livré en l’espèce à une analyse approfondie et exhaustive des énonciations du dispositif des conclusions des parties, ne statuera pas sur les « dire », « juger », «dire et juger », « prendre acte » ou «donner acte » et « constater » lesquels ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions auxquels le Tribunal n’est pas tenu de répondre.

Sur la demande en paiement des charges de copropriétéAux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.»
Selon l’article 14-1-I. de la même loi n°65-5 : « I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »
Enfin, l’article 19-2 alinéa 1 de la loi dispose : « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. »
En application de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».
Il appartient au syndicat qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges communes d’apporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées par la production notamment, du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, du procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, de la totalité des décomptes de charges, des relevés des appels de fonds et d’un état récapitulatif détaillé de sa créance. Pour justifier de la qualité de propriétaire du lot, le syndicat peut notamment produire la matrice cadastre, une fiche d’immeuble ou un extrait 32-33 du bureau des hypothèques.
En l’espèce, Madame [Q] soutient être propriétaire du lot n°11 au sein de la copropriété et que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de sa qualité de propriétaire pour le lot n°12.
Le syndicat des copropriétaires avance qu’il ne lui appartient pas de prouver cette qualité.
A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
-les procès-verbaux d’assemblée générale du 20 décembre 2023, 18 septembre 2024, et du 30 juin 2025, et ayant approuvé les comptes des années antérieures 2022, 2023, et 2024 ainsi que des budgets prévisionnels correspondants pour les années 2024, 2025, et 2026,
-les appels de provisions du lot n°12 du 01 avril 2019 au 31 décembre 2025,
-des mises en demeure,
-le relevé de compte au 23 septembre 2025 du lot n°12,
-le contrat de syndic.
Le syndicat des copropriétaires ne produit en revanche aucun élément permettant d’attester que Madame [Q] est propriétaire du lot n°12, pour lequel les charges sont réclamées. Contrairement à ce qui est soutenu par le conseil du syndicat des copropriétaires, il appartient bien au syndicat de prouver le fondement de l’obligation dont l’exécution est réclamée, et donc que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées, par la production d’une preuve de la qualité de propriétaire.
Madame [Q] fournit un acte de vente en date du 19 aout 2003 du notaire Maitre [D], faisant état de la vente par Monsieur [L] [I] à la SCI [S] du lot numéro n°12 au sein de l’immeuble situé [Adresse 5].
En l’absence de tout élément de preuve relatif à la qualité de propriétaire du lot n°12 de Madame [Q], la demande de condamnation au paiement des charges et travaux n’apparait pas fondée.
Par conséquent, la demande formulée par le syndicat des copropriétaires relative au paiement des charges et travaux sera rejetée.

Sur la demande au titre de la résistance abusiveL'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.
L'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas avoir une créance à l’encontre de Madame [Q] et c’est donc à juste titre qu’elle ne s’est pas exécutée.
En conséquence, la demande indemnitaire formulée par le syndicat des copropriétaires sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelleSelon l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». 
L’article 1241 du code civil précise « Chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ». Le syndicat, par ses organes que sont le syndic et l’assemblée générale, est responsable des dommages causés par une faute de gestion.
En vertu de l’article 11 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.
En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24.
À défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal judiciaire de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire ». 
En l’espèce, par acte de vente du 20 janvier 2014, Madame [Q] a acquis le lot n°11 de l’immeuble situé au [Adresse 1], pour une surface de 44.35m2. Il n’est pas contesté par le syndicat des copropriétaires que ce lot est issu d’une division, la SCI [S] ayant acquis l’autre partie du lot, par un acte de vente en date du 19 aout 2003. Le lot initial comportait 150 tantièmes, en vertu de l’état des millièmes édité le 25 avril 1966.
Madame [Q] soutient que le syndicat des copropriétaires a commis une faute en procédant à une mauvaise répartition des tantièmes, sans qu’une assemblée générale ne porte approbation de la nouvelle répartition des tantièmes et ainsi des charges, et ce alors même qu’elle a sollicité à plusieurs reprises la tenue d’une telle assemblée. Elle indique que cette faute lui a créé un préjudice financier correspondant aux sommes réclamées à tort depuis 2014 au titre des charges de copropriété, pour 114 tantièmes en lieu et place de 75 tantièmes.
Le syndicat des copropriétaires nie avoir commis une faute et avance que Madame [Q] n’a subi aucun préjudice.
Madame [Q] déclare qu’aucune assemblée générale n’a approuvé la modification de la répartition des charges et n’a réparti la quote-part du lot initial sur les deux nouveaux lots. Le syndicat des copropriétaires ne nie pas cette situation. La feuille de présence de l’assemblée générale du 29 mars 2019 fait état de 114 tantièmes pour Madame [Q] et 36 pour la SCI [S]. Ce nombre de tantièmes apparait également dans les procès-verbaux d’assemblée générale versés aux débats.

Il est constant que l’assemblée générale de la copropriété du 19 décembre 2022 a décidé de « faire procéder à l’établissement des tantièmes et de la copropriété », et que l’assemblée générale du 20 décembre 2023 a décidé « d’entériner les tantièmes de copropriété et de charges établis par le cabinet Bartoletti Summa ». A l’issue de cette répartition, le lot de Madame [Q] contient 75 tantièmes.
Il apparait donc que le syndicat des copropriétaires a acté que les tantièmes de Madame [Q] était au nombre 114 et ceux de la SCI [S] à 36, sans qu’aucune assemblée générale ne répartisse la quote-part du lot initial, en violation de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, imposant un vote à l’unanimité des copropriétaires pour modifier la répartition des charges.
Le syndicat des copropriétaires se défend en indiquant qu’il appartenait à Madame [Q] « de se renseigner auprès du notaire », sans expliciter quels renseignements Madame [Q] aurait dû solliciter.
Madame [Q] verse aux débats un courrier du 4 janvier 2019 dans lequel elle sollicite auprès du syndic de réunir une assemblée générale pour traiter de la « mauvaise attribution des tantièmes qui fait que depuis cinq ans je paye des tantièmes qui ne m’appartiennent pas ». Dans un courrier recommandé avec accusé de réception du 20 mars 2019, elle sollicite de nouveau le syndic pour qu’il procède à « une expertise de mes tantièmes ». Par courrier recommandé du 25 février 2020, le conseil de Madame [Q] contacte le syndic pour lui demander « l’état d’avancement des diligences destinées à rectifier l’erreur affectant la répartition des millièmes des appartements sis au 2ème état de la copropriété » et sollicite la tenue d’une assemblée générale pour répartir correctement les tantièmes, ainsi que le remboursement des trop-perçus de charges. De plus, le syndicat ne conteste pas avoir été au courant de la situation dès le 4 janvier 2019.
Ainsi, en actant que le lot issu d’une division de Madame [Q] était constitué de 114 tantièmes, sans que cette répartition ne fasse l’objet d’un vote en assemblée générale, et alors même que le lot contenait en réalité 75 tantièmes, et en inscrivant à l’assemblée générale la rectification des quotes-parts seulement le 19 décembre 2022 alors que Madame [Q] avait signalé cette problématique dès le 4 janvier 2019, le syndicat des copropriétaires a commis une faute.
Madame [Q] verse aux débats un appel de provisions en date du 20 juin 2024 pour le lot n°12. Dans ses conclusions, Madame [Q] indique qu’elle n’est pas propriétaire de ce lot, mais du lot n°11, ce qui a conduit au rejet de la demande de condamnation aux charges de copropriété sollicitée par le syndicat des copropriétaires au titre du lot n°12. Cet appel de provision ne permet donc pas de connaitre le montant et la quote-part des charges attribuées à Madame [Q]. Ainsi, Madame [Q] ne présente aucune pièce attestant que le syndicat a mis à sa charge des charges de copropriété pour 114 tantièmes, en lieu et place des 75 tantièmes de son lot. Madame [Q] ne démontre l’existence d’aucun préjudice financier.
Par conséquent, la demande indemnitaire formulée par Madame [Q] sera rejetée.

Sur les autres demandesa. Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a succombé à sa demande principale. De même, Madame [Q] a succombé à sa demande reconventionnelle principale.
Par conséquent, les deux parties ayant partiellement succombé à leurs prétentions, les dépens de l’instance seront partagés par moitié entre les parties.

b. Sur l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
En l’espèce, les parties étant également perdantes de leur procès, il n’y a pas lieu à les condamner à payer les frais exposés par l’autre partie, non compris dans les dépens.
Par conséquent, les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile par Madame [Q] et par le syndicat des copropriétaires seront rejetées.

c. Sur l’exécution provisoire
Les articles 514 et suivants du code de procédure civile disposent que « les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée ».
En l’espèce, l’exécution provisoire de droit est compatible avec la nature de l’affaire. Elle ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS : Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe : REJETTE la demande formulée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMO DE CORSE, au titre des charges et travaux arrêtés au 1er octobre 2025, REJETTE la demande indemnitaire formulée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMO DE CORSE, REJETTE la demande indemnitaire formulée par Madame [F] [Q], DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMO DE CORSE, de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTE Madame [F] [Q] de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, PARTAGE les dépens de l’instance par moitié entre les parties, RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Jugement remis au greffe en vue de sa mise à disposition des parties par Madame Julia DEPETRIS, Président, qui l'a signé avec Madame Pauline ANGEL, Greffier. Le Greffier, Le Président,