TJ 2b033, 17 févr. 2026, RG 25/00578

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

Minute n°

Nature de l’affaire : 72A Demande en paiement des charges ou des contributions

N° RG 25/00578 - N° Portalis DBXI-W-B7J-DLUG

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMO DE CORSE,

C/

M. [N] [R] [D]

CHAMBRE CIVILE 3

JUGEMENT DU 17 Février 2026

DEMANDEUR :

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1],
représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMO DE CORSE, représentée par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,
dont le siège social est sis SAS IMMO DE CORSE - [Adresse 2]

représentée par Maître Jacques VACCAREZZA, avocat au barreau de BASTIA, substitué à l’audience par Maître Clara ACQUAVIVA, avocat au barreau de BASTIA,

DÉFENDEUR :

M. [N] [R] [D],
demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Maya LAHLOUH, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, et par Maître Alexandra MOUSSET-CAMPANA, avocat au barreau de BASTIA, avocat postulant,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julia DEPETRIS
GREFFIER : Pauline ANGEL

DÉBATS :

Audience publique du : 18 Décembre 2025 mise en délibéré au 17 Février 2026.

DÉCISION :

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement à l'audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :
à :

EXPOSÉ DU LITIGE :
Monsieur [N] [R] [D] est propriétaire au sein de la copropriété SANTA MARIA, située sur la commune de [Localité 1].
Par acte de commissaire de justice en date du 11 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO DE CORSE, a fait assigner Monsieur [D] devant le tribunal judiciaire de BASTIA, au visa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de condamnation à lui payer les sommes suivantes : 8.747,22 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 21 mars 2025, 2.500 euros à titre de dommages et intérêts, 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens de l’instance.
A l’audience du 18 décembre 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, s’est référé oralement à ses conclusions. Il demande au tribunal de condamner Monsieur [D] à lui payer les sommes suivantes :
8.747,22 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 21 mars 2025,1.000 euros à titre de dommages et intérêts,1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens de l’instance. Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [D] ne s’est pas acquitté de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété, et notamment sur la capacité à exécuter les travaux votés. En réponse aux moyens du défendeur, le syndicat ajoute qu’un copropriétaire ne peut refuser de payer en opposant un défaut d’entretien et qu’il n’est pas possible d’ouvrir un compte séquestre à ce titre.
A l’audience du 18 décembre 2025, Monsieur [D], représenté par son conseil, s’est référé oralement à ses conclusions. Il demande au tribunal, au visa de l’article 1169 du code civil et de la loi du 10 juillet 1965 de :
Prononcer l’ouverture d’un compte sous séquestre, Débouter le syndicat de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, Condamner le syndicat, représenté par son syndic, à lui communiquer un décompte à jour, Condamner le syndicat à lui payer 1.000 euros en indemnisation de son préjudice subi,Condamner le syndicat à lui payer 4.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, Monsieur [D] avance que le contrat à titre onéreux passé avec le syndic n’a aucune contrepartie réelle, car le syndic perçoit les charges sans effectuer les entretiens et les travaux prévus. Il ajoute que la carence du syndic crée des problèmes de salubrité et de sécurité au sein de la copropriété.
Concernant les dommages et intérêts, Monsieur [D] indique que la partie adverse ne démontre pas subir un préjudice, et que s’il devait exister, il résulterait de la faute du syndic.
Reconventionnellement, il demande de condamner le syndicat à lui fournir un décompte de charges à jour et de l’autoriser à ouvrir un compte sous séquestre afin de provisionner le montant des charges, en attente de la réalisation des prestations par le syndic. Il demande également une indemnisation de son préjudice, indiquant avoir dû consacrer un temps conséquent à la gestion de cette affaire, au détriment de sa vie privée et familiale.
A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :
À titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions régulièrement notifiées et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Ainsi, le conseil de Monsieur [D] évoque plusieurs demandes dans le corps de ses conclusions, qui ne sont pas reprises au dispositif. Elles ne seront donc pas traitées dans le présent jugement.
Par ailleurs, le tribunal, après s’être livré en l’espèce à une analyse approfondie et exhaustive des énonciations du dispositif des conclusions des parties, ne statuera pas sur les « dire », « juger », « dire et juger », « prendre acte » ou « donner acte » et « constater » lesquels ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions auxquels le tribunal n’est pas tenu de répondre.

Sur la demande en paiement des charges de copropriétéAux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.»
Selon l’article 14-1-I. de la même loi n°65-5 : « I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »
Enfin, l’article 19-2 alinéa 1 de la loi dispose : « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. »
Les copropriétaires, tenus de participer aux charges de copropriété en application des dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965, ne peuvent refuser de payer ces charges en opposant l'inexécution de travaux décidés ou la carence du syndicat à faire cesser des troubles de jouissance.
En l’espèce, Monsieur [D] soulève qu’il n’a pas payé ses charges de copropriété en raison de l’inexécution du syndic à ses obligations contractuelles. Il soulève à ce titre l’exception d’inexécution de l’article 1219 du code civil, ainsi que la nullité du contrat à titre onéreux en présence d’une contrepartie illusoire et dérisoire de l’article 1169 du code civil. Il fournit plusieurs pièces pour attester des fautes du syndic.

Néanmoins, l’obligation au paiement des charges lie le copropriétaire au syndicat des copropriétaires et non au syndic, il s’agit d’une obligation prenant sa source dans un texte d’ordre public, et non dans un contrat. Il apparait ainsi que le fonctionnement du contrat passé par le syndicat des copropriétaires avec le syndic ne peut avoir d’influence sur le paiement des charges par un copropriétaire, alors même que le syndic est un tiers aux relations liant le copropriétaire au syndicat.
Au surplus, l'obligation au paiement des charges est imposée par un texte d'ordre public, qui interdit ainsi le jeu de l'exception d'inexécution à l’encontre du syndicat des copropriétaires. En l’absence de contrat, l’article 1169 du code civil ne peut également être mis en œuvre dans cette procédure.

Monsieur [D] indique également que la demande de condamnation est infondée.
A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
-les procès-verbaux d’assemblée générale du 12 novembre 2020 (notifié le 11 décembre 2020), du 04 novembre 2021, 07 novembre 2022, du 07 mars 2024, du 28 aout 2024, et ayant approuvé les comptes des années antérieures 2019, 2020, 2021 et 2023 ainsi que des budgets prévisionnels correspondants pour 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025.
-les appels de provisions du 01 janvier 2020 au 30 juin 2025,
-les arrêtés de charges au 31 décembre 2020, 2021, 2022, 2023
-des mises en demeure,
-le relevé de compte au 11 septembre 2025.
Le syndicat des copropriétaires fournit un relevé de compte faisant apparaitre un solde antérieur au 1er janvier 2020 de 4.328,63 euros. Ce montant n’est pas détaillé, de sorte qu’il n’est pas possible de vérifier qu’il s’agit d’une créance certaine, liquide et exigible. Le montant ne peut donc être mis à la charge de Monsieur [D].
En revanche, le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible à l’encontre de Monsieur [D], relativement à sa quote-part des charges et travaux de copropriété dus pour un montant de 5.786,42 euros (hors frais).

S’agissant des frais réclamés par le syndicat des copropriétaires, l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur »
Ces frais nécessaires doivent s’entendre strictement de ceux rendus nécessaires pour la mise en œuvre de la procédure de recouvrement de la créance du syndicat ; ils ne sauraient inclure que les frais de mise en demeure par lettre recommandée, de relance, d'inscription d'hypothèque légale ou d'opposition au paiement du prix de vente du lot du copropriétaire défaillant, mais ne sauraient comprendre les sommations de payer délivrées par huissier alors qu'une mise en demeure a déjà été adressée au débiteur, les honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la remise du dossier et à l’avocat, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété, le syndic n’ayant pas déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement, ni les honoraires d'avocat, qui font double emploi avec la réclamation au titre des frais irrépétibles, ni les frais d’huissier exposés dans le cadre du procès qui seront compris dans les dépens.
Il appartient à la juridiction de rechercher si les frais sollicités par le syndicat des copropriétaires étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.
En l'espèce, la lecture du relevé de compte au 11 septembre 2025 fait apparaître les frais suivants :
Honoraires suivi CTIC [D] pour un montant total de 96 euros ;Ces frais relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété ; ils n’apparaissent pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Frais de « transmission dossier avocat CTIC [D] » pour un montant de 700 euros ;Il n’est pas possible de déterminer avec précision à quoi correspondent ces frais. Soit ces frais relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété, soit ils constituent des frais irrépétibles de procédure et doivent donc être examinés sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Dans tous les cas, ils ne seront donc pas mis à la charge de Monsieur [D].
Frais de mise en demeure pour un montant total de 336,17 euros ; Il en va différemment des frais de mise en demeure envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception et des relances subséquentes qui elles, constituent de véritables actes de recouvrement dont la charge peut être mise au copropriétaire défaillant.
Le syndicat de copropriétaires justifie avoir adressé, par la voix de son conseil, une mise en demeure de s’acquitter des charges de copropriété par courrier recommandé avec accusé de réception du 12 février 2025, distribué le 15 février 2025, dont l’envoi est justifié par la production du bordereau postal correspondant.
Il produit également des mises en demeure du 29 janvier 2020, 01 juillet 2020 et 26 août 2020, dont l’envoi est également justifié par la production du bordereau postal correspondant. Néanmoins, l’envoi de mises en demeure cinq ans avant l’introduction d’une demande en justice ne peut être considéré comme un acte nécessaire de recouvrement. Leur coût ne serait donc être mis à la charge de Monsieur [D].
S’il produit des relances subséquentes, le syndicat des copropriétaires ne produit pas les justificatifs d’envoi et de réception correspondants permettant au tribunal de s’assurer de leur bonne délivrance. Elles ne constituent pas des actes nécessaires de recouvrement.
Dans ces conditions, les frais de mise en demeure et de relances tels que facturés, à l’exception de l’envoi de la mise en demeure du 12 février 2025, pour un montant total de 112,79 euros, ne sauraient être mis à la charge de Monsieur [D] et seront déduits du montant des charges de copropriété dont il est redevable.
Il apparaît que le syndicat des copropriétaires est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Monsieur [D] seul, la somme de 112,79 euros, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l'article 10-1 susvisé.
La créance totale du syndicat des copropriétaires s’élève ainsi à la somme de 5.899,21 euros. Le relevé de compte fait apparaitre le versement de Monsieur [D], par chèques, de la somme totale de 2.500 euros.
Par conséquent, Monsieur [D] sera condamné à payer la somme de 3.399,21 euros, au titre des charges et travaux dus à la date du 21 mars 2025, ainsi qu’au titre des frais de recouvrement nécessaires.

II. Sur la demande au titre de la résistance abusive
L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.
L'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, d’autant que celui-ci a effectué plusieurs versements, ni de la réalité du préjudice spécial qu'il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d'ores et déjà indemnisé par l'allocation d'intérêts moratoires par application de l'article 1231-6 du code civil.
En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

III. Sur les demandes reconventionnelles
Sur la demande de production d’un décompte à jourSelon les articles 138, 139 et 142 du code de procédure civile, une partie peut solliciter la production d’un élément de preuve détenu par l’autre partie.
En l’espèce, Monsieur [D] sollicite la production d’un décompte de charges à jour de la part du syndicat des copropriétaires. Un décompte en date du 11 septembre 2025 est produit par le syndicat des copropriétaires. Cette demande est donc sans objet.
Par conséquent, Monsieur [D] sera débouté de sa demande de production d’un décompte de charges à jour.
Sur l’ouverture d’un compte sous séquestreMonsieur [D] sollicite l’ouverture d’un compte sous séquestre afin de provisionner le montant des charges, dans l’attente de la réalisation des prestations par le syndic.
Le paiement du montant des charges est dû au syndicat des copropriétaires, alors que Monsieur [D] souligne une problématique avec le syndic. Ainsi, rien ne justifie l’instauration d’un compte sous séquestre relativement au montant des charges.
Par conséquent, Monsieur [D] sera débouté de sa demande d’ouverture d’un compte sous séquestre.
Sur la demande de dommages et intérêtsEn vertu de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
En l’espèce, Monsieur [D] sollicite une indemnisation, indiquant avoir dû consacrer un temps conséquent à la gestion de l’affaire, au détriment de sa privée et familiale.
Il ne fournit à ce titre aucune pièce pour justifier d’une faute du syndicat des copropriétaires ou pour attester de son préjudice.
Par conséquent, Monsieur [D] sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les autres demandesa. Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.
En l’espèce, Monsieur [D] a succombé sur une partie de ses prétentions, notamment sur le débouté total de la condamnation au paiement des charges. De même, le syndicat des copropriétaires a succombé partiellement à ses prétentions, notamment indemnitaires, sa créance ayant été diminuée de moitié par rapport à sa demande.
Par conséquent, les deux parties ayant partiellement succombé à leurs prétentions, les dépens de l’instance seront partagés par moitié entre les parties.

b. Sur l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
En l’espèce, les parties étant également perdantes de leur procès, il n’y a pas lieu à les condamner à payer les frais exposés par l’autre partie, non compris dans les dépens.
Par conséquent, les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile par Monsieur [D] et par le syndicat des copropriétaires seront rejetées.

c. Sur l’exécution provisoire
Les articles 514 et suivants du code de procédure civile disposent que « les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée ».
En l’espèce, l’exécution provisoire de droit est compatible avec la nature de l’affaire. Elle ne sera pas écartée.
PAR CES MOTIFS :
Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :
CONDAMNE Monsieur [N] [R] [D] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO DE CORSE, la somme de 3.399,21 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 21 mars 2025,
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO DE CORSE, de sa demande en paiement de dommages et intérêts,
DÉBOUTE Monsieur [N] [R] [D] de sa demande de production d’un décompte de charges à jour,
DÉBOUTE Monsieur [N] [R] [D] de sa demande d’ouverture d’un compte sous séquestre,
DÉBOUTE Monsieur [N] [R] [D] de sa demande en paiement de dommages et intérêts,
DÉBOUTE Monsieur [N] [R] [D] de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO DE CORSE, de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
PARTAGE les dépens de l’instance par moitié entre les parties,
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Jugement remis au greffe en vue de sa mise à disposition des parties par Madame Julia DEPETRIS, Président, qui l'a signé avec Madame Pauline ANGEL, Greffier.
Le Greffier, Le Président,