TJ 2b033, 4 juin 2026, RG 25/01050

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Minute n°

Nature de l’affaire : 72A Demande en paiement des charges ou des contributions

N° RG 25/01050 - N° Portalis DBXI-W-B7J-DNEC

S.D.C. [Adresse 1]

C/

S.C.I. [R] & [Z] Représentée par son gérant en exercice

CHAMBRE CIVILE 3

JUGEMENT DU 04 Juin 2026

DEMANDEUR(S) :

S.D.C. [Adresse 1], sis [Adresse 2], représentée par son syndic en exercice, la SAS IMMO DE CORSE, dont le siège social est [Adresse 3], représentée par Maître Jacques VACCAREZZA de l’AARPI ARNA, avocats au barreau de BASTIA substitué par Me Clara ACQUAVIVA, avocat au barreau de BASTIA

DÉFENDEUR(S) :

S.C.I. [R] & [Z] Représentée par son gérant en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 4], non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julia DEPETRIS
GREFFIER : Océane UTRERA

DÉBATS :

Audience publique du : 09 Avril 2026 mise en délibéré au 04 Juin 2026.

DÉCISION :

Réputée ontradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement à l'audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :
à :

Copie délivrée le :
à :

EXPOSÉ DU LITIGE :

La SCI [R] ET [Z] est propriétaire d’un lot au sein de la [Adresse 1], [Adresse 5], située sur la commune de CALVI.
Par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMO DE CORSE, a fait assigner la SCI [R] ET [Z] devant le tribunal judiciaire de BASTIA, au visa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de condamnation à lui payer les sommes suivantes :

3.369,34 euros au titre des charges arrêtés au 07 juillet 2025, 2.000 euros à titre de dommages et intérêts, 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
Lors du passage du commissaire de justice au siège social de la SCI [R] et [Z], l’absence de l’intéressé ayant rendu impossible la signification de l’acte introductif d’instance et toutes les diligences ayant été effectuées pour vérifier l’exactitude de son adresse, un avis de passage a été laissé à son domicile et un courrier lui a été adressée dans les conditions de l’article 658 du code de procédure civile, l’acte ayant également été remis à la fille du gérant, Madame [C] [R].

A l’audience initiale du 18 décembre 2025, un avis de renvoi à la défenderesse par lettre simple a été ordonné pour l’audience du 09 avril 2025.

A l’audience du 09 avril 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, s’est référé, conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, aux prétentions et moyens contenus dans son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que la SCI [R] ET [Z] ne s’est pas acquittée de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Bien que régulièrement convoquée, la SCI [R] et [Z] n’était ni présente ni représentée.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibérée par mise à disposition au greffe au 04 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

À titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions régulièrement notifiées et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété
Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.»

Selon l’article 14-1-I. de la même loi n°65-5 : « I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »

De plus, l’article 19-2 alinéa 1 de la loi dispose : « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. »

Enfin en vertu des articles 2044 et 2052 du code civil, « La transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître ». « La transaction fait obstacle à l'introduction ou à la poursuite entre les parties d'une action en justice ayant le même objet ».

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
-une mise en demeure du 23 mai 2025 par LRAR,
-le relevé de compte au 07 juillet 2025,
-un protocole transactionnel.

Le protocole transactionnel signé le 27 janvier 2026 entre le syndicat des copropriétaires et la société SCI [R] ET [Z], indique en son article 1 relatif à l’objet de la transaction : « La présente transaction a pour objet de mettre fin définitivement et amiablement au différend entre les parties, qui sont convenues de leur intérêt respectif au règlement transactionnel de ce litige ». L’article 2 relatif à l’engagement des parties note : « SCI [R] ET [Z] reconnait que sa dette totale s’élève à la somme de 5.227,9 euros correspondant : Charges du 01/04/2024 au 27/01/2026. A titre de concession et conformément aux dispositions de l’article 2044 du Code civil, le Syndicat des copropriétaires accepte que le paiement de ladite somme soit réglé par 6 versements mensuels d’un montant de 871 euros afin d’apurer la dette. Les parties ont convenu d’un règlement par virement le 15 de chaque mois, à compter de février. SCI [R] ET [Z] s’engage en outre à s’acquitter trimestriellement des charges courantes à venir. A défaut de règlement d’une seule mensualité à bonne date, la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible de plein droit et sera réactualisée des intérêts ayant courus sur la période concernée, et sans aucune formalité autre qu’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception à la débitrice. Sous réserve de la parfaite exécution du présent protocole, les parties constatent et déclarent que : Les paiements intervenus ou à intervenir sur le fondement du présent protocole soldent de manière définitive les rapports financiers ayant pu naître entre le Syndicat des copropriétaires et SCI SERA ET [Z] à l’occasion de l’ensemble des charges et travaux arrêtés au 27/01/2026 ».

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SCI [R] ET [Z] à lui payer les charges de copropriété, selon le relevé de compte fourni, du 1er avril 2024 au 07 juillet 2025. Cette créance est l’objet du protocole transactionnel.

Le syndicat des copropriétaires n’indique pas que le protocole transactionnel n’a pas été respecté et ne demande pas à la juridiction d’en ordonner l’exécution.

Il ressort de ces éléments que le litige entre le syndicat des copropriétaires et la SCI [R] ET [Z] s’est éteint par la signature d’un protocole transactionnel et que la demande de paiement des charges ne repose sur aucune créance valable. Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement.

Sur la demande au titre de la résistance abusive
L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas avoir une créance à l’encontre de la défenderesse et c’est donc à juste titre qu’elle ne s’est pas exécutée.

En conséquence, la demande indemnitaire formulée par le syndicat des copropriétaires sera rejetée.

Sur les autres demandes
a. Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera condamné aux dépens.

b. Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, condamné aux dépens, verra sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile rejetée.

c. Sur l’exécution provisoire :

Les articles 514 et suivants du code de procédure civile disposent que « les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée ».
En l’espèce, l’exécution provisoire de droit est compatible avec la nature de l’affaire. Elle ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS :