TJ 2b033, 4 juin 2026, RG 25/01051

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Minute n°

Nature de l’affaire : 72A Demande en paiement des charges ou des contributions

N° RG 25/01051 - N° Portalis DBXI-W-B7J-DND7

Syndic. de copro. [Adresse 1] à [Localité 2]

C/

M. [G] [L]

CHAMBRE CIVILE 3

JUGEMENT DU 04 Juin 2026

DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro. [Adresse 2] à FURIANI (20600), représenté par son syndic en exercice, la SAS SYNDICAP IMMOBILIER, Société par actions simplifiée immatriculée au RCS de BASTIA sous le n° 903 883 627, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3], représentée par Maître Antoine MERIDJEN de la SELARL ANTOINE MERIDJEN, avocats au barreau de BASTIA substitué par Me Alexis ORI, avocat au barreau de BASTIA

DÉFENDEUR(S) :

M. [G] [L], demeurant [Adresse 4], non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julia DEPETRIS
GREFFIER : Océane UTRERA

DÉBATS :

Audience publique du : 09 Avril 2026 mise en délibéré au 04 Juin 2026.

DÉCISION :

Réputée contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement à l'audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :
à :

Copie délivrée le :
à :

EXPOSÉ DU LITIGE :

Monsieur [G] [L] est propriétaire de plusieurs lots au sein de la copropriété de l’immeuble [Adresse 5], située sur la commune de [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la SAS SYNDICAP IMMOBILIER, a fait assigner Monsieur [G] [L] devant le tribunal judiciaire de BASTIA, au visa des articles 10, 10-1, et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, et des articles 18 et 44 du décret du 17 mars 1967, aux fins de condamnation à lui payer les sommes suivantes :

5.158,74 euros au titre des charges et travaux arrêtés au 22 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 06 mars 2025, date de la mise en demeure,1.000 euros à titre de dommages et intérêts, né de sa résistance abusive,1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.Lors du passage du commissaire de justice au domicile de Monsieur [L], l’absence de l’intéressé ayant rendu impossible la signification de l’acte introductif d’instance et toutes les diligences ayant été effectuées pour vérifier l’exactitude de son adresse, un avis de passage a été laissé à son domicile et un courrier lui a été adressé dans les conditions de l’article 658 du code de procédure civile.

A l’audience initiale du 18 décembre 2025, un avis de renvoi au défendeur par lettre simple a été ordonné pour l’audience du 09 avril 2026.

A l’audience du 09 avril 2026, à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, s’est référé, conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, aux prétentions et moyens contenus dans son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [L] ne s’est pas acquitté de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Bien que régulièrement convoqué, Monsieur [L] n’était ni présent, ni représenté.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibérée par mise à disposition au greffe au 04 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété
Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.»

Selon l’article 14-1-I. de la même loi n°65-5 : « I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »

Enfin, l’article 19-2 alinéa 1 de la loi dispose : « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. »

En application de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

Il appartient au syndicat qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges communes d’apporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées par la production notamment, du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, du procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, de la totalité des décomptes de charges, des relevés des appels de fonds et d’un état récapitulatif détaillé de sa créance. Pour justifier de la qualité de propriétaire du lot, le syndicat peut notamment produire la matrice cadastre, une fiche d’immeuble ou un extrait 32-33 du bureau des hypothèques.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
-le relevé de propriété de Monsieur [L] justifiant de sa propriété des lots n°2, 33 et 39,
-les procès-verbaux d’assemblée générale du 08 février 2023, du 23 novembre 2023 et du 15 janvier 2025, et ayant approuvé les comptes des années antérieures du 01 juillet 2021 au 30 juin 2024, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants du 01 juillet 2023 au 30 juin 2026,
-des appels de fonds des travaux et opérations exceptionnels,
-les mises en demeure du 19 janvier 2024, du 29 janvier 2025 et 06 mars 2025,
-le relevé de compte au 22 avril 2025.

Au vu de ces éléments et des dispositions légales ci-dessus rappelées, il ressort que le syndicat des copropriétaires ne produit les appels de fonds que pour deux opérations de travaux, soit l’étanchéité du toit terrasse et la ligne téléphonique de l’ascenseur. Les appels de fonds pour les charges courantes et pour le fonds travaux ALUR ne sont pas transmis, de sorte qu’il n’est pas possible à la juridiction de vérifier que les sommes mises à la charge de Monsieur [L] correspondent à ses lots et à ses tantièmes.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires ne justifie des charges et travaux qu’à hauteur de 786 euros à l’encontre de Monsieur [L] à compter du 1er avril 2022 et jusqu’au 22 avril 2025. Le relevé de compte fait apparaitre que Monsieur [L] a versé la somme totale de 1.000 euros sur cette même période, somme qui couvre la créance justifiée. S’agissant des frais réclamés par le syndicat des copropriétaires, ils n’apparaissent pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, faute de démontrer l’existence d’une créance, et ne sauraient être mis à la charge de Monsieur [L].

Par conséquent, faute de démontrer l’existence d’une créance à l’encontre de Monsieur [L], le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande principale en paiement des charges et travaux.

Sur la demande au titre de la résistance abusive
L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas avoir une créance à l’encontre du défendeur et c’est donc à juste titre qu’il ne s’est pas exécuté.

En conséquence, la demande indemnitaire formulée par le syndicat des copropriétaires sera rejetée.

Sur les autres demandes
a. Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera condamné aux dépens.
b. Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, condamné aux dépens, verra sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile rejetée.

c. Sur l’exécution provisoire :

Les articles 514 et suivants du code de procédure civile disposent que « les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée ».
En l’espèce, l’exécution provisoire de droit est compatible avec la nature de l’affaire. Elle ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS :