TJ 2b033, 4 juin 2026, RG 25/01053

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Minute n°

Nature de l’affaire : 72A Demande en paiement des charges ou des contributions

N° RG 25/01053 - N° Portalis DBXI-W-B7J-DNEA

Syndic. de copro. [Adresse 1] à [Localité 1]

C/

Mme [H] [D]

CHAMBRE CIVILE 3

JUGEMENT DU 04 Juin 2026

DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro. [Adresse 2] – à BASTIA (20600), représenté par son syndic en exercice, la SAS SYNDICAP IMMOBILIER, Société par actions simplifiée immatriculée au RCS de BASTIA sous le n° 903 883 627, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3], représentée par Maître Antoine MERIDJEN de la SELARL ANTOINE MERIDJEN, avocats au barreau de BASTIA substitué par Me Alexis ORI, avocat au barreau de BASTIA

DÉFENDEUR(S) :

Mme [H] [D], demeurant [Adresse 4], représentée par Me Mélissa RAFFINI, avocate au barreau de BASTIA

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julia DEPETRIS
GREFFIER : Océane UTRERA

DÉBATS :

Audience publique du : 09 Avril 2026 mise en délibéré au 04 Juin 2026.

DÉCISION :

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement à l'audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :
à :

Copie délivrée le :
à :

EXPOSÉ DU LITIGE :

Madame [H] [D] est propriétaire d’un appartement au sein de la copropriété la [Adresse 1], située sur la commune de [Localité 1], dans le quartier [Localité 2].

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS SYNDICAP IMMOBILIER, a fait assigner Madame [H] [D] devant le tribunal judiciaire de BASTIA, au visa des articles 10, 10-1, et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, et des articles 18 et 44 du décret du 17 mars 1967, aux fins de condamnation à lui payer les sommes suivantes :
5.620,69 euros au titre des charges et travaux arrêtés au 22 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2025, date de la mise en demeure, 1.000 euros à titre de dommages et intérêts, né de sa résistance abusive,1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
A l’audience du 09 avril 2026, à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, s’est référé, conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, aux prétentions et moyens contenus dans son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Madame [D] ne s’est pas acquittée de sa quote-part des charges de copropriété des exercices 2020 à 2025 et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété soutenant que le refus de payer est fautif et entraine une désorganisation de la gestion budgétaire.

A l’audience du 09 avril 2026, Madame [D], représentée par son conseil, a soutenu oralement ses conclusions. Elle demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965, et des articles 122 et 1343-5 du code de procédure civile, de :
Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement au titre des frais de procédure, Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, Juger qu’il y a lieu de déduire de la créance réclamée à Madame [D] la somme de 342 euros, Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, Accorder à Madame [D] des délais de paiement et lui permettre de s’acquitter de sa dette en 24 mensualités successives, conformément à l’article 1343-5 alinéa premier du code civil, Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,Juger n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile, Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais irrépétibles. Au soutien de ses prétentions, au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Madame [D] fait valoir que les frais de mise en procédure n’ont pas vocation à être mis à la charge du copropriétaire, l’activité du syndic pour engager le recouvrement constituant un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Elle affirme que les frais de transmission du dossier au conseil relèvent des frais irrépétibles. Madame [D] avance que les frais de mise en demeure ne peuvent être également mis à sa charge, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier de l’envoi et la réception des courriers. A titre subsidiaire, elle ajoute que les frais de mise en demeure sont excessifs dans leur montant, ne devant excéder le cout d’une lettre recommandée avec accusé de réception.

Sur la demande indemnitaire, Madame [D] expose que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des critères nécessaires pour établir une résistance abusive, et qu’elle de bonne foi, effectuant des règlements mensuels pour solder la dette et régler les charges courantes.

Au visa de l’article 1345-5 du code civil, Madame [D] précise qu’elle n’a pas la capacité d’apurer la dette en un seul versement au vu sa situation personnelle et financière, et sollicite des délais de paiements.

Au visa de l’article 514-14 du code de procédure civile, Madame [D] indique que la nature de l’affaire n’est pas compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, en raison des conséquences manifestement excessives, compte tenu de sa situation socio-professionnelle. S’agissant de l’article 700 du code de procédure civile, Madame [D] ajoute que l’équité commande d’écarter son application, puisque les frais irrépétibles viendraient alourdir sa situation financière.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibérée par mise à disposition au greffe au 04 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

À titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions régulièrement notifiées et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Par conséquent, les moyens relatifs à la qualité à agir soulevés par Madame [D] ne seront pas traités, faute de demander l’irrecevabilité de la demande dans les prétentions énoncées au dispositif.

Par ailleurs, le tribunal, après s’être livré en l’espèce à une analyse approfondie et exhaustive des énonciations du dispositif des conclusions des parties, ne statuera pas sur les « dire », « juger », «dire et juger », « prendre acte » ou «donner acte » et « constater » lesquels ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions auxquels le Tribunal n’est pas tenu de répondre.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété
Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.»

Selon l’article 14-1-I. de la même loi n°65-5 : « I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »

Enfin, l’article 19-2 alinéa 1 de la loi dispose : « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. »

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
-les procès-verbaux d’assemblée générale du 23 novembre 2022 (notifié le 22 décembre 2022), du 13 juin 2023 (notifié le 10 juillet 2023) et du 10 juillet 2024, et ayant approuvé les comptes des années antérieures de 2012 à 2023, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants pour les années 2023 à 2025,
-les appels de fonds pour les travaux exceptionnels,
-les mises en demeure du 07 décembre 2021, 1er février 2022, 27 janvier 2025 et 11 mars 2025,
-le relevé de compte au 22 avril 2025.

Au vu de ces éléments et des dispositions légales ci-dessus rappelées, il ressort que le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible à l’encontre de Madame [D]. De plus, Madame [D] ne conteste pas les montants dus pour les charges et travaux.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance à l’encontre de Madame [D] pour sa quote-part des charges et travaux de copropriété dus pour un montant de 5.323,69 euros (hors frais).

S’agissant des frais réclamés par le syndicat des copropriétaires, l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur »
Ces frais nécessaires doivent cependant s’entendre strictement de ceux rendus nécessaires pour la mise en œuvre de la procédure de recouvrement de la créance du syndicat ; ils ne sauraient inclure que les frais de mise en demeure par lettre recommandée, de relance, d'inscription d'hypothèque légale ou d'opposition au paiement du prix de vente du lot du copropriétaire défaillant, mais ne sauraient comprendre les sommations de payer délivrées par huissier alors qu'une mise en demeure a déjà été adressée au débiteur, les honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la remise du dossier et à l’avocat, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété, le syndic n’ayant pas déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement, ni les honoraires d'avocat, qui font double emploi avec la réclamation au titre des frais irrépétibles, ni les frais d’huissier exposés dans le cadre du procès qui seront compris dans les dépens.

Il appartient à la juridiction de rechercher si les frais sollicités par le syndicat des copropriétaires étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l'espèce, la lecture du relevé de compte fait apparaître les frais suivants :
Frais de mise en procédure pour un montant de 207 euros ; La dénomination de ces frais ne permet pas au tribunal de vérifier leur nécessité. Au surplus, soit ces frais relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété, ils n’apparaissent pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; soit ces frais constituent des frais irrépétibles de procédure et doivent être examinés sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.Frais de mise en demeure pour un montant total de 90 euros ; Il en va différemment des frais de mise en demeure envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception et des relances subséquentes qui elles, constituent de véritables actes de recouvrement dont la charge peut être mise au copropriétaire défaillant.
Tout d’abord, Madame [D] soutient que trois mises en demeure ont été mises à sa charge. Néanmoins, la lecture du relevé de compte fait apparaitre que le montant de 45 euros sollicité le 1er février 2022 a été annulé le 19 mai 2022. Deux mises en demeure ont donc été mises à sa charge en date du 14 janvier 2025 et 11 mars 2025.

Ensuite, le syndicat des copropriétaires ne verse pas la mise en demeure du 14 janvier 2025. Le tribunal n’est pas en capacité de s’assurer du compte tenu de cette mise en demeure, dont le coût ne peut être mis à la charge de Madame [D].

Le syndicat de copropriétaires transmet à la juridiction la mise en demeure du 11 mars 2025. Néanmoins, le bordereau postal n’est pas lisible et ne permet pas de justifier de la bonne délivrance de la mise en demeure. De même, son cout ne sera pas mis à la charge de Madame [D].

Dans ces conditions, les frais de mise en demeure facturés pour un montant total de 90 euros seront déduits du montant des charges de copropriété dont Madame [D] est redevable.

Il apparaît que le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Madame [D] seule, la somme de 297 euros, les frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l'article 10-1 susvisé.

Par conséquent, Madame [D] sera condamnée à payer la somme de 5.323,69 euros, au titre des charges dues à la date du 22 avril 2025.
En l’absence de bordereau postal lisible permettant de connaitre la date de réception de la mise en demeure, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 24 juillet 2025.

II. Sur la demande au titre de la résistance abusive
L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.
L'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi de la défenderesse, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, d’autant que le relevé de compte fait apparaitre que Madame [D] a effectué de nombreux versements au cours des années. Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas non plus la preuve de la réalité du préjudice spécial qu'il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d'ores et déjà indemnisé par l'allocation d'intérêts moratoires par application de l'article 1231-6 du code civil.
En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

III. Sur les délais de paiement

L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, Madame [D] justifie de sa situation financière, en versant aux débats :
Un avis d’imposition 2025 sur les revenus 2024 faisant état de 13.605 euros de revenus salariés, ainsi que 4.076 euros de revenus fonciers, Un relevé bancaire de février 2026 faisant état d’une pension de retraite de 744.29 euros versée par la CARSAT SUD EST et de 303,20 euros de complémentaire versée par MALAKOFF HUMANIS.
Madame [D] assume les dépenses habituelles et incompressibles relatives notamment aux impôts et à la consommation. Elle justifie s’acquitter de quatre crédits, soit un crédit Sofinco pour 311 euros, un crédit Cofidis pour 189,53 euros, un crédit Cofidis pour 130,58 euros, et un crédit Monabanq pour 129,14 euros. Elle doit également une somme de 2.096 euros à la Direction générale des finances publiques et une somme de 2.886,57 euros à Acqua publica. Madame [D] démontre avoir payé 708,74 euros de frais bancaires en 2025.

Compte tenu de ces éléments, et en considération des besoins du syndicat des copropriétaires, il convient de permettre à Madame [D] d'échelonner le paiement de sa dette en 23 mensualités de 220 euros chacune et une dernière mensualité, correspondant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois.

Afin de garantir le paiement de la dette, il convient de dire qu'à défaut, pour Madame [D] de payer une seule des mensualités prévues à l'échéancier ci-dessus ou un seul des appels de fonds à venir, la créance du syndicat des copropriétaires sera due dans sa totalité et sera immédiatement exigible après une mise en demeure de payer demeurée infructueuse, selon les modalités prévues au dispositif.

IV. Sur les autres demandes

a. Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.
En l’espèce, Madame [D], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

b. Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
En l’espèce, au vu de la situation économique de Madame [D], l’équité commande de ne pas la condamner au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Par conséquent, la demande formulée à ce titre par le syndicat des copropriétaires sera rejetée.

c. Sur l’exécution provisoire :

Les articles 514 et suivants du code de procédure civile disposent que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.
En l’espèce, le jugement ayant accordé des délais de paiement à Madame [D], sa situation financière ne fait pas obstacle à l’exécution provisoire de droit. Par conséquent, elle ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS :