TJ 2b033, 7 juill. 2026, RG 24/00878

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA
Copies exécutoires délivrées le :

à :
Me VACCAREZZA
Me Alessandra FAIS

Copies certifiées conformes délivrées le :

CHAMBRE CIVILE 1 GP

JUGEMENT DU 07 Juillet 2026

MINUTE N° : 192/2026
DOSSIER N° : N° RG 24/00878 - N° Portalis DBXI-W-B7I-DH5S

Nature de l’affaire : 54G Demande d’exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l’ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d’un élément de construction

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
PRÉSIDENT : Aurélie GIOCONDI, Vice-Présidente
ASSESSEURS : Julia DEPETRIS,
Paul GRIMALDI, Juge
GREFFIER: Yves LE MAO,

DÉBATS : à l'audience publique du 31 Mars 2026

JUGEMENT rendu publiquement par mise à disposition au greffe le sept Juillet deux mil vingt six conformément aux dispositions de l’article 450 al 2 du code de procédure civile .
Date indiquée à l'issue des débats .

DEMANDERESSE
Syndic. de copro. [Adresse 1] Représentée par son syndic la SARL CONCA D’ORO IMMOBILIER, représenté par son gérent en exercice domicilié audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jacques VACCAREZZA de l’AARPI ARNA, avocats au barreau de BASTIA, avocats plaidant, substitué par Maître BRONZINI DE CARAFFA, avocat au barreau de BASTIA

DÉFENDERESSE
S.C.I. LA SCI [Adresse 3] La SCI [Adresse 4] CHEMINS, dont le siège social est situé [Adresse 5], prise en la personne de son liquidateur en exercice, Monsieur [Q] [O], dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Me Alessandra FAIS, avocat au barreau de BASTIA, avocat plaidant, subsituée par Maître TISSOT-POLI, avocat au barreau de BASTIA

PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La SCI [Adresse 7] [Adresse 8] a fait édifier un ensemble immobilier à usage d'habitation dénommé " [Adresse 1] " sis [Adresse 9] sur la commune d'Olmeta di Tuda.
L'immeuble a été placé sous le régime de la copropriété et un syndicat des copropriétaire a été constitué.

Se plaignant de désordres affectant l'ouvrage, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] a obtenu, par ordonnance de référé du 27 janvier 2021, l'organisation d'une mesure d'expertise confiée à Monsieur [S] [E].

Parallèlement, par exploit du 18 janvier 2021, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SARL Conca d'Oro Immobilier, a fait assigner la SCI [Adresse 3] devant le Tribunal Judiciaire de Bastia aux fins de la voir condamnée à indemniser le Syndicat des copropriétaires, de surseoir à statuer jusqu'au dépôt du rapport d'expertise et à voir condamnée ladite SCI au paiement de la somme de 5.000,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Par jugement du 16 septembre 2021, le Tribunal Judiciaire de Bastia a sursis à statuer dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise.

Monsieur [S] [E] a déposé son rapport le 15 janvier 2022.

Par exploit du 30 octobre 2023, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SARL Conca d'Oro Immobilier, a fait assigner la SCI Les [Adresse 8], prise en la personne de son liquidateur Monsieur [Q] [O], devant le Tribunal Judiciaire de Bastia aux fins de la voir condamnée au paiement des sommes de 10.501,00 Euros au titre de sa responsabilité contractuelle, de 20.850,00 Euros au titre de sa responsabilité décennale outre celle de 5.000,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Les affaires ont été jointes par le juge de la mise en état par mention au dossier le 15 décembre 2023.

Le dossier a été radié le 16 mai 2024, eu égard aux pourparlers intervenus entre les parties, puis réinscrit, à défaut d'accord, le 18 juin 2024.

Par conclusions d'incident du 31 janvier 2025 la SCI Les 5 chemins, prise en la personne de son liquidateur Monsieur [Q] [O], a saisi le juge de la mise en état aux fins de voir déclarer l'action du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 3] irrecevable comme étant forclose.
Par mention au dossier du 6 février 2025 le juge de la mise en état a renvoyé l'examen de la fin de non-recevoir au fond.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 8 septembre 2025 le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SARL Conca d'Oro Immobilier demande au Tribunal:
- Débouter la SCI les [Adresse 8] de ses fins de non-recevoir,

Vu la responsabilité contractuelle de la SCI les [Adresse 8],
Condamner la SCI les [Adresse 8] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7] [Adresse 8] la somme de 9.050,00 Euros;

Vu la responsabilité décennale de la SCI [Adresse 3],
- Condamner la SCI les [Adresse 8] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] [Adresse 8] la somme de 1.330,00 Euros;

Vu les frais engagés,
- Condamner la SCI les [Adresse 8] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] [Adresse 8] la somme de 2.406,00 Euros;

Vu les articles 696 et 700 du Code de procédure civile,
- Condamner la SCI les [Adresse 8] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 5.000,00 Euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens en sus des frais d'expertise judiciaire et des deux interventions de Monsieur [T];

Par conclusions notifiées le 5 septembre 2025 la SCI les [Adresse 8], prise en la personne de son liquidateur Monsieur [Q] [O], demande au Tribunal:

A titre principal,
Vu l'article 1792-6 alinéa 2 du Code civil,
- De juger forclose l'action introduite par le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 3] ;

A titre subsidiaire,
Vu l'article 55 du Décret du 17 mars 1967 modifié par le Décret du 18 septembre 2019,
- De juger irrecevables les assignations en date des 18 janvier 2021 et 30 octobre 2023 ;
- De condamner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à payer à la SCI Les [Adresse 8], prise en la personne de son liquidateur Monsieur [Q] [O], la somme de 2.500,00 Euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;

A titre infiniment subsidiaire,
- De juger que les travaux tels que prévus au rapport [E] ont été exécutés;
- De débouter le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] de toutes ses demandes, fins et conclusions à l'égard de SCI [Adresse 3] ;
- De condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] à payer à la SCI Les [Adresse 8], prise en la personne de son liquidateur Monsieur [Q] [O], la somme de 2.500,00 Euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens;

L'ordonnance de clôture est intervenue le 12 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu'en application des dispositions de l'article 768 du code de procédure civile, il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions régulièrement notifiées et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

- Sur les fins de non-recevoir:

Selon l'article 1792-6 du Code civil la garantie de parfait achèvement, à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant un délai d'un an, à compter de la réception, s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.

La SCI Les [Adresse 8] soutient qu'en l'espèce, l'action du Syndicat des copropriétaires est forclose pour ne pas avoir été engagée dans le délai d'un an pour les dommages réservés.
Il est de principe que la garantie de parfait achèvement n'exclut pas l'application de la responsabilité contractuelle de droit commun (Cass.civ 3. 22 mars 1995 n°93-15.233). Ainsi la responsabilité contractuelle de l'entrepreneur principal subsiste concurremment avec la garantie de parfait achèvement due par celui-ci, même si la mise en œuvre de la responsabilité n'est pas intervenue dans le délai de la garantie (Cass.civ 3. 27 Janvier 2010 n°08-21.085).
Il en résulte que l'action du Syndicat des copropriétaires, fondée sur la garantie contractuelle du constructeur, soumise au délai applicable aux actions en responsabilité contractuelle, n'est pas forclose et que la fin de non-recevoir soulevée de ce chef par la défenderesse ne peut donc prospérer.

La SCI Les [Adresse 8] soutient encore que l'action du Syndicat des copropriétaires est irrecevable en raison du défaut de mandat du syndic pour ester en justice.
En application de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale qui doit définir la nature de la procédure autorisée, les personnes concernées et l'objet de la demande.
Il y a lieu de constater que le syndic n'a pas été valablement habilité à ester en justice par la résolution N° 10 de l'assemblée générale du 7 juillet 2022, qui est une simple information, sans vote, des copropriétaires sur les conclusions du rapport d'expertise et la résolution N° 12 de la même assemblée générale qui autorise le syndic à prendre une hypothèque en garantie " en cas de non réalisation des points établis et validés par le rapport d'expertise judiciaire. "
La résolution N° 9 de l'assemblée générale du 4 août 2025 est, en revanche, ainsi rédigée :
" Validation du mandat du syndic pour ester en justice SCI Les [Adresse 8]
Après lecture et examen des conclusions 2 en réinscription au rôle du Tribunal pries par le Syndicat (RG 24/00878), l'assemblée générale valide les demandes et confirme à nouveau le mandat du syndic pour ester en justice en indemnisation à l'encontre de la SCI Les 5 chemins devant le Tribunal judiciaire de Bastia. "
Cette résolution qui intervient après examen et validation des demandes contenues dans les conclusions de réinscription au rôle suivie de la confirmation du mandat donné au syndic pour ester en justice à l'encontre de la SCI Les [Adresse 8], est régulière au sens de l'article 55 précité.
La fin de non-recevoir tirée du défaut d'habilitation du syndic pour ester en justice sera donc également rejetée.

- Sur le fond:

Le Syndicat des copropriétaires entend agir pour une partie des désordres sur le fondement contractuel et recherche pour les autres désordres la garantie décennale de la SCI Les 5 chemins.
La SCI Les [Adresse 8] soutient, pour sa part, que l'ensemble des travaux listés dans le rapport [E] ont été réalisés .

Le Syndicat des copropriétaires fonde, en partie, ses demandes sur un "Rapport d'expertise du 28 décembre 2023" et une "Note technique suite à la réception des travaux du lundi 3 juin 2024" établis par Monsieur [T] (Pièces 6 et 7 du bordereau de communication du Syndicat des copropriétaires).
Ces opérations ont été réalisées, après le dépôt du rapport d'expertise, à la demande et en présence du seul Syndicat des copropriétaires. Elles ne sont pas corroborées par d'autres éléments de preuve. Le rapport d'expertise et la note technique établis par Monsieur [T], qui ne respectent pas le principe de la contradiction, sont insuffisantes à établir les préjudices allégués. Il ne peut donc être fait droit, par conséquent, aux demandes relatives à l'indemnisation des désordres, non inclus dans le rapport d'expertise judiciaire, figurant dans ces documents.

Le Syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation des désordres suivants constatés par l'expert [E] dans son rapport :
- Piscine: Absence de pédiluve (Responsabilité contractuelle),
- Piscine: Absence de faïence dans les WC (Responsabilité contractuelle)
- Éclatement béton sur poteau de grillage (Responsabilité décennale),
- Tuiles cassées sur toit garages (Responsabilité décennale),
- Absence de grilles sur ventilation (Responsabilité décennale),
- Plinthes descellées(Responsabilité décennale),

Le Tribunal relève, tout d'abord, pour ce qui concerne la responsabilité décennale recherchée par le demandeur, qu'aucune des conditions de mise en œuvre de cette garantie n'est démontrée par le Syndicat des copropriétaires, à savoir : Existence de désordres, non apparents à la réception et n'ayant pas fait l'objet de réserves, qui affectent la solidité du bâti ou rendent l'ouvrage impropre à sa destination.

Par ailleurs, la SCI Les 5 chemins produit une facture établie le 15 juin 2024 par la SARL [B] à laquelle sont jointes des photographies (Pièces 3 et 4 du bordereau de communication de la SCI Les 5 chemins) faisant apparaître la reprise des désordres suivants :
- Réalisation d'un pédiluve aux normes avec alimentation et évacuation et mise en place d'une clôture pour accès obligatoire par pédiluve pour 3.650,00 Euros HT ([Localité 1] 2 de la facture),
- Scellement d'un poteau de clôture dans l'espace piscine pour 150,00 Euros HT ([Localité 1] 5 de la facture),
- Reprise des tuiles décoratives sur le garage pour 250,00 Euros HT ([Localité 1] 8 de la facture),
- Fourniture et pose des gille de ventilation pour vide sanitaire pour 100,00 Euros HT ([Localité 1] 7 de la facture),
- Reprise de plinthes décollées dans cages escaliers pour 200,00 Euros HT ([Localité 1] 6 de la facture),

Il sera, enfin, relevé que, pour ce qui concerne l'absence de faïence dans les WC de la piscine, la SCI Les [Adresse 8] soutient que cette prestation n'était pas prévue contractuellement. L'expert [E] indique, sur ce point : "Nous ne connaissons pas la nature de la prestation promise lors de la vente" ( Page 18 du rapport d'expertise). Aucun élément n'est, en outre, produit par le demandeur pour justifier de l'obligation contractée par la SCI Les [Adresse 8] de ce chef.
Le Syndicat des copropriétaires soutient que les travaux de reprises dont se prévaut la défenderesse n'ont pas été réalisés. Il ne produit, néanmoins aucun élément (constat d'huissier...) de nature à étayer ses affirmations sur ce point.
Tenant l'ensemble de ces constatations, il ne peut être fait droit aux demandes d'indemnisation formées par le Syndicat des copropriétaires.

- Sur les autres demandes des parties :

Il résulte de ce qui précède que la demande formée par le Syndicat des copropriétaires tendant à voir condamner la SCI Les [Adresse 8] à payer le montant des honoraires de Monsieur [T], expert amiable ayant établi, à sa seule demande, un rapport non contradictoire, ne peut prospérer.

L'équité et les circonstances de la cause ne commandent pas de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] supportera les dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS