TJ 86194, 7 juill. 2026, RG 22/02262

MINUTE N° :
DOSSIER : N° RG 22/02262 - N° Portalis DB3J-W-B7G-FZHW

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 07 Juillet 2026

DEMANDEURS :

Madame [O] [V] épouse [X]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Gérald FROIDEFOND de la SCP B2FAVOCATS, avocats au barreau de POITIERS,

Monsieur [S] [X]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Gérald FROIDEFOND de la SCP B2FAVOCATS, avocats au barreau de POITIERS,

DÉFENDEURS :

Madame [Y] [W] épouse [I]
demeurant [Adresse 3]
représentée par Maître Florent BACLE de la SARL BACLE BARROUX AVOCATS, avocat au barreau de POITIERS,

Monsieur [L] [I]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître Florent BACLE de la SARL BACLE BARROUX AVOCATS, avocat au barreau de POITIERS,

LE :

Copie simple à :
- Me FROIDEFOND
- Me BACLE

Copie exécutoire à :
- Me FROIDEFOND

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Sébastien VANDROMME-DEWEINE, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux avocats.

GREFFIER : Edith GABORIT

Débats tenus publiquement à l’audience à juge unique du 03 Mars 2026.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe le 07 Juillet 2026

EXPOSE DU LITIGE

Vu les assignations du 19 septembre 2022 par Mme [O] [V] épouse [X] et M. [S] [X] contre Mme [Y] [W] épouse [I] et M. [L] [I] devant le tribunal judiciaire de Poitiers (1ère chambre civile) pour obtenir la réparation de leurs préjudices à la suite d’un achat immobilier ;

Vu l’ordonnance sur incident du 05 septembre 2024 par laquelle le juge de la mise en état a notamment :
- déclaré l’action de Mme [O] [V] épouse [X] et M. [S] [X] en garantie des vices cachés prescrite ;
- rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action de Mme [O] [V] épouse [X] et M. [S] [X] en réparation pour vices du consentement ;
- rejeté la demande de Mme [O] [V] épouse [X] et M. [S] [X] en expertise judiciaire ;
- statué sur les dépens et dit n’y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles ;

Vu les écritures respectives des parties aux dates suivantes :
- Mme [O] [V] épouse [X] et M. [S] [X] : 28 août 2025 ;
- Mme [Y] [W] épouse [I] et M. [L] [I] : 10 octobre 2025 ;

Vu la clôture prononcée au 08 janvier 2026 ;

Vu la mise en délibéré au 05 mai 2026, délibéré prorogé en raison d’une surcharge d’activité au 07 juillet 2026 ;

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur les demandes principales indemnitaires des époux [X] contre les époux [I].

L'article 9 du code de procédure civile dispose que : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Sur le retrait de la vasque et des radiateurs électriques.

L’article 525 alinéa 1er du code civil dispose que : « Le propriétaire est censé avoir attaché à son fonds des effets mobiliers à perpétuelle demeure, quand ils y sont scellés en plâtre ou à chaux ou à ciment, ou, lorsqu'ils ne peuvent être détachés sans être fracturés ou détériorés, ou sans briser ou détériorer la partie du fonds à laquelle ils sont attachés. »

L’article 1217 du code civil dispose que : « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. »

En l’espèce, s’agissant de la vasque et du lavabo, à partir des photographies produites en demande (pièce [X] n°1 et n°4, p.9), il ne peut être retenu que ces biens devraient être regardés comme des immeubles par destination, alors que la vasque était manifestement posée sur une table, que la photographie après la vente ne fait pas apparaître de dommage lié à un descellement, que le préjudice esthétique demeure incertain en ce qu’il est subjectif, et que la perte de valeur du bien immobilier est également incertaine dès lors que la valeur de la table support de la vasque avant la vente n’est pas établie avec certitude par la seule production d’un extrait de recherche Internet pour une « Table de boucher XIXe » (pièce [X] n°13). Il en résulte que la qualification de bien immeuble par destination doit être ici écartée.

Pour autant, les pièces aux débats permettent suffisamment de retenir que la vasque et le lavabo ont été remplacés entre d’une part les visites avant la vente, et d’autre part le jour de la vente. Pour autant, à défaut de certitude sur les caractéristiques de la vasque et de la table de support avant la vente, il ne peut être tenu pour certain que leur remplacement aurait occasionné un préjudice aux acquéreurs. Dès lors, aucune demande indemnitaire sur le fondement contractuel ne peut être admise à propos de la vasque et du lavabo.

Concernant les radiateurs électriques, il résulte du rapport d’expertise amiable (pièce [X] n°4, p.9), dont les constatations matérielles ne sont manifestement pas contestées par les époux [I], qu’au moins un radiateur électrique a été retiré avant la vente. La photographie au rapport d’expertise amiable laisse apparaître des trous dans le mur et un défaut de raccord de peinture à l’emplacement d’un des radiateurs. Toutefois ces éléments ne suffisent pas à caractériser que la partie du fonds à laquelle les radiateurs étaient attachés aurait été brisée ou détériorée au sens de l’article 525 précité du code civil. Dès lors, la qualification de bien immeuble par destination doit également être écartée.

Il n’en demeure pas moins que le fait d’avoir retiré des radiateurs électriques peut engager la responsabilité contractuelle du vendeur. Toutefois, à défaut de preuve certaine à la fois sur l’emplacement des radiateurs, sur le système de chauffage de la maison et en particulier dans la ou les pièces où se trouvaient les radiateurs, ainsi que sur la valeur ou la gamme des radiateurs, alors les conditions ne sont pas réunies pour engager la responsabilité contractuelle des vendeurs.

Ainsi les demandes indemnitaires relatives d’une part au lavabo et à la vasque, d’autre part aux radiateurs, sont rejetées.

Sur la fissure et le mur.

L’article 1130 du code civil dispose que : « L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.
Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. »

Concernant la fissure, le rapport d’expertise amiable, dont les époux [I] ne contestent pas les constatations matérielles, laisse apparaître que l’un des murs de la maison présentait au jour de la vente une fissure sur toute sa hauteur, laquelle avait été rebouchée sommairement avec de l’enduit, et dont la base se trouvait derrière un buffet (pièce [X] n°4, p. 13/14). Il doit en être retenu que, si la fissure n’était pas totalement indécelable, pour autant des acquéreurs profanes tels que les époux [X] pouvaient légitimement ne pas l’apercevoir avant la vente. Il convient en outre de retenir que, quand bien même les époux [X] auraient aperçu la boursouflure dans l’enduit, pour autant ce constat visuel n’aurait manifestement pas suffi à leur permettre de mesurer la gravité de la fissure, dès lors que les époux [I] ne leur avaient pas révélé avant la vente avoir signalé en 2015 cette fissure auprès de la Mairie, en réclamant la reconnaissance d’un état de catastrophe naturelle, et en évoquant une peur « que la toiture bouge et s’effondre » (pièce [X] n°2).

Il convient en conséquence de retenir ici un dol incident, qui sera justement réparé par l’allocation de la somme de 3.226,41 euros au titre des travaux de reprise de la fissure, étant retenu que le devis produit, qui inclut l’agrafage de la fissure ainsi que des prestations annexes qui en lien avec le principal, est adapté pour réparer le préjudice (pièce [X] n°5).

S’agissant du mur extérieur, il est suffisamment établi par les pièces aux débats que sur l’extérieur, en direction de la propriété voisine, ce mur est dans un état de détérioration qui aurait dû être porté à la connaissance des acquéreurs avant la vente, d’autant que les voisins ont indiqué qu’ils avaient alerté les époux [I] avant la vente (pièce [X] n°7). Spécifiquement, le caractère caché du vice résulte de la circonstance que l’extérieur du mur ne pouvait être aisément aperçu du-dehors, y compris depuis la voie publique aux abords de la propriété voisine (pièce [X] n°16). Il est par ailleurs indifférent que les voisins continuent d’utiliser les abords du mur malgré son mauvais état, dès lors que cette circonstance est sans incidence sur la réalité de ce mauvais état.

Il convient en conséquence ici également de retenir un dol incident. Toutefois, sur le préjudice à réparer, il résulte des éléments aux débats que les époux [X] ne pouvaient pas sérieusement ignorer que le mur était ancien, et ainsi le dol subi se cantonne à la circonstance que les époux [I] les ont tenus dans l’ignorance de l’urgence des travaux à effectuer pour conforter ce mur ancien. Dès lors, leur préjudice consiste en une perte de chance de pouvoir reporter les travaux sur le mur. En considération du devis à hauteur de 15.212,05 euros qui aboutirait à une réfection intégrale du mur extérieur (pièce [X] n°6), il est justifié de cantonner la perte de chance à hauteur des trois quarts, soit 11.409,04 euros.

Sur le préjudice moral.

Il résulte des principes du droit civil français que le préjudice doit être intégralement réparé sans perte ni profit pour la victime.

En l’espèce, en considération du dol subi relativement à la fissure et au mur, il est justifié de retenir que le dol, résultant d’informations recelées par les vendeurs quant à l’état de dégradation du bâtiment au jour de la vente, a effectivement causé aux époux [X] un préjudice moral, lequel sera justement réparé à hauteur de 2.000 euros.

Sur la demande reconventionnelle des époux [I] contre les époux [X] en réparation de leur préjudice moral.

L’article 1240 du code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.»

En l’espèce, en considération du sens du présent jugement qui admet une partie des demandes des époux [X], il ne peut être valablement retenu que ceux-ci auraient manifesté une intention de nuire, de nature à faire dégénérer en abus leur droit d’agir en justice contre les vendeurs.

La demande est rejetée.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision.

Les époux [I] supportent in solidum les dépens en considération du sens du jugement.

Les époux [I], tenus aux dépens, doivent payer aux époux [X] une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sans qu’il n’y ait lieu à aucune autre condamnation sur le même fondement.

Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS