TJ 67482, 7 juill. 2026, RG 25/11064

N° RG 25/11064 - N° Portalis DB2E-W-B7J-OBPP

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

11ème civ. S3

N° RG 25/11064 -
N° Portalis DB2E-W-B7J-OBPP

Minute n°

☐ Copie exec. à :
Me Mireille LACOUR

Le 7 juillet 2026

Le Greffier

eille LACOUR

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 07 JUILLET 2026

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] [Adresse 3] [Localité 3]
Représentée par son syndic,
la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE
Ayant siège social [Adresse 4]
[Localité 4]

représentée par Maître STIEBERT
substituant Maître Mireille LACOUR,
avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 40

DEFENDEUR :

Monsieur [O] [I]
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 5] (GUYANE)

non comparant, non représenté

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Mathieu MULLER, Juge
Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :
A l'audience publique du 17 mars 2026 à l’issue de laquelle le Président, Mathieu MULLER, Juge, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 28 mai 2026 prorogé au 07 juillet 2026.

JUGEMENT
Réputé contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Mathieu MULLER, Juge
et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [O] [I] est propriétaire d'un appartement (lot n°437) et d'un garage (lot n°403) dans la copropriété LES ACTUARIALES, sis [Adresse 7] [Localité 1], géré par le syndicat des copropriétaires de ladite copropriété, représenté par son syndic, la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE.

Suite à des impayés de charges de copropriété, Monsieur [O] [I] a été mise en demeure par lettre recommandée du 19 septembre 2024 d'avoir à régler la somme de 4 866,56 euros sous dix jours, en ce compris les frais de recouvrement à hauteur de 40 euros.

Une sommation de payer les charges de copropriété lui fut signifiée le 25 octobre 2024, portant sur la somme principale de 2 781,67 euros.

Par assignation délivrée le 24 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES ACTUARIALES, sis [Adresse 8] représenté par son syndic, a fait citer Monsieur [O] [I] devant le juge du tribunal judiciaire de STRASBOURG aux fins de le voir condamner, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, à lui payer les sommes suivantes :

- 4 224,89 euros au titre des arriérés de charges de copropriété, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 25 octobre 2024,
- 951,87 euros au titre des frais inhérents au recouvrement exposés par le syndicat, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 25 octobre 2024,
- 1 500 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice financier subi et la résistance abusive
- 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- Les entiers dépens

Il fait valoir que le montant de l'arriéré de charges de copropriété du défendeur s'élève à la somme de 4 224,46 euros au titre des appels de charges et des cotisations fonds travaux, outre 951,87 euros au titre des frais de mise en demeure, de sommation et d'avocat.

Il ajoute avoir subi un préjudice en raison de la gêne occasionnée dans le fonctionnement de la copropriété ainsi que la gestion et l'entretien de l'immeuble, faute de trésorerie, suite à la carence du défendeur. Il explique que le non-paiement des charges par un copropriétaire cause à la collectivité des copropriétaires un préjudice financier distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

A l'audience du 17 mars 2026, date à laquelle l'affaire a été évoquée, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES ACTUARIALES, sis [Adresse 8], représenté par son syndic, représenté par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d'instance.

Monsieur [O] [I] n'a pas comparu bien qu'assigné à étude.

La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2026, puis prorogée au 7 juillet 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement

En application de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa dernière rédaction (ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 article 9), les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. L'obligation à la dette existe dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En application des articles 35 et 36 du Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, les sommes dues portent intérêts au taux légal en matière civile au profit.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES ACTUARIALES, sis [Adresse 7] [Localité 1] produit :

- un relevé de compte du défendeur jusqu'au 1er octobre 2025 inclus
- un relevé de compte du défendeur actualisé jusqu'au 1er mars 2026 inclus
- les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 17 janvier 2023, 13 novembre 2023 et 22 octobre 2024 ayant notamment approuvé les comptes, adopté les budgets prévisionnels et validé des travaux en leurs principes et financement
- les appels de provisions sur charges courantes et fonds de travaux du 1er juillet 2022 au 31 décembre 2025
- les bilans annuels des charges du 1er juillet 2021 au 30 juin 2023
- le compte de gestion pour opérations courantes de l'exercice clos allant du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 et budget prévisionnel N+2 du 1er juillet 2026 au 30 juin 2027
- un contrat de mandat de syndic en date du 22 octobre 2024
- le règlement de copropriété en date du 28 juillet 1988
- la mise en demeure du 19 septembre 2024, indiquant être en recommandé avec accusé de réception qui n'est pas joint
- la sommation de payer signifiée à Monsieur [O] [I] le 25 octobre 2024
- un jugement rendu le 13 septembre 2022 par le présent tribunal par lequel ce dernier condamnait Monsieur [O] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES ACTUARIALES, sis [Adresse 7] STRASBOURG un arriéré de charges de copropriété ainsi que des appels de provisions sur charges et cotisations pour fonds de travaux du 3ème trimestre 2022 au 2ème trimestre 2023, ainsi que des dommages-intérêts

Il ressort des pièces produites que Monsieur [O] [I] ne s'acquitte plus de ses obligations de copropriétaire.

Monsieur [O] [I] ne justifie d'aucune contestation ni paiement libératoire.

Les appels de fonds et les derniers décomptes produits mettent en évidence que Monsieur [O] [I] reste redevable au titre des charges de copropriété, déduction faite des frais de recouvrement et de procédure étudiés ci-après, de la somme de 4 739,76 euros (5 691,63 euros - 951,87 euros).

Toutefois, conformément aux articles 4 et 5 du code de procédure civile, la présente juridiction est tenue dans la limite des demandes formées par les parties.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES ACTUARIALES, sis [Adresse 7] [Localité 1] n'ayant pas formé de demande actualisée postérieurement à son acte introductif d'instance, il ne peut être fait droit à un montant supérieur que celui réclamé dans l'assignation, soit la somme de 4 224,89 euros.

Dès lors, Monsieur [O] [I] sera condamné au paiement de la somme de 4 224,89 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES ACTUARIALES, sis [Adresse 7] [Localité 1], représenté par son syndic, avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2024 sur la somme de 2 781,67 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les frais de l'article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 :

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 visé supra, il y a lieu de considérer que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

Le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants :

- 40 euros au titre de la mise en demeure
- 113,87 euros au titre des frais de sommation de payer
- 798 euros (2 x 399 euros) au titre des frais de constitution de dossier auprès du commissaire de justice et de l'avocat

Soit un montant total de 951,87 euros.

Conformément à l'article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité. Les frais de contentieux qui concernent des frais de transmission à auxiliaire de justice et le coût de la sommation étant compris dans les frais irrépétibles, il convient de rejeter la demande formulée à ce titre.

Conformément à l'article 9.1 du contrat de mandat de syndic versé à la procédure, la tarification d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception s'élève à 54 euros TTC.
Le syndicat des copropriétaires justifie d'un courrier de mise en demeure mais ne produit pas l'accusé de réception dudit courrier de sorte qu'il n'est pas démontré que la mise en demeure a effectivement été envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception et qu'elle a bien été a minima présentée à Monsieur [O] [I].

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES ACTUARIALES, sis [Adresse 7] [Localité 1] sera débouté de sa demande au titre des frais de l'article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages-intérêts :

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, la carence répétée de Monsieur [O] [I], sans justification légitime, constitue un manquement fautif qui cause nécessairement à la collectivité des copropriétaires qui ne dispose pas de fonds propres pour administrer et gérer l'immeuble, un préjudice financier direct et distinct de celui compensé par l'intérêt au taux légal de droit.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande de dommages-intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES ACTUARIALES, sis [Adresse 7] [Localité 1] représenté par son syndic, en limitant le montant, et de condamner Monsieur [O] [I] à lui payer la somme de 1 000 euros.

Sur les dépens et la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile :

Monsieur [O] [I], partie perdante, supportera la charge de l'intégralité des dépens de la présente procédure.

Il sera par ailleurs condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES ACTUARIALES, sis [Adresse 7] [Localité 1], représenté par son syndic, une somme de 800 euros au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l'exécution provisoire :

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Compte tenu de la nature du litige et en l'absence de dispositions légales contraires, rien ne justifie de l'écarter.

PAR CES MOTIFS Statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément à l'article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,