TJ 31555, 3 juill. 2026, RG 26/00304

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00304 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UZXY

JUGEMENT

N° B

DU : 03 Juillet 2026

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICE, représentée par son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

C/

[D] [P] épouse [O] [P]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 03 Juillet 2026

à SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA

Expédition délivrée
à toutes les parties

JUGEMENT

Le Vendredi 03 Juillet 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 04 Mai 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICE, représentée par son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par la SELARL LEVY ROCHE SARDA AVOCATS, avocats au barreau de LYON substituée par la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [D] [P] épouse [O] [P], demeurant [Adresse 5]

représentée par Me Bouchra MAHJAD, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 8 juillet 2024, Monsieur [N] [B] a loué à Madame [D] [P] épouse [O] un appartement meublé et un parking sis [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 690 euros outre 50 euros de provision sur charges.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution des engagements de Madame [D] [P] épouse [O] par acte du 8 juillet 2024 pour le paiement des loyers et des charges.

Le 24 mars 2025, invoquant un arriéré locatif et se trouvant subrogée dans les droits de Monsieur [N] [B], la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Madame [D] [P] épouse [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Le 8 septembre 2025, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a finalement assigné Madame [D] [P] épouse [O] devant le juge des contentieux de la protection statuant au fond pour obtenir de :
- dire et juger recevable et bien fondé la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES en son action,
- constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Madame [D] [P] épouse [O],
- ordonner l’expulsion de Madame [D] [P] épouse [O] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique,
- condamner Madame [D] [P] épouse [O] au paiement de la somme de 2545 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 mars 2025 sur la somme de 2070 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,
- fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,
- condamner Madame [D] [P] épouse [O] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux,
- condamner Madame [D] [P] épouse [O] à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit,
- condamner Madame [D] [P] épouse [O] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 4 mai 2026, l’affaire a été retenue et plaidée, audience à laquelle les parties étaient représentées par des conseils qui déposaient pièces et conclusions auxquels il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des motifs.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, actualise sa créance à la somme de 4583,50 euros et maintient ses demandes dans les termes de son assignation.

Madame [D] [P] épouse [O], représentée, par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières conclusions, de :
Dire et juger que le jeu de la clause résolutoire est suspendu et débouter de la demande d’expulsion,Dire et juger qu’elle est autorisée à s’acquitter du paiement de son arriéré locatif à hauteur de 50€ par mois jusqu’à apurement de la dette,Débouter de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens compte tenu de sa situation financière.
Elle fait valoir qu’elle a connu des difficultés financières en décembre 2024 en raison de la perte de son travail et de la mise en place des aides personnalisées qu’à compter de mars 2025. Elle précise qu’elle a repris le travail depuis octobre 2025 et a repris le paiement des loyers depuis janvier 2026 tout en versant 50€ en plus pour apurer la dette.

L'affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 9 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.
Par ailleurs, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 25 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 d'application immédiate prévoit que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le contrat de bail entre Monsieur [N] [B] d'une part et Madame [D] [P] épouse [O] d’autre part contient une clause résolutoire.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de six semaines pour régler la somme en principal de 2070 euros a été signifié le 24 mars 2025 par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée dans les droits du bailleur.

Il ressort du décompte versé en procédure que ce commandement est resté infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 mai 2025.
La demande de résiliation judiciaire subsidiaire est donc sans objet.

Sur la condamnation au paiement des arriérés de loyers et de charges

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : « Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ».
La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES produit outre le contrat de bail des quittances subrogatives du 10 février 2025, du 28 juillet 2025 et du 17 décembre 2025 ainsi qu’un décompte actualisé au 23 avril 2026 démontrant que l'arriéré locatif total s’élève à la somme de 4583,50 euros, mensualité d’avril 2026 incluse au regard des justificatifs de versements des loyers produits par la locataire.
Madame [D] [P] épouse [O] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.
Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 4583,50 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2070€ à compter de la date du commandement de payer et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :
L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :
"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...)
VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".
En l'espèce, il ressort des justificatifs de versements des loyers produits par Madame [D] [P] épouse [O] et du décompte de créance produit par le demandeur qu’elle a réglé de façon régulière ses loyers depuis le mois de janvier 2026 et qu’elle a réalisé des versements supplémentaires pour apurer sa dette. Il apparaît qu’elle a donc bien repris le paiement des loyers courants avant l’audience
En outre, il apparaît qu’au regard des justificatifs versés sur sa situation personnelle et financière que compte tenu du montant de la dette et de ses ressources, elle apparaît désormais en capacité de régler sa dette dans des délais raisonnables au regard des intérêts du créancier. Elle sera donc autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.
En outre, conformément à la demande de Madame [D] [P] épouse [O], et celle-ci ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d'audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d'expulsion devient sans objet.
Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion et la condamnation de Madame [D] [P] épouse [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation qui sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.
Sur les demandes accessoires
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Aux termes de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1991, lorsque le bénéficiaire de l'aide juridictionnelle est condamné aux dépens ou perd son procès, il supporte exclusivement la charge des dépens effectivement exposés par son adversaire. Le juge peut toutefois, même d'office, laisser une partie des dépens à la charge de l'Etat.
Madame [D] [P] épouse [O], partie perdante bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, supportera donc la charge des dépens sans qu'une partie ne soit mise à la charge de l'Etat, dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
En l'espèce, compte tenu du fait que Madame [D] [P] épouse [O] supporte les dépens et des diligences que la demanderesse, subrogée dans les droits du bailleur, a dû accomplir afin de recouvrer les charges et loyers impayés, elle sera condamnée à payer une somme qu’il est équitable de fixer à 300 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre d'une part entre la société SCI SKOGAFOSS et d'autre part Madame [D] [P] épouse [O] le 8 juillet 2024 concernant l’appartement sis [Adresse 7], 31000 TOULOUSE sont réunies à la date du 6 mai 2025 ; CONDAMNE Madame [D] [P] épouse [O] à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4583,50 € selon décompte arrêté au 23 avril 2026 (loyer d’avril 2026 inclus), avec intérêts au taux légal sur la somme de 2070€ à compter du 24 mars 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus ; AUTORISE Madame [D] [P] épouse [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 27 mensualités de 150€ chacune et une 28ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Madame [D] [P] épouse [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que Madame [D] [P] épouse [O] soit condamnée à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés et ce uniquement sur présentation de quittances subrogatives ; CONDAMNE Madame [D] [P] épouse [O] à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [D] [P] épouse [O] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture et seront recouvrés conformément aux dispositions régissant l'aide juridictionnelle ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;