CA Orleans, 7 juill. 2026, RG 25/00885

COUR D'APPEL D'ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 07/07/2026

la SELARL BERGER-TARDIVON-GIRAULT-[Localité 1]

Me Christine VAZEREAU

ARRÊT du : 07 JUILLET 2026

N° : - 26

N° RG 25/00885 - N° Portalis DBVN-V-B7J-HFZO

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 2] en date du 21 Janvier 2025

PARTIES EN CAUSE

APPELANTES :

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, Société d'assurance mutuelle à cotisation fixe, immatriculée au RCS du MANS sous le numéro 775 652 126, ayant son siège social [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

ayant pour avocat postulant Me Edouard BARBIER SAINT HILAIRE de la SELARL BERGER-TARDIVON-GIRAULT-SAINT-HILAIRE, avocat au barreau d'ORLEANS, ayant pour avocat plaidant Me Laurent LUCAS de la SELARL AVOX, avocat au barreau de PARIS

S.A.S. EX'IM EXPLOITATION venant aux droits de la société CABEX-IMMOBILIER, société par actions simplifiée immatriculée au RCS de [Localité 4] METROPOLE sous le numéro 440.838.860, au capital social de 707.500,00 euros, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité ausiège

[Adresse 3]

[Localité 5]

ayant pour avocat postulant Me Edouard BARBIER SAINT HILAIRE de la SELARL BERGER-TARDIVON-GIRAULT-SAINT-HILAIRE, avocat au barreau d'ORLEANS, ayant pour avocat plaidant Me Laurent LUCAS de la SELARL AVOX, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

INTIMÉS :

Madame [P] [S]

née le 11 Février 1982 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Me Christine VAZEREAU, avocat au barreau de TOURS

Monsieur [W] [A]

né le 20 Mars 1981 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représenté par Me Christine VAZEREAU, avocat au barreau de TOURS

Monsieur [U] [R]

né le 30 Janvier 1982 à [Localité 6]

[Adresse 5]

[Localité 9]

non représenté, n'ayant pas constitué avocat

Madame [D] [C] épouse [R]

née le 04 Mai 1988 à [Localité 10]

[Adresse 6]

[Localité 11]

non représentée, n'ayant pas constitué avocat

D'AUTRE PART

DÉCLARATION D'APPEL en date du :27 Février 2025

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 02 mars 2026

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, du délibéré :

Mme Nathalie LAUER, Président de chambre,

M. Laurent SOUSA, Conseiller, en charge du rapport,

Mme Laure-Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles.

Greffier :

Mme Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

DÉBATS :

A l'audience publique du 11 mai 2026, ont été entendus Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.

ARRÊT :

Prononcé le 07 juillet 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 8 juillet 2020, Mme [S] et M. [A], locataires d'une maison à usage d'habitation située [Adresse 7], ont acquis cette dernière auprès des propriétaires, M. [R] et Mme [C], au prix de 160 000 euros. Préalablement à la vente, la société Cabex immobilier, diagnostiqueur missionné par les vendeurs, a dressé un rapport le 13 novembre 2019 concluant à l'absence d'indice de présence de termites.

Le 20 août 2020, les acquéreurs ont à leur tour missionné un diagnostiqueur, la société Optim Diagnostics, qui a conclu à la présence d'indice de présence de termites dans les caves, le grenier, sur le bâti de la porte d'une chambre, et dans le jardin.

Les acquéreurs ont alors sollicité une expertise judiciaire qui a été ordonnée en référé le 9 février 2021. L'expert judiciaire, M. [H], a déposé son rapport le 1er février 2022.

Les 25 et 26 avril 2022, Mme [S] et M. [A] ont fait assigner M. [R] et Mme [C], la société Cabex immobilier, et son assureur, la société MMA Iard assurances mutuelles, devant le tribunal judiciaire de Tours aux fins de réduction du prix de vente et d'indemnisation de leurs préjudices.

Par jugement du 21 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Tours a :

- condamné in solidum M. [R], Mme [C], la société Ex'im Exploitation venant aux droits de la société Cabex immobilier et la société MMA Iard assurances mutuelles à payer à Mme [S] et M. [A] la somme de 91 534,29 euros TTC au titre du coût des travaux réparatoires, avec actualisation en fonction de l'évolution de l'indice BT01 depuis le 1er février 2022, date du rapport d'expertise, jusqu'à la date du jugement ;

- condamné in solidum M. [R] et Mme [C] à payer à Mme [S] et M. [A] la somme de 3 000 euros au titre du préjudice de jouissance passé et celle de 500 euros au titre du préjudice de jouissance pendant la durée des travaux ;

- dit que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter du jugement ;

- ordonné la capitalisation des intérêts échus dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;

- débouté Mme [S] et M. [A] du surplus de leurs demandes indemnitaires ;

- condamné la société Ex'im exploitation venant aux droits de la société Cabex-immobilier et la société MMA Iard assurances mutuelles à garantir M. [R] et Mme [C] des condamnations prononcées à leur encontre au titre du coût des travaux réparatoires et du préjudice de jouissance ;

- débouté la société Ex'im exploitation venant aux droits de la société Cabex-immobilier et la société MMA Iard assurances mutuelles de sa demande d'appel en garantie à l'encontre de M. [R] ;

- condamné in solidum M. [R] et Mme [C], la société Ex'im exploitation venant aux droits de la société Cabex-immobilier et la société MMA Iard assurances mutuelles, à payer à Mme [S] et M. [A] la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la société Ex'im exploitation venant aux droits de la société Cabex-immobilier et la société MMA Iard assurances mutuelles à payer à M. [R] et Mme [C] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejeté les autres demandes de frais irrépétibles ;

- condamné in solidum M. [R] et Mme [C], la société Ex'im exploitation venant aux droits de la société Cabex-immobilier et la société MMA Iard assurances mutuelles aux dépens comprenant ceux de la procédure de référé ainsi que les honoraires de l'expert judiciaire ;

- accordé à Maître [O] [E] le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

- dit que dans leurs rapports entre eux, la société Ex'im exploitation venant aux droits de la société Cabex-immobilier et la société MMA Iard assurances mutuelles seront condamnées à garantir M. [R] et Mme [C] de la condamnation prononcée à leur encontre au titre des dépens.

Par déclaration du 27 février 2025, les sociétés Ex'im exploitation et MMA Iard assurances mutuelles ont interjeté appel de tous les chefs du jugement sauf en ce qu'il a débouté Mme [S] et M. [A] du surplus de leurs demandes indemnitaires.

Les appelantes ont fait signifier la déclaration d'appel à :

- M. [R], par acte du 5 mai 2025 remis à domicile ;

- Mme [C], par acte du 12 mai 2025, remis à l'étude du commissaire de justice.

Ces intimés n'ont pas constitué avocat de sorte qu'il sera statué par défaut.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 20 novembre 2025 et signifiées à M. [R] et Mme [C] les 21 et 26 novembre 2025, les sociétés Ex'im exploitation et MMA Iard assurances mutuelles demandent à la cour de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté Mme [S] et M. [A] du surplus de leurs demandes indemnitaires ;

- infirmer le jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveau :

- débouter Mme [S] et M. [A] de toutes leurs demandes dirigées à leur encontre ;

- débouter M. et Mme [R] de leur demande de garantie formée à leur encontre ;

- condamner en tout état de cause M. et Mme [R] à les garantir de toute éventuelle condamnation qui serait mise à leur charge en principal, intérêts et frais ;

- condamner tout succombant à leur payer une indemnité de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 1er septembre 2025 et signifiées à M. [R] et Mme [C] le 29 août 2025, Mme [S] et M. [A] demandent à la cour de :

Sur l'appel principal :

- déclarer recevable mais mal fondé l'appel de la société Ex'im exploitation venant aux droits de Cabex-immobilier d'une part, et la société MMA Iard assurances mutuelles d'autre part ;

Sur l'appel incident :

- déclarer recevable et bien fondé leur appel en ce que ce jugement les a déboutés du surplus de leurs demandes indemnitaires ;

- débouter la société Ex'im exploitation venant aux droits de Cabex-immobilier d'une part, et la société MMA Iard assurances mutuelles de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- confirmer le jugement entrepris à l'exception du chef critiqué par eux ;

Statuant à nouveau :

- condamner in solidum M. [R] et Mme [C] et la société Ex'im exploitation venant aux droits de la société Cabex-immobilier et la société MMA Iard assurances mutuelles à leur payer la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice moral ;

- condamner la société Ex'im exploitation venant aux droits de la société Cabex-immobilier et la société MMA Iard assurances mutuelles, son assureur à leur payer la somme de 3 000 euros HT soit 3 600 euros TTC par application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société Cabex-immobilier et la société MMA Iard assurances mutuelles aux entiers dépens de première instance et d'appel, les dépens comprendront les frais d'assignation devant le juge des référés, les frais d'expertise judiciaire à hauteur de 3 217,33 euros TTC, le droit de plaidoirie devant le juge des référés ainsi que les dépens de la présente instance ainsi que les dépens d'appel dont distraction au profit de Maître Christine Vazereau, avocate aux offres de droit.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

MOTIFS

I- Sur la responsabilité du diagnostiqueur

A- Sur la faute du diagnostiqueur

Moyens des parties

Les appelantes soutiennent que les consorts [V] étaient locataires de la maison litigieuse depuis environ 2 ans lors de leur acquisition et avaient donc nécessairement une parfaite connaissance de l'état du bien dans lequel ils vivaient ; qu'ils ne peuvent raisonnablement prétendre que les dégradations du bien leur étaient inconnues et qu'ils les auraient découvertes postérieurement à leur achat ; qu'il n'est pas contesté, et cela est reconnu par M. [R], que celui-ci a procédé à un traitement anti-termites dans le bien ; qu'un bidon du produit de traitement se trouvait du reste depuis longtemps dans la maison, ce que les locataires et nouveaux acquéreurs savaient ; que l'expert précise qu'il n'a constaté aucune présence active de termites à l'intérieur de la maison, semblant démontrer que le traitement entrepris par M. [R] s'est révélé efficace ; qu'en revanche, M. [R] n'a pas procédé à la réparation des dégradations que les termites avaient causées, et qui sont demeurées apparentes ; que l'expert judiciaire fait grief à la société Cabex-immobilier de ne pas avoir détecté la présence d'indices d'infestation par les termites, alors que la norme NF P 03-201 fait obligation au diagnostiqueur de rechercher la présence d'indices d'infestation par les termites au moyen de constatations visuelles n'impliquant pas de sondages destructifs ; qu'il ressort du rapport du diagnostiqueur qu'au jour de la visite, le 8 juillet 2020, aucun indice de la présence de termites n'était identifiable ; que le fait que la société Optim diagnostics ait détecté des traces de dégradations par les termites ne signifie en aucun cas que ces traces étaient visibles 1 mois et 8 jours plus tôt ; qu'il n'est donc aucunement prouvé que l'infestation par les termites existait au jour de l'établissement du diagnostic, et encore moins qu'elle était décelable ; qu'en effet, le diagnostiqueur a signalé en page 4 de son rapport avoir eu des difficultés à inspecter l'ensemble de l'habitation en raison de son encombrement ; que les acheteurs ont vraisemblablement désencombré la maison avant le passage du second diagnostiqueur, lui permettant de l'inspecter dans son ensemble et de détecter les indices d'infestations qui étaient invisibles au jour de l'intervention de la société Cabex-immobilier ; que les consorts [V] sont, par conséquent, défaillants dans l'administration de la preuve de la faute du diagnostiqueur ; que le jugement ne pourra donc qu'être infirmé en ce qu'il a reconnu la responsabilité de la société Cabex-immobilier.

Mme [S] et M. [A] répliquent que le tribunal a rappelé que la société Cabex immobilier, diagnostiqueur, était tenue à une obligation de résultat s'agissant de l'état parasitaire du bien objet de la vente et a considéré que sa responsabilité se trouve engagée lorsque le diagnostic n'a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l'art et qu'il se révèle erroné ; que si le diagnostiqueur a dû limiter sa visite à l'intérieur de l'habitation, il en a tout de même conclu à l'absence d'indice d'infestation de termites notamment dans les caves et dans la chambre n° 3, alors que le 20 août 2020, soit 48 jours plus tard, la société Optim diagnostics a conclu à la présence d'indices d'infestation de termites à l'intérieur et à l'extérieur de l'ensemble d'habitation, ces conclusions ayant été confirmées par l'expertise judiciaire ; que l'occupation antérieure des lieux n'est pas de nature à remettre en cause le caractère caché du vice, en l'occurrence l'infestation de termites souterrains dès lors qu'il est d'usage de faire intervenir un professionnel pour déceler la présence ou non de ces insectes et que si ils avaient remarqué la présence de ces nuisibles, jamais ils n'auraient acheté la maison d'habitation ; qu'ils sont fondés à faire reproche à la société Cabex-immobilier de ne pas avoir correctement effectué sa mission conformément aux dispositions de l'article L.271-4 du code de la construction et de l'habitation dans sa version résultant de la loi du 24 décembre 2019 ; que la société Cabex-immobilier n'a pas mis en oeuvre l'ensemble des moyens dont elle disposait pour détecter la présence d'insectes vivants ; que le diagnostic de la société Cabex-immobilier n'a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l'art, se révélant erroné, de sorte qu'elle a commis une faute leur causant préjudice.

Réponse de la cour

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il incombe ainsi à la partie qui agit en responsabilité délictuelle à l'encontre d'un diagnostiqueur d'établir la preuve d'une faute commise par celui-ci et d'un préjudice causé par sa faute.

La responsabilité du diagnostiqueur ne se trouve engagée que lorsque le diagnostic n'a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l'art et qu'il se révèle erroné, ainsi que l'a jugé la Cour de cassation (Ch. mixte, 8 juillet 2015, pourvoi n° 13-26.686).

En l'espèce, la société Cabex-immobilier, aux droits de laquelle vient la société Ex'im exploitation, a visité le bien immobilier objet de la vente litigieuse, le 2 juillet 2020. Le rapport établi suite à cette visite mentionne l'absence d'indice de présence de termites dans les pièces de la maison, avec la précision suivante : « L'ensemble de l'habitation ou du local est très encombré. Pièce(s) meublé(s), très encombrées, doublage ne permettant pas l'accès aux éléments en bois ».

Le 24 août 2020, un second diagnostiqueur a visité le bien acquis par Mme [S] et M. [A]. Son rapport mentionne la présence d'indice d'infestation de termites dans la porte de la chambre n° 3, les murs des caves n° 1, 2, 3 et 4, le plafond des caves n° 2 et 4, le mur et plafond du grenier côté chambres, le poulailler et le cabanon, et sur un poteau situé dans le jardin.

L'expert judiciaire a également constaté des indices d'infestation de termite sur le bâti de la porte de la chambre n° 3, dans les caves n° 1, 2 et 4 avec notamment les solives et les lames de parquet attaquées par les termites, et dans les combles dont les pannes et sablières sont attaquées par les termites.

Le rapport de la société Cabex immobilier précise qu'il a été réalisé au regard de l'arrêté du 29 mars 2007 et de la norme NF P 03-201 de février 2016.

L'article 1er de l'arrêté du 29 mars 2007 dispose :

« L'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment est réalisé en respectant les exigences méthodologiques suivantes :

- préalablement à son intervention, l'opérateur de diagnostic identifie le client, collecte les informations concernant le bâtiment et obtient les autorisations nécessaires à la réalisation de sa mission ;

- il se doit de mettre en oeuvre l'ensemble des moyens mis à sa disposition pour détecter une éventuelle présence de termites ;

- lors de la visite, il examine l'ensemble des niveaux et la totalité des pièces et volumes ;

- il procède à un examen visuel minutieux de l'ensemble des éléments et ouvrages constituant le bâtiment ;

- il procède à des sondages sur les ouvrages bois.

L'application de la norme NF P 03-201 de mars 2012 ou de toutes autres normes ou spécifications techniques équivalentes en vigueur dans un État membre de la Communauté européenne ou un autre État partie à l'accord sur l'Espace économique européen, ayant le même objet, est présumée satisfaire aux exigences méthodologiques susmentionnées ».

Le rapport de la société Cabex immobilier mentionne que le site examiné se situe dans une zone délimitée par arrêté préfectoral comme étant infestée par les termites ou susceptible de l'être à court terme, ce qui justifiait un examen technique rigoureux des lieux. Il ne fait état que d'une cave, et ne mentionne pas la visite du grenier, du jardin, du cabanon et du poulailler.

En application de l'article 1er de l'arrêté du 29 mars 2007, la société Cabex immobilier était tenue d'examiner l'ensemble des niveaux et la totalité des pièces et volumes. Or, le rapport ne fait état que d'une cave et ne mentionne aucun examen du grenier pourtant infesté de termites aux termes du diagnostic établi le mois suivant, et ne précise pas que le technicien aurait rencontré une difficulté pour accéder à ces locaux.

S'agissant de la porte du bâti de la chambre n° 3 en bois, le technicien de la société Cabex immobilier n'a rien détecté alors que, le mois suivant, le second diagnostiqueur a constaté des indices de présence de termites qui n'ont pu apparaître dans un si bref délai au regard de l'état d'infestation des autres pièces.

L'état d'encombrement du logement n'est pas de nature à exonérer le diagnostiqueur de sa responsabilité pour ne pas avoir examiné toutes les caves et les combles, outre que la porte de la chambre n° 3 était accessible quand bien même le logement était rempli de meubles.

Il en est de même de l'occupation antérieure du logement par Mme [S] et M. [A], lesquels étaient profanes en la matière et ne pouvaient déceler la présence de termites dans l'habitation. Si M. [R] a indiqué à l'expert judiciaire avoir apposé un traitement contre les termites, cet élément n'est pas de nature à dispenser le diagnostiqueur de réaliser sa mission conformément aux règles de l'art.

Il résulte de ces éléments que la société Cabex immobilier n'a pas mis en oeuvre l'ensemble des moyens mis à sa disposition pour détecter une éventuelle présence de termites, alors qu'il savait que le bien était situé dans une zone susceptible d'être infestée. La faute de la société Cabex immobilier est donc établie et sa responsabilité délictuelle est engagée à l'égard de Mme [S] et de M. [A].

B- Sur le préjudice et le lien de causalité

Moyens des parties

Les appelantes soutiennent que les consorts [V] sollicitent la somme de 90 989,24 euros TTC correspondant à la restitution du prix à hauteur du montant des travaux de rénovation ; que la restitution d'une partie du prix de vente ne peut incomber qu'au vendeur, seul à l'avoir perçu ; que seuls les époux [R] seront donc tenus de rembourser une partie du prix de vente, sans pouvoir solliciter la garantie de la société Cabex immobilier ; que le jugement ne pourra donc qu'être infirmé en ce qu'il a condamné les concluantes au paiement du coût des travaux réparatoires aux consorts [V] ; que ceux-ci ne craignent pas de solliciter la somme de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral, quand ils demandaient la moitié de cette somme en première instance, en prétendant subir une aggravation de leur préjudice au regard du stress généré par l'occupation d'une maison infestée dont ils disent souffrir depuis maintenant 5 ans ; que cependant, elles ont exécuté le jugement, de sorte qu'il revenait aux consorts [V] de procéder aux travaux nécessaires afin d'éradiquer cette infestation ; que l'aggravation alléguée ne peut donc être mise à leur charge ; que la demande des consorts [V] au titre de leur préjudice moral ne pourra dès lors qu'être rejetée.

Mme [S] et M. [A] font valoir qu'en raison de la faute commise par le diagnostiqueur, celui-ci est tenu de les indemniser du montant des travaux réparatoires, de sorte que le jugement sera confirmé sur ce point ; qu'en revanche, ils entendent contester le rejet de leur demande d'indemnisation du préjudice moral qu'il avait évalué à la somme de 5 000 euros ; que la révélation de la présence de termites cause nécessairement, par le caractère destructeur de ces insectes, un préjudice moral d'anxiété, un état de stress permanent des occupants de la maison infestée ; qu'ils sont en effet très inquiets depuis la révélation de cette présence, laquelle s'est en outre accrue ; qu'ils sont de condition financière modeste et n'avaient pas les moyens financiers de faire les travaux prescrits par l'expert judiciaire, sans la contribution financière des défendeurs ; que les appelantes ont exécuté le jugement et ils se sont résolus à utiliser les sommes allouées pour réaliser les travaux prescrits ; que leur préjudice s'est accru et ils sollicitent une indemnisation à hauteur de 10 000 euros, car ils souffrent de cette situation depuis maintenant 5 ans, le devis révélant la présence de termites remontant à octobre 2020 ; que le jugement sera infirmé exclusivement de ce chef.

Réponse de la cour

Il résulte de l'article L.271-4 du code de la construction et de l'habitation que le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l'acte authentique de vente d'un immeuble garantit l'acquéreur contre le risque mentionné au 3° du deuxième alinéa du I de ce texte et que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n'a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l'art, et qu'il se révèle erroné. Il s'ensuit que les investigations insuffisantes du diagnostiqueur qui n'ont pas permis que les acquéreurs soient informés de l'état véritable d'infestation parasitaire de l'immeuble justifient que les préjudices matériels et de jouissance subis par les acquéreurs du fait du diagnostic erroné présentent un caractère certain devant être indemnisé, ainsi que l'a jugé la Cour de cassation (Ch. mixte., 8 juillet 2015, pourvoi n° 13-26.686).

En l'espèce, si le coût des travaux réparatoires équivaut à une réduction du prix dans les rapports entre les vendeurs et les acquéreurs, il constitue un préjudice matériel certain devant être supporté par le diagnostiqueur fautif et son assureur.

L'expert judiciaire a évalué le coût des travaux de réparation à la somme de 91 534,29 euros TTC, à laquelle la société Ex'im exploitation venant aux droits de la société Cabex immobilier et la société MMA Iard assurances mutuelles doivent être condamnées in solidum au profit de Mme [S] et M. [A], avec actualisation en fonction de l'évolution de l'indice BT01 depuis le 1er février 2022, date du rapport d'expertise, jusqu'à la date du jugement. Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

La révélation postérieure à la vente de la présence de termites, insectes xylophages capables de détruire les éléments en bois de la maison d'habitation, a causé une anxiété chez Mme [S] et M. [A] qui ont vécu, après leur investissement destiné à les rendre propriétaires de leur logement, dans une inquiétude quant à la solidité et à la pérennité de leur habitation. En conséquence, le préjudice moral causé par la faute du diagnostiqueur est établi et doit être réparé par l'allocation d'une somme de 5 000 euros. La société Ex'im exploitation et la société MMA Iard assurances mutuelles seront condamnées in solidum à verser cette somme à Mme [S] et M. [A] en réparation de leur préjudice moral.

La garantie des vices cachés de M. [R] et Mme [C] ayant été retenue de manière irrévocable par le tribunal qui a également considéré qu'ils avaient connaissance du vice, ceux-ci doivent également être condamnés in solidum à payer la somme de 5 000 euros à Mme [S] et M. [A] en réparation de leur préjudice moral.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a débouté Mme [S] et M. [A] de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral.

II- Sur les recours en garantie entre le diagnostiqueur et les vendeurs

Moyens des parties

Les appelantes font valoir que les époux [R] ont été informés, lors de leur acquisition en 2017, de l'infestation du bien par les termites et reconnaissent avoir procédé à une déclaration en mairie ; que M. [R] reconnaît également qu'il a réalisé l'application d'un produit de traitement anti-termites et des travaux de renforcement du plancher du rez-de-chaussée ; que lors des opérations d'expertise, il a été constaté la difficulté d'accès à cette charpente, laquelle s'est révélée très dégradée ; que les époux [R] ont de toute évidence caché ces désordres à leurs locataires et candidats acquéreurs et à la société Cabex immobilier, lorsque celle-ci a réalisé son diagnostic ; que les époux [R] se sont livrés volontairement à une rétention dolosive d'informations dont ils ne pouvaient ignorer l'importance tant pour le diagnostiqueur que pour les futurs acquéreurs, qui est à l'origine de l'erreur de repérage de la société Cabex immobilier ; que les époux [R] se verront dès lors condamnés à garantir la société Cabex immobilier et son assureur la compagnie MMA Iard de toute éventuelle condamnation qui serait mise à leur charge en principal, intérêts et frais ; que le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a rejeté cette demande et condamné les concluantes à garantir les époux [R] des condamnations prononcées à leur encontre au titre du coût des travaux réparatoires et du préjudice de jouissance.

Réponse de la cour

En application de l'article 1231-1 du code civil, le co-contractant est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution du contrat, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Le juge saisi d'un recours exercé par une partie condamnée in solidum, à l'encontre d'un de ses coobligés, est tenu de statuer sur la contribution de chacun d'eux à la condamnation (3e Civ., 22 juin 1994, n° 92-20.158, Bull n° 127 ; 1re Civ., 29 novembre 2005, n° 02-13.550, Bull. n° 451 ; 3e Civ., 28 mai 2008, n° 06-20.403, Bull n° 98 ; 1re Civ., 18 décembre 2014, n° 13-26.181).

Dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu'à proportion de leurs fautes respectives. Il convient donc de caractériser, dans les rapports entre coobligés, la faute de chacun en lien causal avec les préjudices subis par les acquéreurs.

En l'espèce, les vendeurs avaient connaissance de l'infestation de leur bien par les termites lorsqu'ils l'ont acquis. M. [R] a procédé à des travaux et à l'apposition d'un traitement contre les termites. La saisine d'un diagnostiqueur préalablement à la vente de leur bien à Mme [S] et M. [A] visait à permettre à ceux-ci d'être pleinement informés sur l'existence ou non de la présence de termites dans la maison d'habitation. Si les vendeurs se sont abstenus d'informer les acquéreurs et le diagnostiqueur de la présence antérieure de termites lors de l'acquisition du bien, le diagnostic visait à disposer d'une information actualisée sur la présence d'indices d'infestation par les termites au jour de la vente. Il incombait en toute hypothèse au diagnostiqueur de réaliser sa mission conformément aux règles de l'art afin de vérifier la présence d'indices de présence de termites, ce que la société Cabex immobilier n'a pas fait.

Au regard des fautes respectives commises par les vendeurs et le diagnostiqueur, il convient de fixer la part de responsabilité de chacun à 50 % et d'admettre leur recours en garantie pour les sommes réglées excédant cette part, au titre des sommes en principal, frais et intérêts auxquels les parties ont été condamnées in solidum.

M. [R] et Mme [C] seuls condamnés à supporter les dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance seront admis à exercer leur recours en garantie à l'encontre de la société Ex'im exploitation et de la société MMA Iard assurances mutuelles à hauteur de 50 %.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a :

- condamné la société Ex'im exploitation venant aux droits de la société Cabex-immobilier et la société MMA Iard assurances mutuelles à garantir M. [R] et Mme [C] des condamnations prononcées à leur encontre au titre du coût des travaux réparatoires et du préjudice de jouissance ;

- débouté la société Ex'im exploitation venant aux droits de la société Cabex-immobilier et la société MMA Iard assurances mutuelles de sa demande d'appel en garantie à l'encontre de M. [R] ;

- dit que dans leurs rapports entre eux, la société Ex'im exploitation venant aux droits de la société Cabex-immobilier et la société MMA Iard assurances mutuelles seront condamnées à garantir M. [R] et Mme [C] de la condamnation prononcée à leur encontre au titre des dépens.

III- Sur les frais de procédure

Le jugement sera confirmé en ses chefs statuant sur les dépens et les frais irrépétibles.

La société Ex'im exploitation et la société MMA Iard assurances mutuelles seront condamnées in solidum aux dépens d'appel, avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, et à payer à Mme [S] et M. [A] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

PAR CES MOTIFS,