CA Aix Provence, 7 juill. 2026, RG 25/11967

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 07 JUILLET 2026

N° 2026/ 304

Rôle N° RG 25/11967 - N° Portalis DBVB-V-B7J-BPHZT

[Z] [T]

S.C.P. SCP [1]

C/

[P] [G], [C] [R]

[V] [X]

S.A.R.L. [2]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Philippe KLEIN

Me Gilles ORDRONNEAU

Me Philip DE LUMLEY WOODYEAR

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du Juge de la mise en état de [Localité 1] en date du 26 Août 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/02764.

APPELANTS

Maître [Z] [T]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1] / FRANCE

S.C.P. [1],

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 1] / FRANCE

Tous deux représentés et assistés par Me Philippe KLEIN de la SCP RIBON - KLEIN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, substitué par Me Amandine WEBER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉES

Mme [P] [G], [C] [R]

née le [Date naissance 1] 1953

demeurant [Adresse 2]

représentée et assistée par Me Gilles ORDRONNEAU de la SELARL CABINET GILLES ORDRONNEAU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Mme [V] [X],

demeurant [Adresse 3] / BELGIQUE

assignée par transmission dans un état membre de l'UE le 03/11/2025

défaillante

S.A.R.L. [2],

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 4]

représentée et assistée par Me Philip DE LUMLEY WOODYEAR, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

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COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 09 Juin 2026 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mme Anne DAMPFHOFFER, Magistrate honoraire ayant des fonctions juridictionnelles, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Mme Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Mme Catherine OUVREL, Conseillère

Mme Anne DAMPFHOFFER, Magistrate honoraire ayant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Josiane BOMEA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Juillet 2026.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Juillet 2026,

Signé par Mme Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l'ordonnance rendue le 26 août 2025 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Draguignan, ayant statué ainsi qu'il suit :

- enjoignons à Mme [W] de communiquer dans le délai d'un mois suivant la signification de l'ordonnance à Me [T] et à la SCP [1] les pièces suivantes : pièces 15, 16,17, 31,32 et 35 ainsi listées dans l'assignation délivrée par Mme [H] (pièce 21 de Mme [W]) et communiquées au conseil de cette dernière par maître [A], conseil de Mme [H], dans le cadre de l'instance 20-532 instruite devant la présente juridiction,

- disons que faute par elle de s'exécuter dans ce délai, Mme [W] sera condamnée à payer à maître [T] et à la société civile professionnelle [1] une astreinte de 50 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois ,

- déboutons Me [T] et la société civile professionnelle [1] du surplus de leur demande de communication de pièces et de leur demande de sursis à statuer,

- disons que les dépens suivront ceux de l'instance principale,

- rejetons le surplus des demandes,

- renvoyons la cause et les parties à l'audience du 8 décembre 2025.

Vu l'appel interjeté contre cette décision par maître [T] et la société civile professionnelle [1] le 15 octobre 2025.

Vu l'ordonnance rendue le 19 février 2026 ayant prononcé la caducité partielle de cette déclaration d'appel à l'égard de Mme [X], veuve [W], intimée non constituée.

Vu les dernières conclusions de maître [T] et de la société civile professionnelle [1] du 11 décembre 2025, demandant de :

' infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a rejeté le surplus de leur demande de communication de pièces et leur demande de sursis à statuer, en ce qu'elle a dit que les dépens suivront le sort de l'instance principale et renvoyer la cause et les parties à l'audience de mise en état du 8 décembre 2025 pour les conclusions au fond du notaire,

' statuant à nouveau,

' enjoindre à Mme [X] veuve [W], de produire aux débats les conclusions et pièces échangées dans le cadre des procédures initiées pour voir constater l'exécution du testament consenti par M. [X] à Mme [H] (procédure 2020- 366) et aux fins de se voir délivrer la quotité disponible de la succession (procédure 2020- 532) sous une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

Vu l'article 378 du code de procédure civile,

' prononcer le sursis à statuer dans l'attente des décisions définitives qui seront rendues dans le cadre de ces deux procédures,

' confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a ordonné la communication des pièces listées à son dispositif,

' dans tous les cas, rejeter toutes les demandes de Mme [R] et de Mme [X],

' condamner Mme [X] au paiement de la somme de 1500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais de première instance et la somme de 1500 euros au titre des frais de l'appel ainsi qu'à supporter les entiers frais et dépens.

Vu les dernières conclusions de la société agence immobilière [2] du 3 février 2026, demandant de :

' confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a rejeté la demande de sursis à statuer ainsi que les demandes, fins et prétentions de maître [T] et de la société civile professionnelle [1],

' condamner solidairement maître [T] et la société civile professionnelle à lui verser la somme de 5000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à supporter les entiers dépens.

Vu les dernières conclusions de Mme [R], du 3 février 2026, demandant de :

' confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a rejeté les demandes de sursis à statuer du notaire et de la société civile professionnelle, ainsi que leurs demandes, fins et prétentions,

' condamner Maître [T] et la société civile professionnelle [1] à lui payer la somme de 5000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,

ainsi qu'aux entiers dépens.

Vu l'ordonnance de clôture du 27 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le 4 octobre 2019, une promesse de vente et d'achat immobilière sous condition suspensive a été signée entre, d'une part, Mme [X], veuve [W], en qualité de venderesse, et d'autre part, Mme [R], en qualité d'acquéreur, la vente se faisant, au prix de 1'100'000 euros, sous l'égide de l'agence [2] qui perçoit, en outre, une commission de 40'000 euros.

Le bien en cause a été la propriété de M. [W] et de Mme [X], mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, étant à cet égard précisé que M. [W] est décédé le [Date décès 1] 2018 en étant toujours dans les liens du mariage, tout en étant, en réalité, séparé de fait de son épouse depuis de nombreuses années.

Aucune condition suspensive d'obtention d'un prêt n'a été stipulée et la signature de l'acte réitératif a été fixée au 30 novembre 2019.

Ce n'est que très peu de temps avant la date fixée pour la réitération que l'acquéreur a été averti par son propre notaire, maître [J], que Mme [X], veuve [W], lui avait dissimulé des particularités susceptibles d'impacter la vente immobilière, tenant au règlement de la succession de M. [E] [W] et à l'existence d'un différend opposant sa veuve à Mme [H], sa maîtresse, sur l'application d'un testament authentique fait en faveur de celle-ci en date du 2 août 2017.

Le 28 janvier 2020, le notaire de l'acquéreur a dressé un procès-verbal de difficultés visant la non comparution de Mme [H], ce qui selon Mme [R], mettait le notaire dans l'impossibilité de régulariser une vente garantissant, de manière entière et définitive, le droit de propriété de Mme [R].

Le tribunal judiciaire de Draguignan était par ailleurs saisi à l'initiative de Mme [H] et à l'initiative de Mme [X] des litiges les opposant pour voir trancher les difficultés d'exécution du testament authentique du défunt.

C'est dans ces conditions que :

- par courrier du 4 février 2020, Mme [R] notifiait qu'elle reprenait sa liberté contractuelle,

- puis, que par exploits des 5 et 11 mai 2020, elle assignait, par devant le tribunal judiciaire de Draguignan, Mme [W], l'agence immobilière, réclamant à Mme veuve [W] l'indemnisation du préjudice subi en suite de l'échec de la vente,

- enfin, que Mme [W], elle-même, délivrait assignation à maître [T] ainsi qu'à la société civile professionnelle de notaires [1] en vue de solliciter leur relevé et garantie en cas de condamnation, les deux instances ayant été jointes.

L'ordonnance, qui est présentement déférée, a été rendue sur un incident initié par le notaire et la société notariale en communication de pièces et en sursis à statuer dans l'attente des décisions définitives à rendre dans le cadre des procédures opposant Mesdames [X] et [H].

Me [T] et sa société civile professionnelle sont le conseil du vendeur ayant oeuvré à la préparation de l'acte de vente et sont également chargés de la succession du défunt.

Sur la communication de pièces, le juge de la mise en état a retenu que certaines des pièces sont relatives au projet de cession d'usufruit entre Mme [W] et Mme [H] et qu'elles peuvent contenir des éléments utiles pour déterminer le degré d'information de Mme [W] sur la situation du bien en cause ; il en a ordonné la communication.

Sur la demande de sursis à statuer, il a considéré, alors que les notaires prétendent que la responsabilité qui est recherchée à leur encontre dans le cadre de ce litige doit être appréciée au regard de la solution qui sera donnée aux instances opposant Mme [X] et Mme [H], que quelle que soit l'issue du contentieux, Mme [R], qui soutient qu'elle n'a pas été suffisamment informée, avait choisi de ne pas réitérer la promesse de vente en s'estimant insuffisamment informée ; qu'il ne peut donc être prétendu que l'absence de réitération de la promesse de vente trouve sa cause exclusive dans l'impossibilité pour Mme [X] et Mme [H] de se mettre d'accord sur les termes de la cession d'usufruit.

1-Sur la communication de pièces :

Au soutien de son appel, maître [T] et la société civile professionnelle [1] rappellent que Mme [R] sollicite la condamnation de Mme [X] au motif qu'elle a méconnu son obligation d'information, dissimulant l'existence du testament susceptible d'influencer l'acquéreur dans sa décision d'acheter, ce qui justifie sa demande indemnitaire de 110'000 euros ; ils précisent que Mme [X], veuve [W] ne pouvait satisfaire à son obligation de délivrance car elle n'était pas en mesure de justifier de la qualité définitive de propriétaire ; qu'elle sollicite la garantie du notaire au motif qu'il n'a émis de réserve ni sur le projet de vente, ni sur le projet de compromis alors qu'il était prétendu à l'existence d'une insécurité juridique tirée de la revendication par Mme [H] de la quotité disponible de la succession de M. [W].

Le notaire affirme qu'il est donc indispensable que la juridiction saisie du présent litige ait une connaissance de la chronologie exacte des échanges intervenus entre Mme [H] et Mme [X], veuve [W] ainsi qu'entre leurs conseils respectifs. Il fait donc valoir que les conclusions et pièces échangées dans le cadre des contentieux opposant Mme [X], veuve [W] à Mme [H] sont nécessaires pour apprécier le présent litige.

Mme [X], veuve [W] n'a pas constitué devant la cour et l'appel des notaires a été déclaré caduc à son égard.

La condamnation à communiquer les pièces n'a par ailleurs été prononcée par le juge de la mise en état qu'à son encontre et la demande de communication plus ample des notaires n'est soutenue en appel qu'à son encontre.

Par note du 10 juin 2026 en délibéré adressée aux conseils des parties constituées devant la cour, il a été demandé, en regard de cette situation procédurale, de présenter, dans le respect du principe du contradictoire, toutes éventuelles observations avant le 16 juin 2026 minuit, sur le moyen tiré par la cour de l'irrecevabilité de la demande de communication de pièces formulée par maître [T] et la société civile professionnelle [1] contre Mme [X], veuve [W], compte tenu des conséquences de la caducité partielle de leur appel telle que retenue par l'ordonnance du conseiller de la mise en état du 19 février 2026.

Me [T] et la SCP [1] et la société [2] n'ont pas fait d'observations.

Mme [R] a fait valoir qu'aucune instance d'appel ne peut subsister contre Mme [X] et que la cour paraît ne pas être valablement saisie d'une demande de communication de pièces dirigée contre elle du fait de cette caducité partielle ; que par ailleurs, cette caducité partielle présente également une difficulté pour la demande de sursis à statuer.

En l'état de la caducité partielle de l'appel de maître [T] et de la société civile professionnelle [1] à l'égard de Mme [X], veuve [W] et des demandes de communication de pièces formulées par le notaire, qui ne concernent donc que celle-ci, les prétentions de ce chef devant la cour ne sont pas recevables et l'ordonnance du juge de la mise en état est désormais définitive sur ce point.

Il est par ailleurs observé que Mme [R] et la société [2], qui concluent dans le dispositif de leurs écritures au rejet des demandes du notaire, n'ont cependant développé aucun moyen sur cette demande.

2-Sur la demande de sursis à statuer :

Les notaires exposent que la décision, qui doit être rendue dans le cadre du contentieux [X] / [H] sera déterminante des conditions d'appréciation du présent litige, le débat les opposants permettant, notamment, de trancher le point de savoir si Mme [H] est fondée ou non à considérer que Mme [X], du fait de son attitude, a fait échec aux volontés du testateur de sorte que la solution de cette instance aurait une influence sur la recherche du lien de causalité entre la prétendue faute du notaire et la présente demande indemnitaire de Mme [R] ; que Mme [X] avait informé le rédacteur de l'existence du testament litigieux et de sa volonté de le respecter et qu'il n'y avait aucune difficulté pour céder l'immeuble à Mme [R] puisque les dispositions testamentaires ne portaient pas sur ce dernier ; que ce n'est qu'en raison des désaccords entre la veuve et Mme [H] sur les modalités de mise en 'uvre du testament que la vente au profit de Mme [R] a été résiliée.

Mme [R] fait, à son tour valoir, que le droit de propriété sur l'immeuble qu'elle projetait d'acquérir était au moment de la signature de la vente, susceptible d'être remis en cause par les dispositions testamentaires du défunt, le défunt ayant légué à Mme [H] des droits dont il n'avait pas la libre disposition du fait d'une donation antérieure en usufruit consentie par lui au profit de son épouse de sorte que de ce fait, Mme [H] pouvait revendiquer la qualité d'indivisaire de tous les immeubles dépendant de la succession du défunt; que néanmoins, l'objet de la présente action tend à voir juger du bien-fondé de sa résiliation unilatérale de la promesse de vente et d'achat aux torts exclusifs de Mme [X], et que cette situation doit s'apprécier au jour de la résiliation unilatérale, c'est-à-dire, le 4 février 2020, indépendamment du contentieux successoral.

Elle souligne que le notaire a inséré, dans l'attestation immobilière relative à l'immeuble en cause, un paragraphe stipulant que Mme [V] [X], veuve [W] recueille la totalité de la succession en qualité de conjoint survivant conformément aux dispositions de l'article 757-2 du Code civil et 'sous réserve le cas échéant des droits du légataire en vertu du testament sus relaté', de sorte que son titre de propriété était affecté d'une condition juridique rendant la qualité de propriétaire du vendeur équivoque et incertaine, ce qui explique qu'elle n'a pas entendu rester dans les liens de la promesse de vente du 4 octobre 2019.

Il est certain que l'objet de la présente action initiée par Mme [R] contre Mme [X], veuve [W], et contre l'agence immobilière est une demande indemnitaire fondée sur l'échec de son projet d'achat, consécutivement à sa résiliation de la promesse de vente, son action de ce chef ne pouvant triompher que si cette résiliation est jugée bien-fondée.

Or, l'appréciation de ce bien fondé comme celle du bien fondé de l'appel en garantie contre le notaire ne peut se faire :

- qu'au moment où la résiliation est intervenue compte tenu des informations existant alors sur la situation juridique exacte du bien, objet de la vente, que le bénéficiaire était en droit de connaître,

- et avec les éléments dont les parties et le notaire disposaient à cette seule date, notamment les termes du testament, connus du vendeur, les termes de la promesse du 4 octobre 2019 rédigée par l'agent immobilier, validée par le notaire du vendeur et l'attestation immobilière établie par le notaire, Me [T], le 15 novembre 2019 « sous la réserve le cas échéant des droits du légataire en vertu du testament sus relaté », l'acquéreur étant avisé par la rédaction de cette attestation que le titre du propriété du vendeur était imparfait.

Dans ces conditions, l'issue du litige sur le bien-fondé des prétentions respectives de Mme [X], veuve [W] et de Mme [H] quant à la portée du testament du défunt est sans incidence sur la présente instance car il ne concerne que la définition des droits respectifs de la veuve et de la légataire et non les informations telles qu'elles existaient pour l'acquéreur et pour le notaire au jour de la résiliation relativement au droit de propriété du vendeur et qui seules, sont susceptibles de légitimer ou non la décision de l'acquéreur de se retirer du projet.

Il en est de même de l'appréciation quant à l'impossibilité ou non pour les dames [X] et [H] de trouver un accord sur les termes de l'acte de cession d'usufruit.

L'ordonnance sera donc confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de sursis à statuer, étant encore observé que par suite de la caducité partielle d'appel prononcée à l'égard de Mme [X], veuve [W], la cour ne statue de ce chef que dans le cadre des rapports entre le notaire et les intimés suivants, à savoir, Mme [R] et la société [2].

3-Sur les dépens et l'article 700

Les dépens seront réservés pour être joints à l'instance au fond.

L'équité ne commande pas, à ce stade, l'application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,