CA Paris, 8 juill. 2026, RG 22/00931

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2

ARRÊT DU 08 JUILLET 2026

(n° , 7 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/00931 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFAQW

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Novembre 2021 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 21/08242

APPELANTE

S.C.I. ONE 68 immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 883 256 174, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Emmanuelle GUEDJ de la SELARL CABINET D'AVOCATS GUEDJ HAAS-B IRI, avocat au barreau de l'ESSONNE

INTIMÉE

Société FG INVESTISSEMENT SASU immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 890 250 665, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Myriam BOUCHAOUCH, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 173

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Dominique CARMENT

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour initialement prévue le 25 février 2026 prorogé au 08 avril 2026 puis au 8 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile

- signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière présente lors de la mise à disposition.

FAITS & PROCEDURE

L'immeuble en copropriété du [Adresse 3] à [Localité 4] est situé dans le [Adresse 4], le long des quais de la Seine et est géré par la société Foncia Rive Gauche en qualité de syndic. Cet immeuble se situe à l'angle de l'avenue de [Localité 5] et de la [Adresse 5].

Ledit immeuble, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, est régi par un règlement de copropriété résultant d'un acte notarié en date du 12 février 2009 comportant notamment la division de l'immeuble en 102 lots.

La société civile immobilière One 68 est devenue propriétaire des lots 201 (une boutique à gauche de la porte d'entrée sur l'avenue de [Localité 6]) et 276 (un grand local en façade au sous-sol), 283 et 313 au sein de cet ensemble immobilier le 28 juillet 2020, et les a donné à bail, par acte du 15 juillet 2020, à la société TK Investissement, représentée par son gérant M. [U], pour l'activité de café/bar à jus haut de gamme et restauration, plats healthy sans cuisson nécessitant l'utilisation d'un conduit d'extraction de fumées, sans nuisances olfactives et sonores ; la vente d'alcool n'est pas autorisée, sauf en accompagnement d'un repas complet.

Antérieurement à l'acquisition desdits lots par la société One 68, l'assemblée générale des copropriétaires, réunie le 10 mars 2020, a voté une résolution n°20 autorisant la société One 68 à réaliser un projet relatif à la modification des baies vitrées au sein du lot 201 à la condition que le projet finalisé soit adressé au syndic pour accord du conseil syndical.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 4] a fait grief à la société One 68, propriétaire et à son locataire à venir, de procéder, sans attendre l'autorisation du conseil syndical, à divers travaux de grande envergure et excédant largement ce qui avait été convenu lors de l'assemblée générale du 10 mars 2020, d'autant que la société One 68 n'est devenue propriétaire des locaux que le 28 juillet 2020.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 4] expose qu'au cours des travaux réalisés, selon lui, irrégulièrement dans ce local, le 31 août 2020, un ouvrier travaillant sur ce chantier a percé accidentellement la canalisation de gaz de l'immeuble, ce qui a conduit à l'évacuation de l'immeuble et à l'intervention de la société GRDF, sans aucun dommage.

Le syndic de l'immeuble, la société Foncia a alors adressé à la société One 68, une mise en demeure en recommandé avec accusé de réception le 1er septembre 2020 de cesser immédiatement les travaux entrepris et de lui donner accès au local pour vérification de la nature des travaux et prise de toute mesure utile à la défense des intérêts du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 4].

Cette mise en demeure n'ayant pas été suivie d'effet le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 4] a saisi le juge des référés le 9 septembre 2020, aux fins de faire cesser les travaux et que soit désigné un huissier de justice constatant.

Sur assignation en référé d'heure à heure, le président du tribunal judiciaire de Paris, par ordonnance du 29 septembre 2020, a ainsi enjoint à la société One 68 de communiquer à un huissier tous les documents et informations relatifs aux travaux engagés dans les lieux, notamment les coordonnées de l'architecte et des entreprises intervenantes, les polices d'assurance, les devis des travaux.

L'huissier de justice n'a pu organiser ses opérations de constat que le 10 novembre 2020, auxquelles la société One 68 s'est abstenue d'assister, cette société ne lui ayant communiqué aucun des documents prescrits par l'ordonnance de référé.

Au cours de la procédure de référé, la société One 68 a communiqué le bail signé au profit de la société TK Investissement, alors dépourvue d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés, lequel prévoyait qu'une activité de restauration allait être exploitée dans les locaux. Selon avenant en date du 2 novembre 2020 audit bail commercial du 15 juillet 2020, la société à responsabilité limitée FG Investissement s'est substituée à la société TK Investissement.

Par un jugement du 18 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Paris a notamment ordonné la cessation des travaux engagés dans les lots 201, 276 et 283 de l'immeuble dans l'attente que la société One 68 justifie de divers éléments.

Dans cette décision, le tribunal a également condamné la société One 68 à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à Paris 16ème la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts, aux motifs que cette société qui, au vu des pièces versées aux débats, n'était même pas encore propriétaire des locaux lors de l'assemblée générale du 10 mars 2020 ni au jour de la signature du bail, mais s'était engagée à transmettre au conseil syndical son projet de modification des baies vitrées de la façade, n'a pas pris le peine d'aviser le syndic ou le conseil syndical de la location qu'elle envisageait ni de l'abandon du projet de travaux en façade, qu'elle a laissé son locataire démarrer des travaux importants sans en aviser le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à Paris 16ème et ce alors qu'elle était interrogée par le syndic sur les travaux en cours dans les lieux, et qu'un accident qui aurait pu avoir de graves conséquences survenait le 31 août 2020, a causé un incontestable préjudice au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à Paris 16ème qui était tenu dans l'ignorance complète de la nature des travaux engagés.

Le tribunal a notamment exposé que l'huissier de justice désigné en référé, ainsi que l'architecte de l'immeuble, avaient constaté de nombreuses irrégularités des travaux au regard des règles de copropriété et des clauses du règlement de copropriété applicables.

Malgré une sommation de cesser les travaux du 15 janvier 2021, ceux-ci se sont poursuivis et ont été achevés par la société FG Investissement venue aux droits de la société TK Investissement.

Par ailleurs, la société One 68 a demandé au syndic, par lettres recommandées avec accusés de réception des 14 janvier et 24 février 2021, la tenue d'une assemblée générale en vue de la présentation d'un projet d'un changement de façade de l'immeuble, accompagnée d'un devis et d'un croquis du projet de façade, sans modifier la façade de l'établissement.

L'assemblée générale extraordinaire du 4 mai 2021 a refusé d'autoriser la société One 68 à modifier la façade.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 4] expose que le lendemain de la tenue de l'assemblée générale, une équipe d'ouvriers était en place et entamait des travaux de percements sur la façade de l'immeuble en dépit du refus d'autorisation, pour installer un store banne et des câbles électriques, et que divers travaux d'ampleur ont été entrepris dans les locaux, affectant les parties communes.

Selon un extrait Kbis de la société GF Investissement, celle-ci, immatriculée depuis le 21 octobre 2020, exploite les lieux, depuis le 2 octobre 2020, un café (sans boissons alcoolisés), bar à jus haut de gamme, achat et vente de produits alimentaires, confiserie, chocolatier, salon de thé, plats healthy.

C'est dans ce contexte que, sur autorisation du président du tribunal du 1er juin 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à Paris 16ème a par acte d'huissier de justice du 4 juin 2021, assigné la société One 68 aux fins, notamment, de voir ordonner la cessation des travaux affectant la façade de l'immeuble (store, éclairage) et la dépose de toutes les installations réalisées sur la façade de l'immeuble.

La société FG Investissement, venant aux droits de la société TK Investissement, est intervenue volontairement à l'instance.

Par jugement du 23 novembre 2021, le tribunal de judiciaire de Paris a :

- reçu la société FG Investissement en son intervention volontaire,

- reçu le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Rive Gauche, en son action,

- condamné la société One 68 à procéder, sous le contrôle de l'architecte de la copropriété et à ses frais :

' à la dépose des stores, éclairages et climatiseurs réalisés sur la façade de l'immeuble,

' à la dépose des appareils de climatisation installés sans autorisation au-dessus de la porte d'entrée du local, à l'angle de l'avenue de [Localité 6] et de la [Adresse 5] à [Localité 4],

' à la remise en état de l'ensemble de la façade de l'immeuble dans son état antérieur, à l'identique,

' à la suppression de tout aménagement de terrasse sur le trottoir devant l'immeuble du [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 4],

- dit que ces travaux de remise en état seront effectués dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement et passé ce délai sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant deux mois, à la suite de quoi le juge de l'exécution pourra liquider cette astreinte et, au besoin, fixer une nouvelle astreinte,

- condamné la société One 68 à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 4] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice,

- condamné la société One 68 à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 4] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société One 68 aux dépens, avec application de l'article 699 du même code,

- dit la société One 68 irrecevable en ses demandes formées contre la société FG Investissement,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- constaté l'exécution provisoire.

La société One 68 a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 6 janvier 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 8 octobre 2025.

Par note adressée à la société FG Investissement le 20 avril 2026, la cour l'a informée de sa volonté de soulever une fin de non-recevoir quant à la recevabilité de sa demande tendant à la voir autoriser à installer une terrasse pour l'exercice de son activité commerciale dès lors que le syndicat des copropriétaires n'est pas partie à l'instance d'appel et alors qu'elle se prévaut des stipulations du règlement de copropriété pour affirmer que l'installation d'une telle terrasse n'est pas prohibée par ledit règlement.

Aucune observation n'a été déposée en répose.

PRETENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 6 avril 2022 par lesquelles la société One 68, appelante, invite la cour, au visa des articles 1193 et suivants et 1231-1 et suivants du code civil, à:

- infirmer la décision du 23 novembre 2021 en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande en garantie formée à l'encontre de son locataire,

statuant à nouveau,

- condamner la société FG Investissement à la garantir des condamnations mises à sa charge par le jugement du 23 novembre 2021,

- condamner la société FG Investissement à lui payer la somme de 15 000 euros au titre des condamnations pécuniaires mises à sa charge par le jugement du 23 novembre 2021.

Vu les conclusions notifiées le 3 juillet 2022 par lesquelles la société FG Investissement, intimée, invite la cour, au visa des dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, à :

- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 23 novembre 2021 en ce qu'il a condamné la société One 68 à procéder à la suppression de tout aménagement de terrasse sur le trottoir devant l'immeuble du [Adresse 3] et [Adresse 7] à Paris 16ème,

statuant à nouveau,

- juger que l'installation d'une terrasse n'est pas soumise à l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires,

en conséquence,

- l'autoriser à installer une terrasse sous réserve que des autorisations administratives requises ne contreviennent pas aux stipulations du règlement de copropriété,

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 23 novembre 2021 pour le surplus,

en tout état de cause,

- condamner la société One 68 à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société One 68 aux dépens.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Moyens des parties :

Au titre de sa demande en garantie formée à l'encontre de la société FG Investissement, la SCI One fait valoir que :

- le tribunal n'a pas rejeté cette demande au fond mais en considération de sa recevabilité dès lors qu'au lieu de diriger sa demande contre la société FG Investissement, elle l'a dirigée contre la société TK Investissement,

- il s'agit à l'évidence d'une erreur matérielle dès lors que la société TK Investissement n'était pas partie à l'instance et n'était plus son locataire depuis qu'un avenant du 2 novembre 2020 lui avait substitué la société FG Investissement qui vient à ses droits,

- il résulte du bail commercial et notamment ses articles 7.5, 5 et 3 que la pose d'une enseigne est subordonnée à l'autorisation écrite du bailleur, que celui-ci est tenu au respect du règlement de copropriété,

- les stipulations de ce bail justifient l'appel en garantie de la SCI One contre son locataire alors qu'elle a exécuté les condamnations mises à sa charge par le jugement du 23 novembre 2021 en ce compris les condamnations pécuniaires.

La société FG Investissement réplique que :

- le contrat de bail du 15 juillet 2020 a été conclu entre la SCI One et la société TK Investissement alors non immatriculée et non constituée est nul de sorte que ses stipulations sont inopposables

- la SCI one échoue à démontrer une faute de son locataire de sorte que son appel en garantie doit être rejeté.

Réponse de la cour :

En application de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L'erreur matérielle est définie comme l'inexactitude qui se glisse par inadvertance dans l'exécution d'une opération ou dans la rédaction d'un acte (vocabulaire juridique, [J] [X], éditions PUF quadrige, p. 553, 3è édition).

La SCI One ne produit pas les conclusions notifiées le 28 septembre 2021 dont le tribunal judiciaire était saisi et aux termes desquelles elle a demandé la condamnation de la société TK investissement « à la garantir de toute condamnation susceptible d'être prononcée à son encontre » ( p. 6 du jugement).

L'absence de production de cette pièce prive la cour de la connaissance de l'argumentaire développé par la SCI One au soutien de sa demande.

Il convient de relever que par voie de conclusions notifiées le même jour, la société FG Investissement est intervenue volontairement à la procédure.

La SCI One ne justifie pas avoir notifié ses conclusions en connaissance de cause de l'intervention volontaire de la société FG Investissement, sa locataire, information de nature à démontrer à la cour, en sus de ses conclusions, avoir dirigé sa demande à l'égard de cette société.

La société SCI One ne démontre donc pas avoir commis une erreur matérielle dans la rédaction de ses écritures.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande d'appel en garantie.

Sur l'appel incident de la société FG investissement :

Moyens des parties :

La société FG Investissement fait grief au jugement d'avoir interdit l'installation d'une terrasse alors que :

- l'installation de la terrasse n'a pas à être autorisée par le syndicat des copropriétaires, celle-ci étant rendue possible dès lors que sont obtenues les autorisations administratives nécessaires.

- le syndicat des copropriétaires n'a pas démontré l'existence de nuisances sonores,

La SCI One ne conclut pas sur ce point.

Réponse de la cour :

Selon l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non- recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, le délai préfix, la chose jugée.

Il résulte de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Selon l'article 15 de la loi, il a qualité pour agir en justice tant en demandant qu'en défendant notamment en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.

En l'espèce, l'appel incident de la société FG Investissement est dirigé contre la SCI One et non à l'encontre du syndicat des copropriétaires alors qu'elle se prévaut des stipulations du règlement de copropriété pour affirmer que celui-ci ne peut lui interdire d'exercer son activité en terrasse.

Le syndicat des copropriétaires n'étant pas partie à la procédure d'appel, la demande de la société FG investissement tendant à se voir autoriser à installer une terrasse n'est pas recevable.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ;

La SCI One, partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel.

L'équité commande de rejeter la demande formée par la société FG Investissement en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS