CA Paris, 8 juill. 2026, RG 22/11552

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2

ARRÊT DU 08 JUILLET 2026

(n° , 6 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/11552 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CF75C

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Mai 2022 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de paris - RG n°

APPELANTS

Monsieur [H] [A]

né le 03 janvier 1950 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [S] [V] épouse [A]

née le 10 février 1954 à [Localité 3],

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [L] [R]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Tous trois représentés par Me Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, toque : E1286 et plaidant par Me Marie JACQUIER, avocat au barreau de PARIS, toque : A0628 substituant Me Cécile LEMAISTRE BONNEMAY

INTIMÉ

Syndicat Des Coproprietaires de l'immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic la société LOGEPARGNE, SAS immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 304 154 115, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

C/O Société LOGEPARGNE

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par Me Serena ASSERAF, avocat au barreau de PARIS, toque : B0489

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Dominique CARMENT

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour initialement prévue le 08 avril 2026 prorogé au 8 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile

- signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière présente lors de la mise à disposition.

FAITS & PROCEDURE

L'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 3] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

M. [A] et Mme [A] y sont propriétaires d'un appartement situé au 3ème étage (lot n°29) ainsi que d'un appartement situé au 6ème étage (lot n° 44).

Mme [R] est propriétaire d'un appartement situé au 6ème étage (lot n°45), de deux débarras situés au 6ème étage (lots n°46 et 47) et d'un palier desservant les lots n°46 et 47 (n°50).

L'assemblée générale des copropriétaires, réunie le 18 juin 2019, a autorisé le rachat par M. [I], propriétaire du lot n°43, des w.c communs du 5ème étage d'une surface de 2,01 m² pour la somme de 16 207 euros (résolution n°l8).

M. [A], Mme [A] et Mme [R] ont voté contre cette résolution.

Par acte d'huissier du 30 juillet 2019, M. [A], Mme [A] et Mme [R] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à Paris 1er devant le tribunal judiciaire de Paris afin d'en obtenir l'annulation.

Par un jugement du 20 mai 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

- débouté M. [A], Mme [A] et Mme [R] de leur demande d'annulation de la résolution n°18 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 3] du 18 juin 2019,

- condamné M. [A], Mme [A] et Mme [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [A], Mme [A] et Mme [R] aux entiers dépens,

- ordonné l'exécution provisoire de la décision,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes.

M. [A], Mme [A] et Mme [R] ont relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 17 juin 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 3 décembre 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 30 octobre 2025 par lesquelles M. [A], Mme [A] et Mme [R], appelants, invitent la cour, à :

- réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 20 mai 2022,

- annuler la résolution n°18 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 3] du 18 juin 2019,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 3] à leur payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens,

Vu les conclusions notifiées le 6 décembre 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 3], intimé, invite la cour, au visa des articles 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 6-4 de la loi [Localité 6] n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, à :

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 20 mai 2022,

y ajoutant,

- condamner solidairement M. [A], Mme [A] et Mme [R] aux entiers dépens,

- condamner solidairement M. [A], Mme [A] et Mme [R] à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Moyens des parties :

Au soutien de la demande d'annulation de la résolution n° 18 de l'assemblée générale du 18 juin 2019, les appelants font valoir que :

- Au vu du règlement de copropriété, les WC communs du 5è étage constituent une partie commune spéciale dès lors que leur usage et utilité sont exclusifs aux copropriétaires des 5è et 6è étages,

- la résolution litigieuse devait en conséquence être votée à l'unanimité des lots des 5è et 6è étage, ce que la convocation à l'assemblée avait prévu,

- le président de séance, acquéreur des WC, a modifié en cours d'assemblée la majorité requise de sorte que la résolution est nulle,

- dans l'hypothèse où les WC ne seraient pas considérés comme une partie commune spéciale, la résolution est nulle pour défaut d'unanimité requise par l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 alors qu'elle porte atteinte aux modalités de jouissance des demandeurs,

- les modalités de jouissance de leur lot par M.et Mme [A] se trouveraient affectées dès lors que leur appartement ( lot 44) situé au 6è étage est dépourvu de WC, peu important qu'ils soient également propriétaires d'un autre lot situé au 3è étage disposant de WC. Quant à Mme [R], son lot 45 situé au 6è étage est un appartement dépourvu de WC mais équipé d'un sanibroyeur dont la mairie peut demander la suppression,

Le syndicat des copropriétaires, qui demande la confirmation du jugement entrepris, réplique que :

- la cession des WC communs du 5è étage à un copropriétaire disposant du lot 43 situé au 5è étage est intervenue à la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 s'agissant d'un acte d'acquisition,

- la cession ne porte pas atteinte aux modalités de jouissance des lots de M.et Mme [A] et de Mme [R] ce alors que les WC communs dont il s'agit apparaissent manifestement inutilisés depuis des années ;

- ces WC communs ne constituent pas des parties communes spéciales alors que l'existence de telles parties doivent nécessairement être mentionnées dans le règlement de copropriété conformément aux dispositions de la loi [Localité 6] n°2018-1021 du 23 novembre 2018 ;

- les appelants ne justifient d'aucun préjudice dont la caractérisation est nécessaire pour justifier la demande d'annulation de la résolution ( Civ 3è, 23 janvier 2013, n°11-26.800)

Réponse de la cour :

Aux termes de l'article 8, I, de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable à la date de l'assemblée générale litigieuse, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes.

Le premier alinéa de l'article 9 de cette loi dispose par ailleurs que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

Ensuite, il résulte de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable à la date de l'assemblée générale litigieuse, que la décision d'aliéner les parties communes se prend à la majorité des membres du syndicat représentant les deux tiers des voix, sauf si cette aliénation porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux droits des copropriétaires, auquel cas l'unanimité est nécessaire.

La résolution 18 de l'assemblée générale du 18 juin 2019 est ainsi rédigée :

« demande de M. [I] unanimité des utilisateurs du WC du 5è étage,

Type de vote : unanimité des lots des 5è et 6è étages sur une base de 215 tantièmes

Demande de M. [I] de rachat du WC commun pour 2, 01 m² pour la somme de 16207 euros et pour les 2/1027è de charges générales.

Au profit unique des utilisateurs du WC.

L'assemblée donne tous pouvoirs au syndic afin de signer tous les actes du modificatif et au transfert de propriété au profit de M. [I].

M. [I] président de séance expose que ce vote doit se faire à la double majorité des lots des 5è et 6è étage.

Votent contre la résolution Mme [A] copropriétaire et utilisateur et Mme [R] copropriétaire et n'abandonnent pas leurs droits de jouissance du WC pour 39/215 millièmes.

Votent pour Mme [O], M. [I] et cabinet [K] pour 176/215 millièmes.

De ce fait, le vote est adopté à la double majorité.

En vertu de quoi, cette résolution est adoptée dans les conditions de majorité de l'article 26 ».

Il résulte du règlement de copropriété déposé le 2 janvier 1964, incluant un état descriptif de division, que l'immeuble a une destination mixte : commerciale et habitation.

Ainsi, il énonce (p.33) :

« les appartements ou étages et leurs dépendances tels qu'ils existent pourront être occupés ou habités bourgeoisement ou commercialement, à l'exception de toutes professions nuisibles à la bonne tenue de l'immeuble, soit par leur bruit, odeur ou incommodité notoire et par des personnes honorables et de très bonnes meurs, qui ne devront rien faire, ni laisser faire par leur personnel ou autres personnes habitant les locaux qui puisse nuire à la bonne tenue de la maison. 

Ils pourront être consacrés à la location meublée, seulement à des personnes honorables et de bonne vie et m'urs »

L'article 1er du chapitre 1er de la deuxième partie du (p.27) énumère les parties communes à l'ensemble des copropriétaires. Les WC communs de l'immeuble ne sont pas désignés comme parties communes à l'ensemble des copropriétaires.

Si les charges les concernant sont communes à l'ensemble des copropriétaires, la détermination de leur statut ( partie commune générale/partie commune spéciale) doit être fixée au regard du critère de l'usage ou de l'utilité.

En l'espèce, le règlement stipule que le water-closet se trouvant au 5è étage est commun aux copropriétaires des cinquième et sixième étages.

Ces WC communs sont donc affectés à l'usage exclusif des copropriétaires des 5 et 6è étages. Dès lors, ils doivent être qualifiés de parties communes spéciales peu important qu'ils ne soient pas qualifiés comme tel par le règlement de copropriété antérieur à l'entrée en vigueur de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété modifiée par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 et dont les stipulations n'ont pas été mises à jour de ces dispositions législatives.

Par ailleurs, il doit être observé que la résolution litigieuse n'a été soumise qu'au vote des copropriétaires de lots des 5è et 6è étages démontrant ainsi que la qualité de partie commune spéciale de ces WC communs était parfaitement claire pour le syndicat des copropriétaires.

Il est également relevé que la résolution a été ainsi rédigée pour être soumise à l'unanimité de leurs voix, les règles de vote ayant été modifiées par le président de séance au cours de l'assemblée générale lequel se portait acquéreur de cette partie commune.

Les lots appartenant aux appelants situés au 5è et/ou 6è étage sont ainsi décrits par le règlement de copropriété:

Concernant les consorts [A] : lot 44 situé au 6è étage décrit comme un appartement comprenant une chambre, une cuisine.

Concernant Mme [R] : lot 45 situé au 6è étage décrit comme un appartement composé d'une cuisine, salle à manger et chambre.

Les lots 46 et 47 situés au 6è étage sont décrits comme des débarras.

Chacun des appelants dispose donc d'un appartement, sans WC, situé au 6è étage de l'immeuble.

Il s'ensuit que la privation de WC communs destinés à l'usage exclusif des lots des 5è et 6è étages a nécessairement pour effet de modifier les modalités de jouissance de ces lots destinés à l'habitation qui sont dépourvus de WC.

La vétusté invoquée par le syndicat de ces WC communs n'est pas de nature à démontrer leur inutilité ou leur absence d'usage.

En outre, il importe peu que les époux [A] soient propriétaires d'un autre lot équipé de sanitaires à un autre étage de l'immeuble dès lors qu'en application de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, ils doivent pouvoir disposer librement de l'ensemble de leurs parties privatives, en ce compris la faculté de louer leur lot situé au 6è étage, ce qui apparaît illusoire sans accès à des toilettes fussent-elles communes. Il en est de même s'agissant du lot n°45 appartenant à Mme [R], doté d'un sanibroyeur dont le syndicat des copropriétaires ne précise pas si son installation a été autorisée et si elle est conforme au règlement sanitaire de [Localité 5].

La résolution 18 de l'assemblée générale du 18 juin 2019 qui porte atteinte aux modalités de jouissance des lots 44 et 45 des appelants situés au 6è étage devait ainsi être soumise au vote à l'unanimité des copropriétaires de lots situés au 5è et 6è étage, comme le syndicat des copropriétaires l'avait initialement envisagé.

La résolution ayant été soumise à la majorité des deux tiers de ces copropriétaires doit donc être annulée, sans qu'il soit nécessaire pour les appelants de devoir démontrer l'existence d'un préjudice résultant de la règle de vote appliquée, et le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été faite de l'article 700 du code de procédure civile ;

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3], partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer la somme supplémentaire de 4000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d'appel à M.et Mme [A] et à Mme [R];

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3].

Parties gagnantes, M. et Mme [A] et Mme [R] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure qui seront répartis entre les autres copropriétaires par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS