CA Paris, 8 juill. 2026, RG 22/13036

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2

ARRÊT DU 08 JUILLET 2026

(n° , 7 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/13036 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGE35

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Juin 2022 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'EVRY-COURCOURONNES - RG n° 21/03898

APPELANTE

Syndicat Des Coproprietaires LAS CASES 18 sis 2/4/6/8/10/12/14 [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la SELARL [G] [T], dont le siège social est [Adresse 2],

2/4/6/8/10/12/14 [Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Me Jean-sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau d'ESSONNE,

INTIMÉE

Madame [E] [P]

[Adresse 4]

[Localité 2]

née le 27 Novembre 1977 à [Localité 3]

Défaillante

La déclaration d'appel a été régulièrement signifiée par procés verbal de recherches infructueuses conformément à l'article 659 du code de procédure civile - le 28 septembre2022

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 avril 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean- Loup CARRIERE, Président de chambre, magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Monsieur Jean- Loup CARRIERE, Président de chambre, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS

ARRÊT :

- par défaut,

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile

- signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière présente lors de la mise à disposition.

FAITS & PROCÉDURE

Mme [E] [P] est propriétaire des lots n° 138, 160 et 427 0180121 de l'état descriptif de division de l'immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis dénommé [Adresse 5], située [Adresse 6] à [Localité 4].

Par ordonnance du 17 septembre 2019 le président du tribunal de grande instance d'Evry a nommé, au visa de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [F] [H], administrateur judiciaire, en qualité d'administrateur judiciaire provisoire de la copropriété en difficultés [Adresse 5] avec pour mission d'administrer, tant activement que passivement, la copropriété en exerçant l'intégralité des fonctions que la loi confère aux syndics, ainsi qu'à l'assemblée générale, à l'exception de celles prévues aux a) et b) de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que les pouvoirs du conseil syndical et du syndic. Cette mission a été prolongée par ordonnances des 11 septembre 2020 et 12 mars 2021.

Par acte d'huissier en date du 29 juin 2021, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sise au [Adresse 8] à Grigny (91350), représenté par Mme [F] [H], administrateur judiciaire, ès qualités d'administrateur provisoire, a assigné Mme [E] [P] devant le tribunal judiciaire d'Evry aux fins notamment d'obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 14.494,10 € au titre des charges impayées arrêtées au 2 avril 2021, appel de fonds 2ème trimestre 2021 et travaux sécurisation PV n°9 (2/4) et travaux sécurisation ascenseur (2/4) inclus et de 3.000 € de dommages intérêts, outre diverses sommes.

Par jugement du 2 juin 2022, le tribunal judiciaire d'Evry a :

- condamné Mme [E] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sise [Adresse 8] à [Localité 5] la somme de 11.244,66 € au titre des charges impayées arrêtées au 2 avril 2021, provision appel de fonds 2ème trimestre 2021, travaux sécurisation PV n°9 du 15 décembre 2020 (2/4) et travaux sécurisation ascenseur (2/4) inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2020 et ce, jusqu'à parfait paiement,

- dit que les intérêts produits depuis le 29 juin 2021 seront capitalisés dès lors qu'ils seront dus pour une année entière,

- condamné Mme [E] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sise [Adresse 8] à [Localité 5] la somme de 1.100 € à titre de dommages et intérêts,

- condamné Mme [E] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sise [Adresse 8] à [Localité 5] la somme de 25 € au titre des frais de recouvrement,

- condamné Mme [E] [P] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sise au [Adresse 8] à [Localité 5] la somme de 1.200 € par application de l'article 700 du même code,

- rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sise au [Adresse 8] à [Localité 5] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 8 juillet 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 2 avril 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 12 juillet 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sise au [Adresse 8] à [Localité 5], appelant, invite la cour, au visa des dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, à :

- infirmer le jugement en ce qu'il a :

condamné Mme [P] à lui payer la somme de 11.244,66 € au titre des charges impayées arrêtées au 2 avril 2021, provision appel de fonds 2ème trimestre 2021, travaux sécurisation PV n°9 du 15 décembre 2020 (2/4) et travaux sécurisation ascenseur (2/4) inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2020 et ce, jusqu'à parfait paiement,

condamné Mme [P] à lui payer la somme de 1.100 € à titre de dommages et intérêts,

condamné Mme [P] à lui payer la somme de 1.200 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- confirmer le jugement pour le surplus,

statuant à nouveau sur les points précités et y ajoutant,

- condamner Mme [P] à lui payer les sommes de :

2.068,46 € au titre des charges impayées arrêtées au 4 juillet 2023 (appel du 1er juillet 2023 au 30 septembre 2023 et fonds de travaux loi ALUR inclus), en application des articles 10 et 19 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,

4.000 € à titre de dommages intérêts en application de l'article 1231-1 du code civil,

2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- dire que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil à compter du 23 octobre 2020, date de la mise en demeure,

- condamner Mme [P] aux dépens d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer à lui payer la somme de 3.500 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;

Vu la signification de la déclaration d'appel et des conclusions d'appelant à la requête du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sise [Adresse 8] à [Localité 5], délivrée à Mme [E] [P] le 28 septembre 2022 suivant les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, la signification des conclusions d'appelant n° 2 à la requête du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] située au [Adresse 8] à [Localité 5], délivrée à Mme [E] [P] le 24 juillet 2023 par dépôt de l'acte en l'étude du commissaire de justice instrumentaire.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a :

- condamné Mme [E] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sise [Adresse 8] à [Localité 5] la somme de 25 € au titre des frais de recouvrement,

- condamné Mme [E] [P] aux dépens.

Sur la demande du syndicat en paiement des charges

La demande du syndicat portait en première instance sur l'arriéré des charges de la période courant du 1er janvier 2012 (au 31 décembre 2011 le solde était créditeur de 77,08 €) au 2 avril 2021. Il était sollicité une somme de 14.494,10 €. Le syndicat actualise sa demande en cause d'appel pour tenir compte des charges courant jusqu'au 1er juillet 2023 et des versements effectués par Mme [P] à partir du mois de juin 2021 et jusqu'au 26 mai 2023. Il sollicite la somme de 2.068,46 €.

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, 'les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5'.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

L'article 14-2 de la même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l'article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.

En application de l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

A l'appui de sa demande le syndicat des copropriétaires a versé aux débats, notamment, les pièces suivantes :

- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Mme [E] [P],

- les procès verbaux des décisions de l'administrateur provisoire des :

10 juin 2020 décidant des travaux de purge des façades,

15 juin 2020 approuvant les comptes des exercices des 1er janvier au 31 décembre 2011, 1er janvier au 31 décembre 2012, 1er janvier au 31 décembre 2013, 1er janvier au 31 décembre 2014, 1er janvier au 31 décembre 2015, 1er janvier au 31 décembre 2016,

15 décembre 2020 décidant des travaux de maçonnerie, menuiseries intérieures, plomberie-VMC-chauffage, électricité, ascenseurs, étanchéité,

28 juillet 2020 approuvant les comptes des exercices des 1er janvier au 31 décembre 2017, 1er janvier au 31 décembre 2018, 1er janvier au 31 décembre 2019

15 décembre 2020 décidant des travaux de ravalement, étanchéité/garde-corps, électricité, plomberie, ascenseurs,

10 septembre 2021 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2020 et le budget prévisionnel 2022

11 janvier approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2021 et le budget prévisionnel 2023,

- les appels provisionnels de fonds et les appels travaux du 1er trimestre 2015 au 3ème trimestre 2023,

- la répartition individuelle des charges 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022,

- la régularisation des charges 2011 à 2016,

- l'état des dépenses 2011-2014,

- le décompte des sommes dues,

- la mise en demeure du 23 octobre 2020 (pièce syndicat n°6).

Les comptes des exercices 2011 à 2021 ont été approuvés, de même que les budgets prévisionnels 2022 et 2023. Si les appels de fonds du 1er trimestre 2012 au 4ème trimestre 2014 ne sont pas produits, les répartitions des charges pour cette période sont versés aux débats, de même que l'état des dépenses pour cette période. Ces éléments suffisent à établir la créance du syndicat.

Le syndicat justifiait par conséquent de sa créance en première instance à hauteur de 14.546,61 € au titre de l'arriéré des charges et travaux du 1er janvier 2012 au 2 avril 2021, appel de fonds du 2ème trimestre 2021, travaux de sécurisation procès verbal n° 9 du 15 décembre 2020 (2/4) et travaux sécurisation ascenseur (2/4) inclus.

Le jugement doit donc être réformé en ce qu'il a condamné Mme [E] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sise [Adresse 8] à [Localité 5] la somme de 11.244,66 € au titre des charges impayées arrêtées au 2 avril 2021, provision appel de fonds 2ème trimestre 2021, travaux sécurisation PV n°9 du 15 décembre 2020 (2/4) et travaux sécurisation ascenseur (2/4) inclus.

Compte tenu des appels de charges et appels travaux courant du 21 avril 2021 au 1er juillet 2023, justifiés par les pièces produites énumérées plus haut, et des versements de Mme [P] du 7 juin 2021 au 26 mai 2023, la créance du syndicat s'élève à la somme de 2.086,46 €.

Mme [P] doit donc être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.086,46 € au titre de l'arriéré des charges arrêté au 1er juillet 2023, appel du 1er juillet au 30 septembre 2023 et appel fonds travaux ALUR du 1er juillet 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2020, date de la mise en demeure.

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat

Il résulte de l'article 1231-6 du code civil alinéa ' que 'le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire'.

Entre le 31 décembre 2014 et le 6 juin 2021, soit durant 6 ans et demi, Mme [E] [P] s'est abstenue de payer les charges de copropriété, aucun versement n'étant intervenu. Sa mauvaise foi est caractérisée par cette absence de paiement équivalent à un refus, malgré la mise en demeure qui lui a été adressée.

Les manquements systématiques et répétés de M. [E] [P] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. Le préjudice subi par la copropriété est d'autant plus important qu'il s'agit d'une copropriété en difficulté qui a du entreprendre d'importants travaux de réhabilitation.

Ce préjudice a été insuffisamment réparé par la première juge.

Le jugement doit être réformé en ce qu'il a condamné Mme [P] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme de 1.100 € à titre de dommages et intérêts.

Mme [E] [P] doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme de 2.500 € de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2022, date du jugement, par application de l'article 1231-7 alinéa 2 in fine du code civil.

Sur la capitalisation des intérêts

Selon l'article 1343-2 du code civil 'les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise'.

La capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil est de droit lorsqu'elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite ; en l'espèce elle a été demandée par le syndicat dès l'acte introductif d'instance du 29 juin 2021.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a ordonné la capitalisation des intérêts dus depuis une année entière par application de l'article 1343-2 du code civil.

Il doit être ajouté au jugement que la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil sur les condamnations pécuniaires prononcées par l'arrêt est ordonnée.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ;

Mme [E] [P], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 3.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

PAR CES MOTIFS