CA Paris, 8 juill. 2026, RG 25/13357

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2

ARRÊT DU 08 JUILLET 2026

(n° , 9 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/13357 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CLY2I

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Juin 2025 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 25/04890

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la société ARTESIA GESTION, immatriculée au R.C.S. de [Localité 2] sous le numéro 804 685 972 et dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège ;

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Me Nathalie HAMET DE CLOUET de l'AARPI HAMET & LORGEOUX AVOCATS AARPI, avocat au barreau de PARIS, toque : C1706

INTIMÉE

Madame [C] [W], née le 10 Juin 1968 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Défaillante

La déclaration d'appel a été régulièrement signifiée à étude - le 11 septembre2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 906 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 avril 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean- Loup CARRIERE, Président de chambre, magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Monsieur Jean- Loup CARRIERE, Président de chambre, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS

ARRÊT :

- par défaut

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile

- signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière présente lors de la mise à disposition.

FAITS & PROCÉDURE

Mme [C] [W] est propriétaire des lots n° 9, 17, 18 et 20 de l'état descriptif de division de l'immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 1] à [Localité 5].

Par lettre recommandée avec avis de réception présenté le 28 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] a mis en demeure Mme [C] [W] de payer diverses sommes au titre des charges de copropriété.

Par acte du 17 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à Paris 14ème a assigné Mme [C] [W] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant selon la procédure accélérée au fond afin notamment d'obtenir sa condamnation à lui payer les sommes de :

- 12.424,32 € au titre des charges de copropriété, travaux et frais de recouvrement impayés au 2 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2024,

- 3.802,89 € au titre des provisions à échoir pour l'année 2025,

- 3.000 € de dommages-intérêts,

- 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre els dépens.

Par jugement du 19 juin 2025, le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, a :

- condamné Mme [C] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] les sommes de :

187,22 € au titre des charges échues au 1er avril 2025 inclus (2ème appel de fonds 2025 et appel fonds travaux du 1er avril 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2024,

3.802,89 € au titre des provisions exigibles de l'exercice 2025,

1.000 € à titre de dommages et intérêts,

1.200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] de sa demande formée au titre des frais irrépétibles,

- condamné Mme [W] aux dépens,

- rappelé que l'exécution provisoire du jugement est de droit.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 28 juillet 2025.

La procédure devant la cour a été clôturée le 15 avril 2026.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 22 octobre 2025 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6], appelant, demande à la cour, au visa des articles 10, 10-1, 14-1 et 19-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et des dispositions du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ainsi que des articles 1231-1 du code civil et 700 du code de procédure civile, à :

- réformer le jugement en ce qu'il :

a condamné Mme [W] à lui payer les sommes de :

187,22 € au titre des charges échues au 1er avril 2025 inclus (2ème appel de fonds 2025 et appel fonds travaux du 1er avril 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2024,

3.802,89 € au titre des provisions exigibles de l'exercice 2025,

1.000 € à titre de dommages et intérêts,

1.200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

l'a débouté de sa demande formée au titre des frais irrépétibles,

statuant à nouveau,

- condamner Mme [W] à lui régler les sommes suivantes :

12.424,32 € au titre des charges de copropriété, travaux et frais de recouvrement arrêtés au 2 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 septembre 2024,

3.802,89 € au titre des provisions à échoir pour l'année 2025,

3.000 € à titre de dommages-intérêts,

4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- condamner Mme [W] aux dépens,

Vu la signification de la déclaration d'appel à la requête du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] délivrée à Mme [C] [W] le 11 septembre 2025 par dépôt de l'acte en l'étude de l'huissier de justice instrumentaire, la signification des conclusions d'appelant à la requête du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] délivrée à Mme [C] [W] le 24 octobre 2025 par dépôt de l'acte en l'étude de l'huissier de justice instrumentaire.

SUR CE,

Mme [C] [W] n'a pas constitué avocat ; il sera statué par défaut.

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a condamné Mme [C] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 3.802,89 € au titre des provisions exigibles de l'exercice 2025.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires en paiement des charges de copropriété

L'article 19-2 de la loi n° 65-557 prévoit qu'à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 de la même loi, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Cet article dispose également que le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles et que cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

Aux termes d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 28 janvier2025, visant la provision impayée du 1er janvier 2025 et le délai de 30 jours défini à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a formellement mis en demeure Mme [C] [W] d'avoir à régler le montant de la

provision impayée à hauteur de 1904.52 €.

Faute pour cette dernière d'avoir réglé cette provision dans le délai de 30 jours de la mise en demeure, la première juge a justement retenu que le syndicat des copropriétaires est bien

fondé à agir selon la procédure accélérée au fond de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Le jugement est confirmé sur ce point.

Sur la demande au titre des charges échues

La demande du syndicat au titre des charges échues porte sur la période courant du 1er janvier 2022 (1er appel de fonds et appel fonds travaux du 1er janvier 2022) au 1er avril 2025 (2ème appel de fonds et appel fonds travaux du 1er avril 2025 et versement de Mme [R] du 1er avril 2025 de 13.000 € inclus). Le syndicat réclame la somme de 12.424,32 € qui comprend cependant des frais à hauteur de 177,88 €. Il sera statué plus loin sur les frais de recouvrement.

La demande du syndicat au titre des charges proprement dites s'élève à 12.424,32 - 177,88 = 12.246,44 €.

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, 'Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5'.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

L'article 14-2 de la même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l'article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.

En application de l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

A l'appui de sa demande le syndicat des copropriétaires a versé aux débats, notamment, les pièces suivantes :

- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Mme [C] [W],

- les procès verbaux des assemblées générale des :

11 avril 2024 approuvant les comptes des exercices des 1er janvier au 31 décembre 2022 et 1er janvier au 31 décembre 2023 et votant le budget prévisionnel 2025,

16 juin 2025 approuvant les comptes de l'exercices du 1er janvier au 31 décembre 2024,

- les appels de fonds et appels travaux du 1er trimestre 2022,

- la répartition individuelle des charges 2022, 2023,

- le décompte des sommes dues, comportant les versements de Mme [W], dont le dernier du 1er avril 2025 de 13.000 €,

- les justificatifs des frais, dont la mise en demeure du 25 septembre 2024 (pièce n° 5).

Le tribunal a déduit de la demande du syndicat la somme de 12.059,22 € portée au débit du compte le 24 février 2025 au titre d'un 'appel copropriétaire défaillant' au motif que le vote par l'assemblée générale des copropriétaires à hauteur de 34.061.40 € n`apparaît pas établi.

Cependant le syndicat des copropriétaires justifie de cette somme par la communication d'une nouvelle pièce devant la cour. Il apparaît que l'appel de fond exceptionnel de 34.061,40 €, dont 12.059,22 € reviennent à Mme [W] eu égard à ses tantièmes, appelé au mois de février 2025 en raison d'une procédure engagée à l'encontre du syndicat des copropriétaires, a été approuvé lors de l'assemblée générale du 16 juin 2025 (pièce syndicat n° 12 : procès-verbal de l'assemblée générale en date du 16 juin 2025). La somme de 12.059,22 € est donc due par Mme [W].

Les versements de Mme [W] des 2 janvier 2022 (24.000 €), 21 mars 2024 (17.132,93 €) et 1er avril 2025 (13.000 €) sont mentionnés au crédit du compte de Mme [W] et viennnet en déduction du solde dû.

S'agissant du versement de 24.000 € du 2 janvier 2022, il vient apurer la dette de Mme [W] antérieure au 1er janvier 2022 (pièce syndicat n° 7).

Il convient en effet de tenir compte de la règle d'imputation des paiements.

L'article 1342-10 du code civil dispose à cet égard :

'Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter.

A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement'.

L'article 9 de l'arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires dispose en son alinéa 2 que 'conformément à l'article 1342-10 du code civil , les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d'indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne'.

C'est donc à juste titre que le syndicat a imputé le versement de Mme [R] du 2 janvier 2022 sur la dette antérieure au 1er janvier 2022. Ainsi le compte de Mme [W] était à zéro à la date du 31 décembre 2021 (page 4 des conclusions d'appelant du syndicat).

Il résulte de ce qui précède que le syndicat justifie de sa créance à hauteur de 12.246,44 € au titre de l'arriéré des charges de la période du 1er janvier 2022 au 1er avril 2025 (2ème appel de fonds 2025 et appel fonds travaux du 1er avril 2025 inclus).

Le jugement doit donc être réformé en ce qu'il a condamné Mme [C] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 187,22 € au titre des charges échues au 1er avril 2025 inclus (2ème appel de fonds 2025 et appel fonds travaux du 1er avril 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2024.

Mme [C] [W] doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12.246,44 € au titre des charges échues au 1er avril 2025 inclus (2ème appel de fonds 2025 et appel fonds travaux du 1er avril 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du :

- 1er octobre 2024 sur la somme de 9.187,88 €,

- 17 avril 2025 sur le surplus.

Sur la demande au titre des charges non encore échue

Comme l'a dit le tribunal, sont concernées par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1065 les

provisions pour charges non encore échues au titre de l'exercice en cours et la date de la mise en demeure.

Il résulte des pièces produites énumérées plus haut que le syndicat des copropriétaires est fondé en sa demande en paiement de la somme de 3.802,89 €, correspondant aux provisions

non encore échues de l'exercice 2025.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné Mme [C] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 3.802,89 € au titre des provisions exigibles de l'exercice 2025.

Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement

Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat sollicite les sommes suivantes :

- 12 septembre 2024 : relance : 37,20 €,

- 14 octobre 2024 : mise en demeure par avocat : 103,48 €,

- 21 novembre 2024 : relance : 37,20 €,

total : 177,88 €.

Les frais engagés avant la première mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 30 septembre 2024, ne peuvent être alloués au syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 10-1 précité.

La relance facturée le 21 novembre 2024 à hauteur de 37,20 € n'est justifiée par aucune des pièces communiquées.

En revanche, constitue des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité la mise en demeure par avocat du 25 septembre 2021 inscrite au débit du compte de Mme [W] le 14 octobre 2024 pour un montant de 103,48 € (pièce syndicat n° 5).

Le jugement doit donc être réformé en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Mme [W] doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 103,48 € au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat

Selon l'article 1231-6 du code civil 'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire'.

Depuis le 1er avril 2022 Mme [C] [W] s'abstient de payer les appels de charges et travaux en leur intégralité à leur échéance, laissant sa dette perdurer et s'aggraver, malgré une mise en demeure en septembre 2024, ce qui caractérise sa mauvaise foi.

Les manquements systématiques et répétés de Mme [C] [W] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs valables pour expliquer sa carence, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En raison des impayés de charges et pour pallier le manque de trésorerie de la copropriété, le syndicat a été contraint de procéder à un appel de fonds exceptionnel de 10.000 € en mars 2024, c'est-à-dire l'équivalent de la moitié du budget prévisionnel (pièce syndicat n° 8 : procès-verbal de l'assemblée générale du 11 avril 2024).

De plus, en raison des impayés chroniques dont souffre la copropriété, les factures des fournisseurs ne peuvent être réglées à échéance. Début janvier 2025, l'un des fournisseurs a assigné le syndicat des copropriétaires, via son syndic, afin que celui-ci soit condamné à lui régler la somme de 33.716,79 € TTC au titre de factures impayées, outre des frais de recouvrement, pénalités de retard et 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile (pièce syndicat n° 9 : assignation en référé du 21 janvier 2025). Le syndicat des copropriétaires a du à nouveau procéder à un appel de fonds exceptionnel équivalent à une fois et demi le budget annuel de la copropriété. Cet appel de fonds exceptionnel a par la suite été approuvé lors de l'assemblé générale du 16 juin 2025 (pièce syndicat n° 12 : procès-verbal de l'assemblée générale du 16 juin 2025)

Le préjudice subi par le syndicat a été insuffisamment réparé par la première juge.

Le jugement doit donc être réformé en ce qu'il a condamné Mme [C] [W] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 € de dommages-intérêts.

Mme [C] [W] doit être condamnée à payer au syndicat la somme de 2.000 € de dommages-intérêts.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

C'est par un erreur purement matérielle que le dispositif du jugement 'déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] de sa demande au titre des frais irrépétibles'. Il s'agit en réalité de la demande au titre des frais de recouvrement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a condamné Mme [C] [W] aux dépens de première instance, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 1.200 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance.

Mme [C] [W], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 2.800 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS