CA Limoges, 8 juill. 2026, RG 25/00661

ARRET N° 240

N° RG 25/00661 - N° Portalis DBV6-V-B7J-BIWZB

AFFAIRE :

Mme [E] [U]

C/

M. [N] [B],

Mme [Y] [A]

MAV/TT

Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Grosse délivrée aux avocats

COUR D'APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

---==oOo==---

ARRÊT DU 08 JUILLET 2026

---==oOo==---

Le huit Juillet deux mille vingt six la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Madame [E] [U]

née le 21 Mai 1985 à [Localité 1],

demeurant [Adresse 1] - [Localité 2]

représentée par Me Isabelle SOUMY, avocat au barreau de BRIVE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-87085-2025-9653 du 09/10/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Limoges)

APPELANTE d'une décision rendue le 07 Octobre 2025 par le juge des contentieux de la protection de Brive-la-Gaillarde

ET :

Monsieur [N] [B]

né le 18 Décembre 1978 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 2] - [Localité 2]

représenté par Me Christian DELPY, avocat au barreau de BRIVE substitué par Me Alexandre BONNIE, avocat au barreau de Brive-la-Gaillarde

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-870852025009653 du 09/10/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Limoges)

Madame [Y] [A]

née le 18 Décembre 1978 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 3] - [Localité 2]

représentée par Me Christian DELPY, avocat au barreau de BRIVE substitué par Me Alexandre BONNIE, avocat au barreau de Brive-la-Gaillarde

INTIMES

---==oO§Oo==---

Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l'affaire a été fixée à l'audience du 27 Mai 2026. L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 avril 2026.

Conformément aux dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Marie-Anne VALERY, Conseiller, magistrat rapporteur, assistée de Madame Isabelle MOREAU, Greffier, a tenu seule l'audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Après quoi, Madame Marie-Anne VALERY, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 08 Juillet 2026 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Madame Marie-Anne VALERY, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de Monsieur Didier DE SEQUEIRA, Président de chambre,de Madame Géraldine VOISIN, Conseiller et de Madame Marie-Anne VALERY, Conseiller. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

---==oO§Oo==---

LA COUR

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits et procédure

Selon acte sous seing privé à effet du 22 mars 2016, M. [N] [B] et Mme [Y] [A] ont donné en location à Mme [E] [U] un logement sis [Adresse 1] [Localité 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 650 €.

Par acte d'huissier du 17 octobre 2022, Mme [E] [U] a fait assigner M. [N] [B] et Mme [Y] [A] devant le tribunal judiciaire de Brive-la-Gaillarde aux fins notamment de constater l'insalubrité du logement et de condamner solidairement les défendeurs à remettre en état le logement, sous astreinte de 200 € par jour de retard.

À titre reconventionnel, M. [B] et Mme [A] ont notamment demandé de prononcer la résolution du contrat de bail au vu du manquement de la locataire à ses obligations contractuelles et d'ordonner son expulsion.

Par jugement du 20 juin 2023, le tribunal judiciaire de Brive-la-Gaillarde a :

- débouté Mme [E] [U] de l'ensemble de ses demandes ;

- débouté M. [B] et Mme [A] de leur demande reconventionnelle ;

- condamné Mme [U] à payer à M. [B] et Mme [A] la somme de 1 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné Mme [U] aux dépens.

Par arrêt du 18 septembre 2024, la cour d'appel de Limoges a confirmé le jugement.

Par acte de commissaire de justice du 20 septembre 2024, M. [B] et Mme [A] ont délivré congé aux fins de vente à Mme [U] pour le 21 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice du 12 mars 2025, M. [B] et Mme [A] ont fait délivrer à Mme [U] sommation d'assister à l'état des lieux le 21 mars 2025 à 14 heures.

Mme [U] n'ayant pas libéré les lieux, M. [B] et Mme [A], par acte de commissaire de justice du 21 mars 2025, lui ont fait délivrer sommation de quitter les lieux dans un délai de huit jours.

Cette sommation restant infructueuse, M. [B] et Mme [A], par acte de commissaire de justice, ont fait assigner Mme [U] devant le tribunal judiciaire de Brive-la-Gaillarde aux fins principalement de voir valider le congé, de déclarer Mme [U] occupante sans droit ni titre et d'ordonner son expulsion, outre la condamner à leur payer une indemnité d'occupation, du jugement jusqu'au départ des lieux.

Par jugement contradictoire du 07 octobre 2025, le tribunal judiciaire de Limoges, a :

- déclaré bon et valable le congé délivré le 20 septembre 2024 par M. [B] et Mme [A] à Mme [U], justifié par la vente du logement sis [Adresse 1] [Localité 2] ;

- ordonné l'expulsion des lieux objets du bail de Mme [U], ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;

- fixé l'indemnité d'occupation due par Mme [U] à M. [B] et Mme [A] au montant du loyer en principal, révisable comme lui et augmenté des charges et ce, à compter du 1er avril 2025 jusqu'à libération des lieux par remise des clés et avec intérêt au taux légal à compter de chaque échéance ;

- condamné Mme [E] [U] à payer à M. [B] et Mme [A] ladite indemnité d'occupation à compter du 1er avril 2025, jusqu'à la libération des lieux par remise des clés et avec intérêt au taux légal à compter de chaque échéance ;

- condamné Mme [U] à payer à M. [B] et Mme [A] la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné Mme [U] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du congé et de l'assignation.

Par déclaration du 7 octobre 2025, Mme [E] [U] a relevé appel de ce jugement.

Par conclusions d'incident du 6 janvier 2026, les intimés ont sollicité la radiation de l'affaire pour inexécution de la décision de première instance.

Par ordonnance du 11 février 2026, le conseiller de la mise en état a débouté M. [N] [B] et Mme [Y] [A] de leur demande de radiation, en constatant que, si Mme [U] n'avait effectivement pas quitté le logement, l'exécution de la décision en période hivernale avec des enfants mineurs serait de nature à entraîner des conséquences manifestement excessives.

La clôture de la procédure devant la cour a été prononcée le 22 avril 2026.

Prétentions et moyens et des parties

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 février 2026, Mme [E] [U] demande à la cour de voir :

- dire et juger, valable et bien fondé l'appel interjeté par Mme [U] ;

- rejetant toutes conclusions, demandes et prétentions contraires ;

- débouter Mme [A] et M. [B] de l'intégralité de leurs demandes ;

- prononcer la nullité du congé aux fins de vente en date du 20 septembre 2024 et de tous les actes en découlant ;

- dire que le contrat de bail de Mme [U] se poursuivra automatiquement pour une durée de 3 ans ;

- condamner solidairement M. [B] et Mme [A] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Mme [U] expose que le congé est frauduleux et ne vise qu'à se défaire d'une locataire ne correspondant pas aux attentes des bailleurs. Elle soutient que la preuve de la mise en vente du bien immobilier n'est pas rapportée, et observe que les évaluations produits n'ont été réalisées que postérieurement à l'engagement de la procédure judiciaire. Elle ajoute que le prix de vente demandé est abusif et a été volontairement surestimé pour ne pas correspondre à ses moyens, celle-ci ne vivant que des minima sociaux.

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées le 5 janvier 2026, Mme [Y] [A] et M. [N] [B] demande à la cour de voir :

- confirmer le jugement rendu par le juge du contentieux de la protection en toutes ses dispositions ;

- débouter Mme [U] de toutes demandes plus amples ou contraires aux présentes ;

- condamner Mme [U] à la somme de 5 000 € au titre d'amende civile en application de l'article 559 du code de procédure civile ;

- condamner Mme [U] à la somme de 5 000 € en dommages et intérêts pour procédure abusive et dilatoire ;

- la condamner à la somme de 2 500 € au visa de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel.

Au soutien de leurs prétentions, Mme [A] et M. [B] rappellent qu'il incombe au locataire d'établir la preuve de l'intention frauduleuse du bailleur et qu'en l'espèce, la volonté de vendre est sérieuse. De plus, sur le fondement des articles 559 et 32-1 du code de procédure civile, les consorts [B] et [A] estiment que l'acte d'appel de Mme [U] ne comporte aucune critique pertinente ou nouvelle des motifs du jugement et ne vise qu'à retarder la libération des lieux.

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1) Sur la validité du congé pour vendre

Selon l'article 15 de la loi ° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut donner un congé à son locataire, justifié par sa décision de vendre le logement. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer :

- le motif de la délivrance du congé ;

- le prix et les conditions de la vente projetée.

Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

À l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement.

Ce texte ajoute qu'en cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

ll appartient au preneur qui conteste la réalité du motif du congé pour vendre qui lui a été délivré par le bailleur, de rapporter la preuve de l'absence d'intention de vendre de celui-ci. Il n'est pas exigé du bailleur la preuve de la mise en vente du bien (3e Civ., 14 juin 2006, pourvoi n° 05-12.559, Bull. n° 150).

Le bail conclu le 22 mars 2016, tacitement reconduit en 2019 et 2022, arrivait à expiration le 22 mars 2025. Le congé délivré par les consorts [B]-[A] à Mme [U] le 20 septembre 2024, respectant le délai de préavis de six mois, est motivé par la décision de vendre le bien occupé, pour un prix de vente fixé à 140 000 euros. Il mentionne qu'à défaut pour l'intéressée d'accepter l'offre de vente, elle devra avoir libéré les lieux pour le 21 mars 2025. La notice prévue par le texte susvisé est annexée à ce congé.

La circonstance que Mme [U] ne soit pas en capacité financière de faire l'acquisition du bien loué ne suffit pas à établir le caractère abusif du prix de vente qui lui est signifié. Les bailleurs produisent des avis de valeur du bien démontrant que le prix proposé se situe dans cette fourchette d'évaluation, peu important qu'ils aient été établis postérieurement à l'engagement de la procédure, puisque leur objet est d'établir que le prix demandé n'est pas abusif.

Les consorts [B]-[A] ne produisent aucun justificatif de mise en vente du bien. Toutefois, cette seule circonstance ne suffit pas à retenir le caractère frauduleux du congé en l'absence de tout autre élément produit par Mme [U], laquelle supporte la charge de la preuve du caractère frauduleux du congé.

C'est donc par des motifs complets et pertinents, adoptés par la cour, que le premier juge a déclaré valable le congé délivré par les consorts [B]-[A].

2) Sur la demande de dommages et intérêts et de condamnation à une amende civile

La circonstance que Mme [U] serait mal fondée en son appel ne suffit pas à caractériser un abus du droit d'agir en justice ou de relever appel d'une décision, quand bien même n'aurait-elle pas produit de moyen opérant ou nouveau en cause d'appel.

M. [B] et Mme [A] seront déboutés de leurs demandes.

3) Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Mme [U], succombant en son appel, doit être condamnée aux dépens d'appel.

Il n'apparaît pas inéquitable de débouter les consorts [B]-[A] de leur demande au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

---==oO§Oo==---

PAR CES MOTIFS