TJ 24037, 9 juill. 2026, RG 25/00193

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BERGERAC

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DOSSIER N° : N° RG 25/00193 - N° Portalis DBXO-W-B7J-C55Y
CODE NAC :5AF

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Par mise à disposition au greffe le 09 Juillet 2026,

Le tribunal composé de Frédérique POLLE, magistrat à titre temporaire au tribunal judiciaire de Bergerac, assistée de Muriel DOUSSET, greffier, en présence de [H] [A], auditeur de justice,

Après débats à l'audience publique du 19 mai 2026, le jugement suivant a été rendu ;

DANS L’AFFAIRE QUI OPPOSE :

D’une part,

DEMANDEUR :

Monsieur [I] [Z] [O], demeurant [Adresse 1]
sous curatelle de L’UDAF DE LA DORDOGNE,
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-24037-2025-00121 du 16/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])
représenté par Maître Clémence LANGLADE, avocat au barreau de BERGERAC

ET

D’autre part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [L], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 décembre 2022, monsieur [C] [L] a donné à bail de type meublé à monsieur [I] [O] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 410 euros outre la somme de 40 euros au titre des charges, soit un total de 450 euros ainsi que le paiement de la somme de 410 euros au titre du dépôt de garantie.
Le même jour, les parties ont établi un état des lieux d’entrée contradictoire.

Par requête déposée le 28 mai 2025, monsieur [I] [O], représenté par l’UDAF24 en sa qualité de curateur, a saisi le tribunal judiciaire de BERGERAC d’une demande en injonction de faire contre monsieur [C] [L].

Par ordonnance en date du 27 juin 2025, le tribunal judiciaire s’est déclaré incompétent matériellement et a renvoyé l’affaire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BERGERAC.
Le 5 septembre 2025, le locataire a quitté les lieux et un état des lieux de sortie contradictoire a été établi par Maître [S] [T], commissaire de justice associé à [Localité 1] (24).

A la suite de l’ordonnance de renvoi, les parties ont été invitées par le greffe à comparaître à l’audience du juge des contentieux de la protection du 18 novembre 2025.

L’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties puis a été examinée à l’audience du 19 mai 2026.
****

Dans ses dernières conclusions régulièrement visées par le greffe et développées oralement, monsieur [I] [O] assisté de l’UDAF24 en sa qualité de curateur et représenté par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :

Juger n’y avoir lieu à statuer sur la demande tendant à la réalisation de travaux du fait du départ de monsieur [O],
Condamner monsieur [L] à verser à monsieur [O] assisté de son curateur l’UDAF de la Dordogne la somme de 454,20 euros en remboursement de la facture de monsieur [H] [K] en date du 8 octobre 2024,
Débouter monsieur [L] de l’intégralité de ses demandes,
Ecarter l’exécution provisoire.
Au soutien de ses demandes, monsieur [O] fait valoir que le bailleur a manqué à son obligation d’entretien en ne procédant pas aux réparations rendues nécessaires par deux dégâts des eaux ayant affecté le logement, malgré plusieurs relances.
Il soutient en outre avoir dû faire réaliser à ses frais des travaux de plomberie, dont il sollicite le remboursement.
Enfin, il conteste les demandes reconventionnelles formulées par monsieur [L], estimant que les dégradations invoquées résultent principalement des dégâts des eaux et du défaut d’entretien du logement par le bailleur, et non de dégradations locatives qui lui seraient imputables.

Dans ses dernières conclusions régulièrement visées par le greffe et développées oralement, monsieur [C] [L], comparant en personne, demande au juge des contentieux de la protection de :

Débouter monsieur [O] de l’ensemble de ses demandes,
Condamner monsieur [O] au paiement de la somme de 20 598,72 euros au titre des dégradations locatives,
Condamner monsieur [O] au paiement de la somme de 2400 euros au titre de la perte de loyer résultant de la remise en état du logement
Condamner monsieur [O] au paiement de la somme de 314,28 euros au titre du coût d’établissement de l’état des lieux de sorite par commissaire de justice.
Au soutien de ses demandes reconventionnelles, monsieur [L] fait valoir que le logement a été restitué dans un état de dégradation très important, dépassant l’usure normale, comme le constaterait l’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice.
En outre, il soutient que les désordres constatés sont imputables au seul locataire qui aurait manqué à son obligation d’entretien du logement.
Il conteste par ailleurs être responsable des dégâts des eaux invoqués par le demandeur, estimant que ceux-ci résulteraient d’un comportement fautif de ce dernier ou de dégradations qu’il aurait lui-même causées.
Enfin, il affirme que les dégradations locatives commises par son locataire ont généré une perte de loyer, le logement ne pouvant être relouer durant la période de réalisation des travaux de remise en état. 

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de remboursement de la facture de plomberie :
Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que le 25 juillet 2024, un second dégât des eaux est survenu dans le logement occupé, l’eau s’étant écoulée vers l’appartement situé à l’étage inférieur.

Une recherche de fuite a été réalisée par la société Les Gars des Eaux, dont le rapport du 30 septembre 2024 conclut que le sinistre provenait d’un défaut d’étanchéité de l’évacuation de la douche.

Afin de mettre un terme à cette fuite, monsieur [O] a fait intervenir un plombier et a acquitté la facture d’un montant de 454,20 euros.

Monsieur [L] conteste devoir rembourser cette somme, soutenant que la fuite résulterait de dégradations imputables au locataire, lequel aurait notamment modifié le système d’évacuation de la douche.

Toutefois, ces allégations reposent sur de simples hypothèses et ne sont corroborées par aucun élément objectif.

Si le rapport de recherche de fuite relève la présence de ruban adhésif sur l’évacuation, il ne permet pas d’en identifier l’auteur ni d’établir que cette intervention serait imputable à monsieur [O].

Les autres éléments invoqués par le bailleur, tirés notamment de la découverte postérieure d’un trou dans une cloison ou d’une canalisation endommagée plusieurs mois après le départ du locataire, ne permettent pas davantage d’établir avec certitude l’origine de la fuite litigieuse.

Il est en revanche constant que le bailleur, pourtant informé du sinistre à plusieurs reprises, n’a entrepris aucune réparation, contraignant le locataire à faire réaliser les travaux nécessaires afin de faire cesser une fuite ayant privé le logement d’eau pendant plusieurs jours.

Dans ces conditions, la réparation réalisée relevait des obligations du bailleur, monsieur [O] est donc fondé à obtenir le remboursement de la somme de 454,20 euros, correspondant à la facture de plomberie qu’il a dû exposer.

En conséquence, monsieur [L] sera condamné à verser à monsieur [O] la somme de 454,20 euros à titre de remboursement de la facture de plomberie et il convient de fixer la créance de monsieur [O] à ce montant.

Sur les dégradations locatives :Aux termes de l'article 7-c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Il doit également prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 4 du décret n°2016-382 du 30 mars 2016 définit la notion de vétusté comme étant l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement. La vétusté doit alors être prise en compte dans le cadre des réparations locatives demandées à l'issue du bail et ce peu importe si des grilles de vétusté n'ont pas été prévues au contrat de bail.
En l’espèce, un état des lieux d’entrée contradictoire a été établi le 20 décembre 2022.
Celui-ci décrit un logement présentant un état général satisfaisant. Les plafonds, murs et sols des pièces principales sont indiqués en très bon état ou en bon état. Seules sont relevées une tapisserie abîmée au niveau du plan de travail de la cuisine, une lumière de hotte défectueuse, des traces d’humidité dans la salle de bains ainsi qu’une fissure sur le miroir du placard de la chambre.
Le mobilier est également inventorié et apparaît, pour l’essentiel, en très bon état ou en bon état.
À la sortie des lieux, le procès-verbal de constat établi le 5 septembre 2025 par commissaire de justice décrit au contraire un logement présentant un état de dégradation avancé.
Il y est notamment relevé :
Un parquet fortement dégradé, les lames étant désolidarisées ;Un logement particulièrement sale ;Des murs jaunis, encrassés, comportant des traces de graisse et d’humidité ;Un plafond taché nécessitant une remise en peinture ;Une étagère arrachée ayant détérioré le mur ;Des plinthes décollées ;Une cuisine très encrassée, des poignées manquantes, des aliments abandonnés dans les placards ;Une salle de bains particulièrement sale, avec une chasse d’eau cassée, un meuble vasque fortement entartré, une cabine de douche encrassée ;Un canapé totalement hors d’usage ;Divers meubles, déchets et effets personnels laissés dans le logement.Il ressort ainsi de la comparaison des deux états des lieux que plusieurs dégradations excèdent manifestement la seule usure normale résultant d’une occupation des lieux.
Il convient néanmoins d’examiner les différents devis produits afin de vérifier qu’ils correspondent exclusivement aux réparations rendues nécessaires par ces dégradations.
Sur le devis de monsieur [N] du 6 octobre 2025 pour un montant de 2 715 euros :
Ce devis comprend l’évacuation des déchets et du mobilier laissés sur place, le démontage des meubles de cuisine et de salle de bains, la dépose du parquet, le nettoyage des murs et plafonds, le remplacement du barillet ainsi que la pose d’un parquet flottant fourni par le bailleur.
Le procès-verbal de constat mentionne effectivement la présence de nombreux déchets et meubles abandonnés dans le logement ainsi qu’un parquet fortement dégradé dont les lames sont désolidarisées.
Ces opérations apparaissent donc directement justifiées par les constatations du commissaire de justice.
Toutefois, il n’est pas démontré que les désordres affectant le parquet rendaient nécessaire le remplacement intégral du revêtement dès lors qu’aucune pièce technique ne justifie qu’une réparation localisée ou le remplacement des seules lames endommagées était impossible.
En conséquence, la demande sera ramenée à la somme de 2280 euros.
Sur la facture de l’entreprise NUANCES UNIKALO AUCH du 18 février 2026 pour un montant de 828,82 euros :
Cette facture concerne la fourniture d’un parquet stratifié et de plinthes.
Il résulte de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie que le revêtement de sol de la pièce de vie, décrit comme étant en très bon état à l’entrée dans les lieux, présentait des dégradations justifiant sa remise en état.
Toutefois, la facture produite correspond à l’acquisition des matériaux nécessaires au remplacement intégral du parquet et des plinthes. Or, ainsi qu’il a été précédemment exposé, le bailleur ne rapporte pas la preuve que l’état du revêtement rendait indispensable son remplacement complet, aucune pièce technique ne démontrant qu’une réparation partielle ou le remplacement des seules lames endommagées était impossible.
En conséquence, après prise en compte de la vétusté résultant de près de trois années d’occupation du logement, la demande sera ramenée à la somme de 415 euros.

Sur le devis de M. [N] du 14 janvier 2026 pour un montant de 7 660 euros :
Ce devis prévoit le rattrapage des murs et plafonds, la préparation des supports, l’application de trois couches de peinture ainsi que le remplacement des portes des placards de l’entrée et de la chambre.
L’état des lieux d’entrée mentionnait des murs et plafonds en très bon état, à l’exception d’une tapisserie localement abîmée dans la cuisine.
Le procès-verbal de constat relève au contraire que les murs sont entièrement jaunis, présentent de nombreuses traces de graisse, des traces d’humidité ainsi que des dégradations consécutives à l’arrachement d’une étagère.
Une remise en état des peintures apparaît dès lors justifiée.
En revanche, le devis prévoit une réfection complète de l’ensemble des murs et plafonds du logement ainsi que le remplacement intégral des portes de placards.
Or le procès-verbal de constat ne mentionne que le dysfonctionnement d’une porte coulissante du placard de l’entrée, celle arrière ne fonctionnant plus, ainsi qu’une trace d’infiltration.
Le remplacement intégral de deux ensembles de placards ne résulte donc pas entièrement des seules dégradations imputables au locataire.
En conséquence, après prise en compte de la vétusté résultant de près de trois années d’occupation du logement, la demande sera ramenée à la somme de 7210 euros.
Sur le devis JO Elec du 18 février 2026 pour un montant de 1842,25 euros :
Ce devis concerne le remplacement complet du système d’interphone de l’immeuble.
Il indique que celui-ci est devenu hors service à la suite de l’arrachement d’un combiné intérieur ayant provoqué un court-circuit.
Toutefois, le procès-verbal de constat ne contient aucune constatation relative à cet équipement ni aucun élément permettant d’imputer avec certitude cette dégradation au locataire.
En conséquence la demande sera rejetée.
Sur le devis [Localité 1] Chauffage :
Ce devis prévoit le remplacement de la cabine de douche, du meuble vasque, du WC ainsi que de différents accessoires sanitaires.
L’état des lieux d’entrée mentionnait des équipements sanitaires en très bon état, seules des traces d’humidité étant relevées dans la salle de bains.
Le procès-verbal de constat relève une salle de bains particulièrement sale, un lavabo fortement entartré, une robinetterie entartrée, une cabine de douche sale et entartrée ainsi qu’une chasse d’eau cassée.
Si la réparation de la chasse d’eau cassée peut être imputée au locataire, le remplacement complet de l’ensemble des équipements sanitaires ne saurait être mis à sa charge dès lors qu’une grande partie des travaux résulte d’un état d’entartrage, de salissures ou de la vétusté normale des équipements.
En conséquence, la demande sera ramenée à la somme de 300 euros.

Sur la facture [Localité 1] Hygiène :
Cette facture correspond à une intervention de débouchage en urgence des canalisations.
Aucun élément du dossier ne permet toutefois d’établir que cette obstruction résulte d’une faute imputable au locataire.
En conséquence cette demande sera rejetée.
Sur le devis Conforama :
Le devis établi par la société Conforama prévoit l’acquisition de plusieurs meubles et équipements électroménagers.
Toutefois, le bailleur ne justifie ni que ces biens correspondent aux meubles garnissant le logement lors de l’entrée dans les lieux, ni qu’ils ont été rendus impropres à leur usage par des dégradations imputables au locataire.
En outre, le procès-verbal de constat ne relève pas que les équipements visés par ce devis étaient détruits ou nécessitaient leur remplacement intégral.
En l’absence d’éléments permettant d’établir le lien entre ce devis et les dégradations effectivement constatées, la demande sera rejetée.
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Au total, monsieur [O] est redevable de la somme de 10 205 euros au titre des dégradations locatives et il convient de fixer la créance de monsieur [L] à ce montant.

III -Sur la demande au titre de la perte de loyers
En application de l’article 1231-1 du code civil, il appartient au bailleur qui sollicite l’indemnisation d’un préjudice de démontrer son existence, son montant ainsi que le lien de causalité avec les manquements qu’il impute au locataire.
En l’espèce, monsieur [L] sollicite le paiement de la somme de 2400 euros, correspondant à trois mois de loyers, faisant valoir que les dégradations imputables au locataire l’ont empêché de relouer le logement.
Toutefois, s’il résulte du constat de sortie que le logement présentait certaines dégradations imputables au locataire, il ressort également des développements qui précèdent que plusieurs des travaux invoqués par le bailleur correspondent à une remise à neuf ou à des travaux dont la nécessité n’est pas établie.
En outre, le logement avait été affecté, au cours du bail, par deux dégâts des eaux ayant donné lieu à des désordres dont la remise en état incombait au bailleur.
Dans ces conditions, monsieur [L] ne démontre pas que l’impossibilité de relouer le logement pendant la période invoquée résulte exclusivement des dégradations imputables au locataire.
Il ne produit par ailleurs aucun élément établissant les diligences entreprises pour remettre rapidement le bien en location ni la durée exacte de la vacance locative.
En conséquence, la demande formée au titre de la perte de loyers sera rejetée.

IV -Sur les frais de constat d’état des lieux de sortie :

Aux termes de l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement, il est dressé par un commissaire de justice, les frais étant partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Il résulte des pièces produites que l’état des lieux de sortie a été établi par commissaire de justice dans les conditions prévues par ce texte et que monsieur [L] a acquitté la somme de 314,28 euros.

Il y a lieu, en conséquence, de condamner monsieur [O] à lui rembourser la somme de 114,10 euros, correspondant à la moitié des frais exposés.

V -Sur les comptes entre les parties :
Aux termes de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence lorsque deux personnes se trouvent débitrices l’une envers l’autre de sommes d’argent certaines, liquides et exigibles.
En l’espèce, monsieur [L] et monsieur [O] étant condamnés l’un envers l’autre au paiement de sommes d’argent présentant ces caractères, il y a lieu d’ordonner la compensation des créances réciproques à due concurrence.
Le dépôt de garantie de 410 euros, versé à l’entrée par monsieur [O] et non restitué par monsieur [L], sera déduit.
Après compensation, monsieur [O] reste redevable auprès de monsieur [L] de la somme de 9454,90 euros (10205 + 114,10 – 454,20 – 410).

VI -Sur les dépens :

Monsieur [O], qui succombe principalement dans ses demandes, sera condamné aux dépens de l’instance.

VII - Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, monsieur [O] demande que l’exécution provisoire soit écartée dès lors que compte tenu des sommes réclamées, l’exécution provisoire pourrait engendrer des conséquences manifestement excessives sur la situation financière de monsieur [O], sous curatelle de l’UDAF.

Cependant, en l’absence de justificatifs de sa situation, et eu égard à la nature des demandes, l’exécution provisoire, qui est de droit, est compatible avec la nature de l’affaire.

Par conséquent, il sera rappelé que le jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS