TJ 24037, 9 juill. 2026, RG 25/00233

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BERGERAC

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DOSSIER N° : N° RG 25/00233 - N° Portalis DBXO-W-B7J-C5ZE
CODE NAC :5AE

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Par mise à disposition au greffe le 09 Juillet 2026, sur prorogation du 21mai 2026

le tribunal composé de Frédérique POLLE, magistrat à titre temporaire au tribunal judiciaire de Bergerac, assistée de Muriel DOUSSET, greffier

Après débats à l'audience publique du 21 avril 2026, le jugement suivant a été rendu ;

DANS L’AFFAIRE QUI OPPOSE :

D’une part,

DEMANDEUR :

Monsieur [J] [O], né le 31 octobre 1985 à [Localité 1], conseiller bancaire, demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Victor DOTAL de la SELARL SELARL PIPAT - DE MENDITTE - DELAIRE - DOTAL, avocat plaidant au barreau de PERIGUEUX et par Maître Karine PERRET, avocat postulant au barreau de BERGERAC,

ET

D’autre part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [P] [F], né le 03 mai 1980 à [Localité 2] (95) demeurant [Adresse 2]
Madame [S] [L], née le 03 juin 1982 à [Localité 3] (91) demeurant [Adresse 3] [Localité 4]
Tous deux représentés par Maître Patrick BELAUD de la SCP MONEGER-ASSIER-BELAUD, barreau de BERGERAC

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 juin 2021, monsieur [J] [O] a donné à bail à monsieur [P] [F] et madame [S] [L] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 795 euros.
Le 4 juin 2021, les parties ont établi un état des lieux d’entrée contradictoire.
Le 20 janvier 2023, les locataires ont quitté les lieux et un état des lieux de sortie contradictoire a été établi par les parties.

Par assignation délivrée le 29 octobre 2025 par maître [A] [M], commissaire de justice associé à Bergerac (24100), monsieur [J] [O] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BERGERAC des demandes suivantes contre monsieur [P] [F] et madame [S] [L] :

Juger la responsabilité contractuelle de monsieur [P] [F] et madame [S] [L] engagée du fait de dégradations commises durant l’exécution du bail d’habitation,Condamner par conséquent solidairement monsieur [P] [F] et madame [S] [L] à payer à monsieur [J] [O] les sommes suivantes :340 euros au titre des travaux de peinture,2774,16 euros au titre de la réparation du portail,
Autoriser une compensation entre les sommes dues au titre des dégradations avec le montant de la caution de 795 euros restée entre les mains de monsieur [J] [O],Condamner solidairement monsieur [P] [F] et madame [S] [L] à payer à monsieur [O] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner monsieur [P] [F] et madame [S] [L] aux entiers dépens.
Appelée à l’audience du 18 novembre 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties et a été retenue à l’audience du 21 avril 2026.
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Dans ses dernières conclusions régulièrement visées par le greffe et développées oralement, monsieur [J] [O], représenté par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :

Juger la responsabilité contractuelle de monsieur [F] et madame [L] engagée du fait de dégradations commises durant l’exécution du bail d’habitation,
Condamner en conséquence solidairement monsieur [F] et madame [L] à payer à monsieur [O] la somme de 340 euros au titre des travaux de peinture,
Condamner monsieur [F] et madame [L] à payer à monsieur [O] la somme de 2774,16 euros au titre de la réparation du portail,
Autoriser une compensation entre les sommes dues au titre des dégradations avec le montant de la caution de 795 euros restée entre les mains de monsieur [O],
Débouter monsieur [F] et madame [L] de leur demande reconventionnelle tendant à la restitution du trop-perçu de loyer,
Condamner solidairement monsieur [F] et madame [L] à payer à monsieur [O] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.Au soutien de ses prétentions, monsieur [O] expose avoir confié la gestion du bien à une agence immobilière et soutient que l’état des lieux de sortie établi par cette dernière fait apparaître diverses dégradations locatives affectant notamment les murs du logement ainsi que le portail électrique.
Il fait valoir que les photographies annexées à l’état des lieux de sortie mettent en évidence un dommage affectant le portail électrique, survenu au cours de l’exécution du bail, alors même qu’aucune observation expresse n’y est portée.
Il indique en outre avoir procédé au remplacement de l’un des capteurs du portail, lequel apparaissait endommagé lors de l’état des lieux de sortie.
Il ajoute que, selon le fabricant, le portail ne pouvait être réparé et devait être intégralement remplacé.
Enfin, s’agissant du trop-perçu invoqué par les défendeurs, il expose avoir reçu de l’agence immobilière la somme de 262,81 euros correspondant à un trop-perçu de loyer, avant de la lui restituer, refusant la proposition indemnitaire faite par les locataires et qu’en conséquence il n’est pas redevable de cette somme.

Dans leurs dernières conclusions régulièrement visées par le greffe et développées oralement, monsieur [P] [F] et madame [S] [L], représentés par leur conseil, demandent au juge des contentieux de la protection de :

Débouter monsieur [O] de ses demandes en paiement des sommes de 340 et 2774,16 euros,
Fixer à 150 euros la réparation du préjudice résultant de l’impact sur le portail extérieur,
Subsidiairement fixer à 200 euros la réparation du préjudice consécutif aux dégradations constatées dans le hall d’entrée,
Condamner en conséquence monsieur [O] à restituer à monsieur [F] et madame [L] la somme de 645 euros ou subsidiairement 445 euros au titre du dépôt de garantie,
Condamner monsieur [O] à payer à monsieur [F] et madame [L] la somme de 256,45 euros au titre du trop-perçu de loyer pour le mois de janvier 2023,
Condamner monsieur [O] à payer à monsieur [F] et madame [L] la somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
En défense, ils estiment la demande indemnitaire du bailleur disproportionnée dès lors que le portail ne présente aucun disfonctionnement, le dommage étant selon eux purement esthétique.

Par ailleurs, s’agissant de la réfection des murs, ils arguent que les défauts constatés relèvent de l’usage normal des lieux et de la vétusté ne justifiant pas de la nécessité de procéder à ma réfection de l’ensemble des murs de l’entrée.

En outre, ils indiquent avoir payé l’intégralité du loyer correspondant au mois de janvier 2023 et que dès lors que la remise des clefs est intervenue le 20 janvier 2023, le bailleur est tenu de procédé à la restitution de la somme de 256,45 euros correspondant au trop-perçu.

Enfin, ils font valoir que l’agence immobilière étant le mandataire du bailleur, ce dernier doit être tenu pour responsable de ses agissements et doit en conséquence restituer le montant du dépôt de garantie.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2026, prorogée au 9 juillet 2026 et par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les dégradations locatives :

Aux termes de l'article 7-c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Il doit également prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 4 du décret n°2016-382 du 30 mars 2016 définit la notion de vétusté comme étant l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement. La vétusté doit alors être prise en compte dans le cadre des réparations locatives demandées à l'issue du bail et ce peu importe si des grilles de vétusté n'ont pas été prévues au contrat de bail.

En l’espèce, monsieur [O] produit aux débats l’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement par les parties le 4 juin 2021 ainsi que l’état des lieux de sortie également établi de manière contradictoire entre les parties en date du 20 janvier 2023.
Il produit également un devis établi par la société BATIXEL, en date du 9 février 2023 pour un montant de 2774,16 euros TTC, portant sur le remplacement du portail électrique.
Il produit en outre, un devis établi par la société TEAM COLOR pour un montant total de 340 euros TTC, portant sur la réfection des murs du couloir.
S’agissant du devis de la société BATIXEL d’un montant de 2774,16 euros :

S’il est constant, au regard des photographies annexées à l’état des lieux de sortie et des explications concordantes des parties, que le portail a subi un enfoncement au cours de l’exécution du bail, les locataires reconnaissant être à l’origine de cette dégradation, le bailleur sollicite l’indemnisation du coût du remplacement intégral de cet équipement.

À l’appui de sa demande, il produit un courriel du fabricant indiquant qu’il est fortement déconseillé de remplacer uniquement certaines lames du portail en raison de son mode d’assemblage, de la perte de garantie susceptible d’en résulter et de l’absence d’uniformité esthétique des nouvelles lames.

Toutefois, ce courriel ne constitue pas une expertise technique établissant que le portail était irréparable ou que son remplacement intégral constituait l’unique solution permettant de remédier aux dégradations constatées. Il se borne à exposer les raisons pour lesquelles le fabricant ne souhaite pas procéder à une réparation partielle.

En outre, l’état des lieux de sortie ne mentionne pas que le portail serait hors d’usage ou impropre à son fonctionnement.

Dès lors, si les dégradations imputables aux locataires sont établies, le bailleur ne rapporte pas la preuve que le remplacement complet du portail constituait la conséquence nécessaire de ces seules dégradations, ni ne produit d’élément permettant d’évaluer le coût d’une remise en état limitée aux dommages effectivement imputables aux locataires.

En conséquence, sa demande sera ramenée à la somme de 150 euros.

S’agissant du devis de la société TEAM COLOR d’un montant de 340 euros :

Aux termes de l’état des lieux d’entrée, les murs du hall d’entrée présentent « 3 traces de frottement très légères », des « traces anciennes d’infiltrations en bas à gauche du placard », « plusieurs petits trous dans les 2 poutres » ainsi qu’un « impact en face de la salle de bain »

L’état des lieux de sortie mentionne les mêmes éléments ainsi que la présence de « traces de rebouchage », de « très légères traces d’usage en partie basse » ainsi que la présence d’un « impact ».

Si les traces de rebouchage et les très légères traces d’usage en partie basse ne permettent pas de caractériser des dégradations locatives excédant les conséquences d’un usage normal des lieux, la présence d’un impact constitue néanmoins une dégradation locative dont la remise en état incombe aux locataires.

Toutefois, le bailleur ne justifiant pas de la nécessité de procéder à la réfection de l’intégralité des peintures des murs du hall de dégagement, la demande sera en conséquence ramenée à la somme de 200 euros.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie :
Aux termes de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés au bailleur, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.
En l’espèce, le bailleur a conservé l’intégralité du dépôt de garantie d’un montant de 795 euros, invoquant l’existence de dégradations locatives.

Toutefois, il résulte de ce qui précède que seule la somme de 350 euros correspondant aux travaux de réfection des peintures et au dommage causé au portail électrique est justifiée.

Il y a donc lieu de condamner le bailleur à restituer aux locataires la somme de 445 euros, correspondant au solde du dépôt de garantie après déduction de la somme de 350 euros.

Sur la demande en restitution du trop-perçu de loyers :

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement ou du fait ayant produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, monsieur [F] et madame [L] sollicitent la restitution d’un trop-perçu de loyers d’un montant de 262,81 euros.

Le bailleur reconnaît avoir perçu cette somme, produisant aux débats un échange de courriels avec son mandataire ainsi que le justificatif du virement correspondant.

S’il soutient avoir ensuite reversé cette somme à son mandataire, il ne verse toutefois aucun élément de nature à établir la réalité de ce remboursement, ni a fortiori la restitution de ce trop-perçu aux locataires.

Dans ces conditions, le bailleur ne justifie pas s’être libéré de son obligation de restitution.

En conséquence, il convient de condamner monsieur [O] à payer à monsieur [F] et madame [L] la somme de 262,81 euros au titre du trop-perçu de loyers.

Sur les demandes accessoires :

Chaque partie succombant au moins partiellement en ses demandes, il y a lieu de laisser à chacune les frais irrépétibles et dépens engagés par elle.

Les demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile seront par conséquent rejetées.

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS