TJ 44109, 6 juill. 2026, RG 26/00958

Minute n°

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

---

JUGEMENT du 06 Juillet 2026

---

DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT
26, Place Rosa Parks
BP 83618
44036 NANTES CEDEX 1

Comparant
D'une part,
DÉFENDEUR :

Madame [D] [X]
Logement 62 Etage 1
7 Rue Jacques Feyder
44100 NANTES

Monsieur [N] [C]
Logement 62 Etage 1
7 Rue Jacques Feyder
44100 NANTES

Non comparants D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Cécile HENOUX
GREFFIER : Cynthia HOFFMANN

PROCEDURE :

date de la première évocation : 18 mai 2026
date des débats : 18 Mai 2026
délibéré au : 06 Juillet 2026

RG N° N° RG 26/00958 - N° Portalis DBYS-W-B7K-OOJE

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT
CCC à M. [C] et Mme [X]
CCC préfecture

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 15 septembre 2023, ayant pris effet le 1er octobre 2023, l’Office public de l’habitat de la métropole nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT a donné à bail à Monsieur [N] [S] et Madame [D] [X] un logement à usage d’habitation sis, 7 rue Jacques Feyder, n°62, premier étage - 44100 NANTES, moyennant le règlement d'un loyer mensuel révisable d'un montant de 345,86 €, outre une provision sur charges de 123,54 € par mois.

Le 28 octobre 2025, NANTES METROPOLE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [N] [S] et Madame [D] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 1 110,29 € au titre des loyers échus et impayés au 17 octobre 2025.

Par actes de Commissaire de justice signifiés le 19 janvier 2026, notifiés au représentant de l'Etat dans le département le 20 janvier 2026, NANTES METROPOLE HABITAT a fait assigner Monsieur [N] [S] et Madame [D] [X] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir :
- déclarer recevable et bien fondée la demande de l’office du requérant ;
- constater la résiliation du bail signé le 15 septembre 2023 en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 ;
- à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail susvisé ;
- ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [S] et Madame [D] [X], ainsi que de tous occupants de leur chef, du logement, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;
- autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;
- condamner solidairement Monsieur [N] [S] et Madame [D] [X] à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 1 982,06€ correspondant aux loyers et charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 31 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;
- condamner solidairement Monsieur [N] [S] et Madame [D] [X] à payer à NANTES METROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours soit la somme de 369,60 €, augmentée des charges locatives en cours, à compter de la date de résiliation du bail et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État ;
- condamner in solidum Monsieur [N] [S] et Madame [D] [X] à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner in solidum Monsieur [N] [S] et Madame [D] [X] aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;
- ordonner l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 mai 2026, lors de laquelle NANTES METROPOLE HABITAT, représenté par une salariée munie d’un pouvoir régulier à cet effet, a réitéré les termes de son acte introductif d'instance et actualisé sa créance à la somme de 2 251,39 €. L’Office bailleur a précisé que les locataires payaient leur loyer intégralement depuis le mois de décembre 2025.

Régulièrement assignés à étude, Monsieur [N] [S] et Madame [D] [X] n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Aucun diagnostic social et financier n’a pu être établi, Monsieur [N] [S] et Madame [D] [X] ne s’étant pas présentés aux rendez-vous.

La décision a été mise en délibéré au 6 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que “lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée”.

Monsieur [N] [S] et Madame [D] [X] n’ayant pas comparu lors des débats, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (...). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (...). Cette saisine (...) s'effectue par voie électronique”.

Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience (...) par voie électronique (...)”.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 20 janvier 2026, soit dans le délai légal prévu par les dispositions précitées.

En outre, NANTES METROPOLE HABITAT justifie avoir saisi la CCAPEX le 6 août 2025, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux».

           À titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative.

En l'espèce, le contrat de bail liant les parties contient en son article 4.7.1 une clause résolutoire rédigée comme suit : « Le présent contrat de location sera résilié de plein droit à défaut de paiement du dépôt de garantie, de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance, deux mois après un commandement de payer (..) ».

Un commandement de payer reproduisant cette clause résolutoire et visant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié à Monsieur [N] [S] et Madame [D] [X] le 28 octobre 2025, pour un arriéré de loyers et charges de 1 110,29 € au 17 octobre 2025.

Si ce commandement accorde un délai de six semaines aux locataires pour régler leur dette, il convient de relever que la clause résolutoire insérée au contrat de bail, et reproduite dans son intégralité dans le commandement, mentionne quant à elle un délai de deux mois.

Compte-tenu de cette contradiction et eu égard à la volonté des parties telle qu’elle apparaît dans le contrat de bail qu’elles ont signé, il convient de considérer que les locataires disposaient d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 décembre 2025.

Dès lors, Monsieur [N] [S] et Madame [D] [X], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devront rendre les lieux libres de toute occupation de leur chef, faute de quoi ils pourraient y être contraints au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [N] [S] et Madame [D] [X] seront en outre redevables solidairement, en lieu et place du loyer prévu au contrat, d’une indemnité d'occupation, laquelle sera fixée par référence au montant du loyer, provision sur charges et revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial) incluses.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé versé au dossier que la créance s’élève à la somme de 2 251,39 € arrêtée au 5 mai 2026.

Monsieur [N] [S] et Madame [D] [X] n’ont pas comparu pour contester le montant sollicité ou faire état d’autres versements qui n’auraient pas été pris en considération.

Il convient toutefois de déduire de ce décompte la somme de 279,28 € imputée aux locataires. Cette somme correspond à des frais de contentieux qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.

L'assignation, qui contient une demande relative à l’actualisation de la créance, mentionne en outre expressément la condamnation des locataires au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu'à la libération effective des lieux, de sorte que l'actualisation de la créance est recevable, en dépit de l'absence des intéressés.

Le contrat de bail prévoit en outre, en son article 7, que les locataires sont solidaires pour l’exécution des obligations découlant du contrat.

En conséquence, Monsieur [N] [S] et Madame [D] [X] seront condamnés solidairement à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 1 972,11 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 5 mai 2026, échéance du mois d’avril 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2026.

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [N] [S] et Madame [D] [X] seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l'état, les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 28 octobre 2025.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à cette condamnation.

En l'espèce, Monsieur [N] [S] et Madame [D] [X] seront condamnés in solidum à payer à NANTES METROPOLE HABITAT, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, la somme de 200 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS