TJ 49007, 9 juill. 2026, RG 26/00120

LE 09 JUILLET 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ ANGERS

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N° RG 26/00120 - N° Portalis DBY2-W-B7K-IIEP

O R D O N N A N C E

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Le NEUF JUILLET DEUX MIL VINGT SIX, Nous, Benoît GIRAUD, Président du Tribunal Judiciaire d’ANGERS, assisté de Aurore TIPHAIGNE, Greffière présente lors des débats et lors de la mise à disposition, avons rendu la décision dont la teneur suit :

DEMANDEUR :

Monsieur [U] [D]
né le 20 Octobre 1957 à [Localité 1] (CAMEROUN)
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Maître Pierre LAUGERY de la SELARL LEXCAP, substitué par Maître Céline MOREAU, Avocats au barreau D’ANGERS

DÉFENDERESSE :

S.A.S. SALAR, exerçant sous l’enseigne [Adresse 2] CAGE, immatriculée au RCS D’[Localité 3] sous le N° 904 521 499, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Maître José MORTREAU, Avocat au barreau D’ANGERS

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Vu l’exploit introductif du présent Référé en date du 05 Mars 2026; les débats ayant eu lieu à l’audience du 18 Juin 2026 pour l’ordonnance être rendue ce jour, ce dont les parties comparantes ont été avisées ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 29 octobre 2021, M. [U] [D] a consenti un bail commercial à la société SALAR portant sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 5], d’une durée de neuf ans et à effet au 25 octobre 2021, moyennant le paiement d’un loyer mensuel s’élevant à la somme de 5 430 euros, toutes charges comprises.

La société SALAR, dont le nom commercial est [Adresse 2] Cage, était représentée par son président, M. [P].

Le 5 juillet 2024, M. [P] et la société Groupe Mc Doner ont cédé à la société LMLACAGE des parts de la société SALAR.

Suite à la cession, la société SALAR, désormais représentée par M. [N], a été défaillante dans son obligation de paiement des loyers.

La société SALAR ayant été défaillante dans le règlement des loyers depuis le mois de février 2025, M. [D] lui a, par acte de commissaire de justice du 19 novembre 2025, fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant de 62 118,44 euros soit :
- 61 767,83 euros au titre de la créance principale relative aux impayés de loyers ;
- 350,61 euros au titre du coût de l’acte.

C.EXE :
Maître [Q] [S]
Maître [Y] [H]
C.C
Copie Dossier

Les parties ne sont pas parvenues à résoudre amiablement leur litige.

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Au motif que ce commandement de payer serait resté infructueux, M. [U] [D], par acte de commissaire de justice du 5 mars 2026, a fait assigner la société SALAR devant le président du tribunal judiciaire d’Angers statuant en référé, aux fins de :
- constater la résiliation du bail litigieux intervenue de plein droit le 19 décembre 2025 ;
- ordonner l’expulsion de la société SALAR (La Cage) et de tout occupant de son chef et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique ;
- condamner la société SALAR (La Cage) au paiement d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;
- se réserver la liquidation de l’astreinte ;
- fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis le 19 décembre 2025, ou à compter du prononcé de la résiliation, à une somme correspondant au montant du loyer global de la dernière année de location, majorée de 50%, éventuellement indexé, taxes et charges en sus;
- constater que le dépôt de garantie est acquis au bailleur et qu’il ne pourra pas être déduit de l’arriéré de loyers dû ;
- condamner la société SALAR (La Cage) à lui payer :
* la somme de 73 192,72 euros à titre d’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation dus au 4 février 2026, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;
dire que les intérêts se capitaliseront annuellement par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;
* l’indemnité d’occupation précédemment fixée à une somme correspondant au montant du loyer global de la dernière année de location, majorée de 50%, à compter du 19 décembre 2025 et ce jusqu’à libération définitive des lieux ;
* la somme de 2 000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
* les entiers dépens.
- rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

À l’appui de ses prétentions, elle fait valoir que la clause résolutoire étant acquise alors il convient que soit ordonné l’expulsion de la société SALAR et le paiement d’une indemnité d’occupation ainsi que de l’arriéré de loyers.

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Une assignation « résiliation de bail-expulsion », en date du 26 mars 2026, a été délivrée au Crédit Mutuel, lequel est un créancier inscrit de la société SALAR.

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À l’audience du 18 juin 2026, M. [D] a réitéré ses demandes introductives d’instance, tandis que la société SALAR, partie défenderesse régulièrement assignée, n’a apporté aucun élément à l’appui de sa défense.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2026.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence au sens des dispositions sus-visées pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail commercial, dès lors qu’il n’existe aucune contestation sérieuse.

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En outre, il revient au bailleur qui sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire de rapporter la preuve de sa créance.

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En l’espèce, par un commandement de payer du 19 novembre 2025, M. [D] a réclamé à la société SALAR le paiement de la somme de 61 767,83 euros au titre des loyers impayés de janvier-février 2025 à octobre-novembre 2025, tout en précisant qu’à défaut de règlement dans un délai d’un mois, le contrat se trouverait résilié de plein droit par application de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties.

La régularité de ce commandement de payer, en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent, est établie.

De surcroît, il ressort des extraits de compte versés aux débats que les sommes réclamées par ce commandement de payer n’ont pas été acquittées dans les délais impartis, les règlements partiels ou avant assignation étant inopérants pour faire cesser les effets de la clause résolutoire.

La société SALAR n’a apporté aucun élément à l’appui de sa défense.

En conséquence, il y a lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit à compter du 19 décembre 2025, avec toutes les conséquences de droit qui en découlent.

II. Sur la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

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En l’espèce, la société SALAR est, à compter de la résiliation de plein droit du bail commercial, occupante sans droit ni titre des locaux loués situés au [Adresse 4] à [Localité 5].

En conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la société SALAR, de ses biens et de tout occupant de son chef des locaux litigieux.

Il n’y a pas lieu d’ordonner cette expulsion sous d’astreinte, une telle mesure étant assortie du concours de la force publique et d’un serrurier.

III. Sur les demandes de provisions

Aux termes des dispositions de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire statuant en référé peut toujours accorder une provision au créancier.

Aussi, il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

Par ailleurs, il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers, mais d’une indemnité d’occupation. Cette indemnité d’occupation est destinée à indemniser les bailleurs, d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation, et d’autre part, du fait qu’ils sont privés de la libre disposition des locaux.

À défaut d’indication dans le contrat de bail du montant de l’indemnité d’occupation à fixer, celui-ci sera équivalent au montant du loyer mensuel, charges incluses.

1-Sur la demande de provision à valoir sur l’arriéré de loyers et charges

En l’espèce, eu égard aux pièces produites, il n’est pas sérieusement contestable que l’arriéré de loyers et les charges s’élèvent à la somme de 67 081,94 euros (6 097,97 x 10 + 6 102,24), hors indemnité d’occupation.

La facture d’eau s’élevant à un montant de 783,86 euros pour la période du 4 novembre 2024 au 24 octobre 2025 sera ajoutée à cette somme. En effet, selon le bail, le paiement s’effectue « séparément sur présentation des factures d’eau de l’immeuble et en fonction des index du compteur d’eau du local ».

Par ailleurs, il n’y a pas de provision due pour les mois de décembre-janvier 2025 à mai-juin 2026 puisque les sommes relatives à ces loyers impayés seront versées à titre d’indemnité d’occupation.

La société SALAR sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 67 865,8 euros, augmentée du taux légal à compter de l’assignation du 5 mars 2026.

Les intérêts se capitaliseront annuellement par application des dispositions de l’article 1343-2.

2-Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

En l’espèce, le bail précise que le preneur serait « débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de cinquante pour cent (50%). ». Il ressort des pièces versées aux débats que le loyer mensuel, charges incluses, est porté à la somme de 6 097,97 euros par mois de janvier-février 2025 à septembre-octobre 2025. Ce dernier a augmenté à 6 102,24 euros à compter d’octobre-novembre 2025. Le loyer global de cette dernière année de location est de 6 098,75.

Par conséquent il convient de condamner la société SALAR à payer à M. [D] la somme de 6 097,97 euros majorée de 50% comme le prévoit le contrat de bail, et ce par mois, à titre d’indemnité d’occupation à compter du 19 décembre 2025, date à partir de laquelle cette dernière est occupante sans droit ni titre des locaux loués, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

IV. Sur le dépôt de garantie

En l’espèce, le contrat de bail prévoit que « dans le cas de résiliation de bail pour inexécution de ses conditions ou pour une cause quelconque imputable au preneur, ce dépôt de garantie restera acquis au bailleur de plein droit à titre de dommages-intérêts, sans préjudice de tous autres ». Par ailleurs, « la totalité somme due ou payée à titre de garantie par le preneur restera en acquise au bailleur à titre d’indemnité, et sans exclure tous autres dommages et intérêts » à défaut de paiement d’une échéance par le preneur.

Par conséquent, M. [D] conservera le dépôt de garantie d’un montant de 10 000 euros versé par la société SALAR.

V. Sur les demandes accessoires

1-Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner la société SALAR, qui succombe, aux dépens.

2-Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [D] les sommes engagées par lui pour faire valoir ses droits. Par conséquent, il convient de condamner la société SALAR à lui payer une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS