TJ 84007, 10 juill. 2026, RG 25/00493

COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00493 - N° Portalis DB3F-W-B7J-KHK5

Minute N° :
JUGEMENT DU 10 Juillet 2026

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

Association CAP HABITAT
Activité :
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Quentin FOUREL-GASSER, avocat au barreau D’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [N] [M]
né le [Date naissance 1] 1969 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Me Alizée DUPIC, avocat au barreau D’AVIGNON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Mme Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 5/5/26

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 juillet 2024, l’association CAP HABITAT a consenti à [N] [M] un contrat de sous location portant sur un local à usage d'habitation situé à [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 340,22 euros charges non comprises.

Le contrat a prévu également un dépôt de garantie fixé à une somme de 340,22 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 21 juillet 2025, l’association CAP HABITAT a fait délivrer à [N] [M] un commandement de payer la somme totale de 955,04 euros selon décompte arrêté au 15 juillet 2025 et dont la somme de 870,36 euros correspond aux loyers et charges non réglés.

En l'absence de paiement des sommes réclamées, l’association CAP HABITAT a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, [N] [M] par acte de commissaire de justice délivré le 20 octobre 2025 aux fins de :
la résiliation du bail;l'expulsion du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,lui régler la somme de 1 150,43 euros au titre de la dette locative selon décompte arrêté au 1er octobre 2025 (échéance d’octobre 2025 incluse),4. lui régler une indemnité d'occupation mensuelle fixée à une somme de 448,69 euros à compter du mois de novembre 2025 et ce jusqu’au départ effectif des lieux,
5. lui régler la somme de 960,00 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

*
Au cours des audiences du 06 janvier 2026, et 10 mars 2026, l’affaire a été renvoyée afin de permettre aux parties d’être en état.

A l'audience du 05 mai 2026, l’association CAP HABITAT, représentée, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a formulé des demandes identiques à celles contenues dans son acte introductif d’instance, excepté concernant le montant de la dette locative actualisée au 1er avril 2026 à la somme de 2018,57 euros (échéance d’avril 2026 incluse). Elle a sollicité le rejet des demandes de suspension du paiement du loyer et de condamnation à exécuter des travaux formulées à titre reconventionnel et à titre principal par [N] [M] et celle à l’octroi de délais de paiement formulée à titre subsidiaire, en précisant qu’il n’apporte aucune preuve de l’existence des désordres et qu’il a refusé de laisser intervenir les entreprises mandatées pour y remédier. Elle a ajouté que l’intéressé ne dispose pas de la capacité de rembourser d’autant plus qu’il ne paie pas a minima le loyer courant et a souligné qu’il se comportait de manière inappropriée avec le personnel de l’association.

Au cours de cette audience, [N] [M] représenté, a également sollicité le bénéfice de ses conclusions écrites plaidées à l’oral et a formulé les demandes suivantes :

à titre principal, le rejet de toutes les demandes de la requérante, la suspension du paiement des loyers jusqu’à l’exécution des travaux et l’exécution des travaux de remise en état outre la condamnation de la requérante à lui régler la somme de 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts et aux dépens, à titre subsidiaire, l’octroi de délais de paiement sur 36 mois à hauteur de 40,00 euros par mois,
A l’audience, les causes d’irrecevabilité liées à la dénonciation de l’assignation auprès du représentant de l'Etat dans le département et à la dénonciation du commandement de payer auprès des services de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou de la situation auprès de la Caisse aux affaires familiales ont été soulevées d’office et mises dans le débat.

Le défendeur ayant comparu ou ayant été représenté, la présente décision, susceptible d'appel, sera contradictoire à l'égard de toutes les parties conformément aux dispositions de l'article 467 du code de procédure civile.

En application de l'article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Aucun diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de Vaucluse n'a été communiqué au Tribunal avant l'audience.

A l'audience du 05 mai 2026, l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire il sera précisé qu’en application de l’article 29 de la loi du 23 novembre 2018 (loi n°2018-1021), et des articles 2 et 24 de la loi du 06 juillet 1989 (loi n°89-462), la procédure applicable aux fins de résiliation d’un contrat de bail à usage d’habitation pour défaut de paiement n’est pas soumise aux obligations posées par l’article 24 de ladite loi (dénonce du commandement de payer à la CAPPEX et notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département).

Sur la résiliation judiciaire du bail et les demandes principales reconventionnelles,
L'article 1741 du code civil prévoit que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du locataire de remplir leurs engagements.

Il résulte de l’article 1728 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1224 du code civil prévoit que « La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice ».

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

S’agissant de la demande de suspension du paiement des loyers et de la réalisation des travaux, aux termes de l'article 06 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ».

L'article 02 du décret du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques de décence du logement.
Au titre des critères définissant la décence d'un logement, il existe l'obligation pour le bailleur d'assurer le clos et le couvert afin de protéger les locaux contre les infiltrations et les inondations.

En outre, le bailleur doit équiper le logement avec des chauffages et doit prévoir des réseaux et branchements d'électricité conformes aux normes de sécurité et en bon état d'usage et de fonctionnement. Il est constant que l'installation électrique d'un logement qui ferait courir au logement un risque d'électrocution ne répond pas aux exigences de décence. Toutefois, l'installation électrique ne répondant pas aux normes en vigueur mais ne présentant pas de caractère de dangerosité ne constitue pas un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent.

L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire peut demander à son propriétaire la mise en conformité d'un logement qui ne correspondrait pas aux critères de la décence. Il appartient alors au juge, saisi de cette demande, de déterminer la nature des travaux à réaliser ainsi que leurs délais d'exécution. Le juge dispose également sur le fondement de cet article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 de la possibilité de réduire le montant du loyer d'en suspendre le paiement, avec ou sans consignation, juste qu'à exécution des travaux. Le juge transmet alors sa décision aux services de la préfecture.

En outre, l’article 1219 du code civil mentionne que « Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ».

Par ailleurs s’agissant de la demande de dommages et intérêts, l'article 1231-1 du code civil prévoit que « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part ».

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Au cas d’espèce, les décomptes produits montrent que la locataire a irrégulièrement payé ses loyers depuis le mois de février 2025. A ce titre, il convient de préciser que sur la période de février 2025 à avril 2026, soit durant 14 mois, il n’a réglé que deux échéances en juin 2025 et septembre 2025 et qu’à partir de cette plus aucun versement n’a été réalisé (soit depuis sept mois).

Il résulte des documents produits par les bailleurs que l'arriéré de loyers et charges s’élève à 2018,57 euros au 1er avril 2026 (échéance d’avril 2026 incluse), de sorte que la dette ne fait que de croître.

Le non-paiement ou l'irrégularité du paiement des loyers étant établi de manière relativement ancienne et récurrente de la part de la locataire, il constitue un manquement suffisamment grave à ses obligations justifiant que soit prononcée la résiliation du bail. En effet, le paiement des loyers est la nécessaire contrepartie de l'occupation des lieux.

La créance des bailleurs est établie, elle est certaine et exigible.

En défense, [N] [M] soulève l’exception d’inexécution de son obligation de paiement du loyer au motif que le logement serait indécent et qu’aucun travaux n’auraient été réalisés en dépit de ses demandes.

Toutefois, au soutien de son moyen de droit, [N] [M] produit un courrier qu’il adressé à son bailleur le 17 novembre 2025 dans lequel il dénonce divers désordres notamment aux prises électriques, au chauffage, au revêtement du sol et à la peinture. Force est de constater que ce courrier intervient postérieurement à la délivrance de l’assignation qui date du 20 octobre 2025.

Il ne produit aucune autre pièce probatoire permettant de caractériser les troubles et leur importance.

Dès lors, compte tenu de l’absence de pièces probatoires démontrant l’existence des désordres dont il se prévaut pour justifier l’absence de paiement des loyers depuis plus d’une année et de l’absence de démonstration d’avoir informé le bailleur antérieurement à la délivrance de l’acte introductif de la présente instance, le moyen tiré de l’exception d’inexécution est inopérant et ne saurait légitimer le manquement de [N] [M] à son obligation contractuelle.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation du bail avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

En outre, eu égard aux précédentes explications, les demandes de [N] [M] au titre de la suspension du paiement des loyers jusqu’à la réalisation et à la condamnation du bailleur à réaliser des travaux ne pourront qu’être rejetées.

De plus, en l’absence de démonstration d’une faute contractuelle commise par le bailleur, la demande au titre de la condamnation de ce dernier à verser des dommages et intérêts sera également rejetées.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif

Il résulte de la combinaison des article 1728 2° du code civil et des stipulations contractuelles du bail du 18 juillet 2024, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’association CAP HABITAT produit un décompte arrêté au 1er avril 2026 (échéance d’avril 2026 incluse) à hauteur de 2018,57 euros.

[N] [M] ne justifie pas d'avoir réglé les sommes susvisées.

Aussi, [N] [M] sera condamné à régler à l’association CAP HABITAT la somme de 2018,57 euros, au titre des loyers et chargés impayés arrêtés au 1er avril 2026 (échéance du mois d’avril 2026).

La résiliation du bail intervenant au jour de la présente décision, il sera également condamné au besoin à régler les loyers des mois de mai 2026, juin 2026, et sur la période du 1er au 10 juillet 2026, s’il n’y a pas procédé, tenant compte d’un loyer mensuel d’un montant de 448,69 euros.

Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

A ce titre, il convient d'indiquer que l'article 1343-5 du code civil alinéa 04 prévoit que « La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

Aussi, il ressort de ces éléments que lorsque le juge est saisi d’une demande de délai de paiement par le bailleur ou par la locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités prévus par le juge, la clause de résolutoire du bail est réputée ne pas voir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
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Il ressort du décompte produit et de l’audience, que le locataire n’a pas repris le paiement intégral de son loyer courant avant l’audience et que le dernier paiement réalisé date du mois de septembre 2025.

Aussi, [N] [M] ne démontre pas sa volonté de vouloir tant régler son loyer et ses charges courants mais également de rembourser sa dette locative. Au demeurant, il sera précisé qu’il n’a pas séquestré les loyers puisqu’il soutenait l’exception d’inexécution de son obligation et ne justifie pas, au-delà de la séquestration entre les mains d’un commissaire de justice ou d’un notaire, de les avoir épargnés pour être en capacité de les régler le cas échéant.
Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande de délais de paiement.

Sur l'expulsion

L'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l'espèce et compte tenu de la résiliation du bail à compter du bail à compter de la présente décision, [N] [M] devient occupant sans droit ni titre des lieux et devra quitter les lieux.

En l'absence de départ volontaire, il conviendra d'ordonner l'expulsion de [N] [M] et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les indemnités d'occupation mensuelles

En application de l'article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L'occupation du logement sans droit ni titre par [N] [M] constitue une faute et cause un préjudice à l’association CAP HABITAT qui se trouve privée du logement. En conséquence, il convient donc de fixer le montant d'une indemnité d'occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel de l’association CAP HABITAT.

En l'espèce, il convient de condamner [N] [M] à verser à l’association CAP HABITAT, une somme au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle et ce à compter du 11 juillet 2026, lendemain de la date de résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés.

[N] [M] sera donc condamné à verser à l’association CAP HABITAT la somme de 448,69 euros par mois correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et constituant une indemnité d'occupation.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie,

[N] [M] qui succombe à l'instance sera condamné aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer en date du 21 juillet 2025

Sur les frais irrépétibles,

Au terme de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

L'équité commande de condamner [N] [M] à verser une somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles que l’association CAP HABITAT a pu exposer pour la présente procédure.

Sur l'exécution provisoire

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS