TJ 63113, 7 juill. 2026, RG 26/00080
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Texte de la décision
LC / CS
Ordonnance N°
du 07 JUILLET 2026
Chambre 6
N° RG 26/00080 - N° Portalis DBZ5-W-B7K-KOXL
du rôle général
[G] [Z]
[O] [K] épouse [Z]
c/
Société MAE
et autres
GROSSES le
- la SELARL AUVERJURIS
, la SCP BASSET
, la SCP BOISSIER
, la SCP GOUNEL-LIBERT-PUJO
, Me Jean-paul GUINOT
, la SCP LANGLAIS BRUSTEL LEDOUX & ASSOCIES
Copies électroniques :
- la SELARL AUVERJURIS
, la SCP BASSET
, la SCP BOISSIER
, la SCP GOUNEL-LIBERT-PUJO
, Me Jean-paul GUINOT
, la SCP LANGLAIS BRUSTEL LEDOUX & ASSOCIES
Copies :
- Expert (ccc)
- Régie (ccc)
- Dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le SEPT JUILLET DEUX MIL VINGT SIX,
par Madame Laure CAMUS, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND
assistée lors des débats de Madame Charlotte TRIBOUT, Greffière, et de Madame Charline SUCHEYRE, Greffière, lors de la mise à disposition,
dans le litige opposant :
DEMANDEURS
Monsieur [G] [Z]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me Jean-paul GUINOT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
Madame [O] [K] épouse [Z]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Jean-paul GUINOT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
ET :
DEFENDEURS
Société MAE, prise en la personne de son représentant légal, es qualité d’assureur de Madame [R] [E] [X]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par la SCP LANGLAIS BRUSTEL LEDOUX & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND
Groupement AIVS (AGENCE IMMOBILIÈRE A VOCATION SOCIALE), prise en la personne de son représentant légal,
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par la SCP BASSET, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND
Le Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES [Localité 5] NOIRES, situé [Adresse 4] et [Adresse 5], pris en la personne de son Syndic en exercice la SAS REGIE MIALON, sise [Adresse 6] à [Localité 6], prise en la personne de son représentant légal,
[Adresse 6]
[Localité 7]
représentée par la SCP BOISSIER, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND
Société MAE, prise en la personne de son représentant légal, es qualitéd’assureur de M. [U] [V]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par la SELARL AUVERJURIS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND
Madame [R] [E] [X]
Actuellement [Adresse 7]
[Adresse 8]
[Localité 8]
non comparante, ni représentée
Monsieur [A] [U] [Y]
[Adresse 9]
[Localité 9]
représenté par la SCP GOUNEL-LIBERT-PUJO, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND
***
Après débats à l’audience publique du 09 Juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.
EXPOSE DU LITIGE
Madame [O] [K] épouse [Z] et Monsieur [G] [Z] sont propriétaires d’un appartement situé dans la résidence [Adresse 10], [Adresse 4] et [Adresse 11] à [Localité 10]. Ce logement est donné à bail à Monsieur [Q] [W] et Madame [J] [P].
Au-dessus de cet appartement se trouve celui appartenant à Monsieur [A] [U] [Y], également donné en location, à Monsieur [R] [E] [X], sous la gestion du GIP Logement Solidaire 63.
Le 1er avril 2024, les locataires des époux [Z] ont été victimes d’un dégât des eaux provenant du plafond. Un constat amiable a été établi avec le locataire de l’appartement supérieur le jour même.
A la demande des époux [Z], Maître [F] [T], commissaire de justice, a établi un procès-verbal de constat le 4 septembre 2025.
Dans le cadre de la gestion de ce sinistre, une recherche de fuite a été confiée au cabinet LIKO, lequel a informé le syndic, le 28 novembre 2024, que l’origine du sinistre se situait dans l’appartement de Monsieur [U], les locataires de Monsieur [U] indiquant que de l’eau s’écoule régulièrement sur le sol.
Après ce premier sinistre, de nouveaux épisodes d’infiltration ont été constatés, notamment les 28 novembre 2024, 13 février 2025 et 24 février 2025, ainsi que d’autres écoulements ultérieurs.
Malgré de nombreux échanges avec l’agence gestionnaire Logement Solidaire 63, aucun travail efficace n’a été entrepris. L’agence a indiqué avoir fait poser une vanne pour limiter les reflux de machine à laver, sans résoudre les causes des fuites.
Face à l’absence de travaux, les époux [Z] ont adressé à Monsieur [U] une mise en demeure le 1er juillet 2025. Celui-ci a répondu le 26 juillet 2025, affirmant avoir fait le nécessaire et imputant les réparations à l’agence gestionnaire.
Les époux [Z] ont alors assigné Monsieur [U] en référé le 1er octobre 2025, sollicitant qu’il soit condamné à réaliser les travaux préconisés par le cabinet LIKO. Par ordonnance du 23 décembre 2025, le juge des référés a constaté que Monsieur [U] produisait une facture du 10 octobre 2025 et un rapport du 11 octobre 2025 attestant de travaux de plomberie, et a relevé qu’une expertise amiable était en cours. La demande, considérée comme prématurée, a été rejetée.
Malgré les travaux invoqués, les locataires des époux [Z] déplorent avoir constaté une nouvelle fuite le 21 janvier 2026.
A la demande des époux [Z], Maître [F] [T], commissaire de justice, a établi un nouveau procès-verbal de constat le 21 avril 2026.
En dépit des démarches entreprises, aucune solution amiable n’a été trouvée entre les parties.
Par actes des 5 et 12 février 2026, Madame [O] [K] épouse [Z] et Monsieur [G] [Z] ont fait assigner en référé [Localité 11] DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 12], situé [Adresse 4] et [Adresse 5], pris en la personne de son Syndic en exercice la SAS REGIE MIALON, sise [Adresse 6] à [Localité 6] et Monsieur [A] [U] [Y] afin d’obtenir, en application de l’article 145 du code de procédure civile, l’organisation d’une expertise judiciaire avec mission proposée.
Appelée à l’audience des référés du 17 mars 2026, l’affaire a été renvoyée à celle du 5 mai 2026.
Par actes des 10, 13 et 14 avril 2026, Monsieur [A] [U] [Y] a fait assigner en référé le groupement AIVS (AGENCE IMMOBILIÈRE A VOCATION SOCIALE), la Société MAE, es qualité d’assureur de M. [U] [V] et Monsieur [R] [E] [X] afin d’obtenir que les opérations d’expertise leur soient rendues communes et opposables.
Appelée à l’audience des référés du 5 mai 2026 à laquelle la jonction des procédures a été prononcée, l’affaire a été renvoyée à celle du 26 mai 2026 puis à celle du 9 juin 2026 à laquelle les débats se sont tenus.
Par des conclusions en défense, le Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES [Localité 5] NOIRES, situé [Adresse 4] et [Adresse 5], pris en la personne de son Syndic en exercice la SAS REGIE MIALON, sise [Adresse 6] à [Localité 6], demande de :
A titre principal,
Ordonner la mise hors de cause du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] représenté par son syndic, la SAS REGIE MIALON. Subsidiairement,
Compléter la mission de l’expert judiciaire Dire que les dépens resteront à la charge des demandeurs.
Par des conclusions en défense, Monsieur [A] [U] [Y] demande de :
A titre principal,
Ordonner la jonction des procédures Rejeter la demande d’expertise des consorts [Z] comme étant inutiles et prématurées puisque des expertises sont déjà en cours. Subsidiairement,
Compléter la mission de l’expert Déclarer l’ordonnance commune et opposable à Monsieur [E] [X], à AIVS et à la MAE tant es qualité d’assureur de Monsieur [U] que d’assureur de Monsieur [X].
Par des conclusions en défense, la Société MAE, es qualité d’assureur de Monsieur [U] [V] a formulé des protestations et réserves.
Par des conclusions en défense, la Société MAE, es qualité d’assureur de Monsieur [R] [E] [X] a formulé des protestations et réserves.
Le groupement AIVS (AGENCE IMMOBILIÈRE A VOCATION SOCIALE) a formulé des protestations et réserves à l’oral.
Par des conclusions en réponse, Madame [O] [K] épouse [Z] et Monsieur [G] [Z] ont réitéré leurs demandes et demande le débouter de toutes les autres demandes.
Monsieur [R] [E] [X] n’a pas comparu.
Pour le surplus, il est renvoyé aux assignations et conclusions régulièrement déposées.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1/ Sur la demande de mise hors de cause du Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES [Localité 5] NOIRES, situé [Adresse 4] et [Adresse 5], pris en la personne de son Syndic en exercice la SAS REGIE MIALON, sise [Adresse 6] à [Localité 6]
Le Syndicat des copropriétaires sollicite sa mise hors de cause, soutenant que les infiltrations dénoncées par les époux [Z] trouvent exclusivement leur origine dans les équipements privatifs de l’appartement de Monsieur [U], de sorte qu’aucune responsabilité ne pourrait lui être imputée. Il fait valoir qu’aucune pièce ne démontrerait une atteinte aux parties communes, ni un lien entre les désordres allégués et un défaut d’entretien ou de conservation de l’immeuble, au sens de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.
Toutefois, l’examen des pièces produites ne permet pas, en l’état, de considérer que l’implication du Syndicat serait manifestement exclue.
D’une part, il ressort du procès-verbal de constat établi le 4 septembre 2025 que plusieurs zones du plafond de l’appartement des époux [Z] présentent des traces d’humidité, cloques, fissurations et moisissures persistantes, affectant notamment les angles Nord-Ouest et Sud-Est. Ces constatations, réitérées dans le procès-verbal du 21 avril 2026, démontrent une imprégnation durable de la dalle séparative, laquelle constitue une partie commune.
D’autre part, les époux [Z] produisent un constat récent du 21 avril 2026 faisant état de nouveaux désordres en pied de mur dans la chambre située à l’aspect Nord, donnant sur le parking de la copropriété. Ils indiquent que ces désordres seraient apparus postérieurement à la réalisation de travaux d’isolation thermique par l’extérieur entrepris sur l’immeuble. À ce stade, aucune pièce technique ne permet de déterminer la cause de ces infiltrations.
En outre, la persistance d’une humidité importante dans la dalle séparative, relevée dans les deux constats, impose de vérifier si les infiltrations répétées survenues depuis avril 2024 ont pu altérer la structure ou l’intégrité de cet élément commun. Cette question relève nécessairement d’une analyse technique approfondie, qui ne peut être tranchée sans l’intervention d’un expert judiciaire.
Dans ces conditions, et au regard de l’objet même de la mesure sollicitée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, il apparaît que la présence du Syndicat des copropriétaires aux opérations d’expertise demeure nécessaire, afin de permettre à l’expert d’examiner l’ensemble des causes possibles des désordres, qu’elles relèvent des parties privatives ou des parties communes.
Il n’y a donc pas lieu, en l’état, de faire droit à la demande de mise hors de cause du Syndicat des copropriétaires.
2/ Sur la demande d'expertise
L’article 145 du code de procédure civile dispose que “S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé”.
À l’appui de la demande, il est notamment versé aux débats :
Le procès-verbal de constat établi par Maître [F] [T], commissaire de justice, le 4 septembre 2025Le procès-verbal de constat établi par Maître [F] [T], commissaire de justice, le 21 avril 2026Les résultats des recherches de fuite de novembre 2024
Il ressort du procès-verbal de constat du 4 septembre 2025 notamment la présence « d’une odeur d’humidité voire de moisissures », que « le revêtement peint et le doublage en plâtre du plafond sont cloqués, fissuré et écaillés en angle Nord-Ouest » à l’intérieur des WC ainsi que « la présence de traces d’humidité de couleurs beigeâtre et marron ». La commissaire de justice constate également dans « la chambre située en aspect Sud-Est de l’appartement », « la présence d’auréoles ainsi que de traces d’humidité et de moisissures / champignons », et à de nombreux endroit « le plafond est humide au toucher ».
Il ressort du procès-verbal de constat du 21 avril 2026 que « l’odeur d’humidité voire de moisissure précédemment constatée au sein du logement n’est plus perceptible ». En revanche, à l’intérieur des WC, dans la chambre et dans le salon « la situation est strictement identique à celle précédemment constatée ». Elle constate également qu’en « partie centrale du plafond, au niveau et sur le pourtour d’une rampe d’éclairage métallique à trois spots » « la présence d’auréoles, ainsi que de traces d’humidité de couleurs beigeâtre et marron. ». Elle relève un taux d’humidité de 12,9% au plafond, en angle Nord-Ouest, 12,4% au mur Ouest, en extrémité Nord, 8,6% au mur, en aspect Ouest, 6,3% au plafond en angle sud-Ouest et 10,8% en extrémité Ouest du mur Sud. Enfin, elle constate « la présence de moisissures et de champignons sur plusieurs des plinthes en bois peint de cette chambre ».
Il ressort des recherches de fuites du 28 novembre 2024 effectué dans l’appartement occupé par Monsieur [R] [E] [X] par le cabinet LIKO le constat d’une vétusté générale de l’appartement avec « une suspicion d’une fuite du tuyau d’évacuation [Localité 12] de l’évier », « la présence d’humidité active autour de la culotte de raccordement des toilettes », et « une détérioration de la douche ainsi que de l’eau au sol de la salle de bains ».
Il ressort également des débats que les expertises amiables en cours ne portent que sur l’évaluation des dommages mobiliers des locataires, et non sur la détermination technique de l’origine des infiltrations.
En conséquence, l’examen des faits et des pièces produites amène à considérer que Madame et Monsieur [Z] justifient d’un motif légitime pour voir ordonner une expertise judiciaire, à ses frais avancés, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.
La prise en charge des frais d’expertise, ordonnée dans l’intérêt de Madame et Monsieur [Z], incombant en principe aux demandeurs, Madame et Monsieur [Z] supporteront les frais d’expertise.
Les compléments de mission compatibles avec les finalités de l’expertise ordonnée seront repris conformément au dispositif de la présente décision.
3/ Sur les frais et les dépens
Les dépens de l’instance seront supportés par Madame et Monsieur [Z].
PAR CES MOTIFS
Le juge des référés statuant après débats en audience publique, en premier ressort, par ordonnance réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe,
REJETTE la mise hors de cause du Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES [Localité 5] NOIRES, situé [Adresse 4] et [Adresse 5], pris en la personne de son Syndic en exercice la SAS REGIE MIALON, sise [Adresse 6] à [Localité 6]
ORDONNE une mesure d’expertise et commet pour y procéder :
Monsieur [B] [I]
- expert près la cour d’appel de [Localité 13] -
Demeurant [Adresse 13]
[Localité 14]
OU, A DEFAUT,
Monsieur [M] [D]
- expert près la cour d’appel de [Localité 13] -
Demeurant [Adresse 14]
[Localité 8]
Avec mission, en se conformant aux règles du code de procédure civile, de :
1°) Se rendre sur les lieux situés [Adresse 12], [Adresse 4] et [Adresse 11] à [Localité 10], en présence des parties et de leurs conseils juridiques ou techniques ou ceux-ci ayant été dûment convoqués, pour y faire toutes constatations utiles sur l’existence des désordres allégués dans l’assignation, et se munir des outils, échelles, ou tous autres équipements permettant de réaliser les investigations nécessaires dès la première réunion sur site ;
2°) Recueillir et consigner les explications des parties, prendre connaissance des documents de la cause, se faire remettre par les parties ou par des tiers tous autres documents utiles, entendre tous sachants et effectuer d’initiative toutes diligences ou vérifications lui paraissant nécessaires à la solution du litige ;
3°) Etablir un historique succinct des éléments du litige en dressant l’inventaire des pièces contractuelles utiles à l’instruction du litige, notamment les polices d’assurances souscrites, et en recherchant les dates de déclaration d’ouverture du chantier, d’achèvement des travaux et de réception de l’ouvrage ;
4°) Indiquer avec précision, pour les travaux litigieux visés dans l’assignation, qui était chargé de les concevoir, de les réaliser, d’exercer le contrôle de leur exécution ou leur coordination ;
5°) S’il y a lieu, inviter les parties dès le début des opérations d’expertise à appeler en la cause les entreprises dont la responsabilité serait susceptible d’être engagée ;
6°) Vérifier l’existence des désordres, malfaçons, non-façons ou non conformités allégués, notamment tels que listés dans le procès-verbal de constat établi par Maître [F] [T], commissaire de justice, le 4 septembre 2025, le procès-verbal de constat établi par Maître [F] [T], commissaire de justice, le 21 avril 2026 et les résultats des recherches de fuite de novembre 2024, et les décrire ;
7°) Le cas échéant, fournir toutes indications utiles permettant de fixer judiciairement la date d’ouverture de chantier et la date de réception de l’ouvrage ;
8°) Pour chacun des désordres, préciser :
- leur date d’apparition, et s’ils étaient apparents ou non au moment des visites du bien, à la date du compromis, de la réception de l’ouvrage ou de la prise de possession ;
- si les désordres allégués étaient visibles et décelables par un non-professionnel de la construction ;
- s’ils ont fait l’objet de réserves et/ou de reprises, et dans l’affirmative à quelle date, en indiquant si les travaux de reprise sont satisfaisants ;
- plus précisément en matière de construction, s’ils sont apparus dans l’année qui a suivi la réception des travaux et s’ils ont été dénoncés dans l’année de parfait achèvement ;
- leurs conséquences quant à la solidité, et/ou l’habitabilité, et/ou l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;
- si les travaux réalisés présentent un risque de dangerosité pour les personnes et/ou un risque d’effondrement ;
9°) Rechercher les causes et les origines des désordres, malfaçons ou non façons, sans omettre de préciser si les travaux litigieux ont été conduits conformément aux documents contractuels, aux règles de l’art habituelles et communément admises en la matière par les professionnels de la branche concernée ou à la réglementation technique spécifique en matière de DTU et si ces désordres proviennent d’erreurs de conception, de vices de construction, de vices des matériaux ou de malfaçons dans leur mise en œuvre ou s’ils présentent toutes les caractéristiques de vices cachés ;
10°) Décrire les travaux nécessaires pour remédier aux désordres, malfaçons ou non façons constatés, en évaluer le coût, la durée et les contraintes pouvant en résulter pour les occupants, au besoin en s’appuyant sur des devis fournis par les parties et en expliquant précisément les solutions possibles ;
11°) Préconiser en cas d’urgence et de péril imminent pour la sécurité des personnes ou la pérennité des biens toutes mesures et travaux conservatoires lui paraissant utiles, en diffusant dès lors une note sans attendre la formalisation du pré-rapport ou du rapport d’expertise ;
12°) Prescrire si besoin un relogement durant lesdits travaux dans des conditions similaires ;
13°) Donner tous éléments techniques et de fait permettant au tribunal :
- de déterminer les responsabilités éventuellement encourues, en proposant en cas de concours de responsabilité entre plusieurs intervenants à la construction des pourcentages de responsabilité ;
- d’apprécier les préjudices de toutes natures éventuellement subis, notamment les préjudices financier et moral, ainsi que les troubles de jouissance, et en proposer une évaluation chiffrée ;
14°) S’expliquer techniquement dans le cadre des chefs de mission ci-dessus énoncés sur les dires et observations des parties qu’il aura recueillis après le dépôt de son pré-rapport et, le cas échéant, compléter ses investigations ;
15°) Proposer, sur la base de ses conclusions et le cas échéant, un compte entre les parties ;
16°) Plus généralement, donner tous éléments pouvant apparaître utiles à la solution du litige.
DIT que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix dans une spécialité autre que la sienne, à charge pour lui d’en informer préalablement les parties, le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport,
DIT que si le sapiteur n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert,
DIT que l’expert fera connaître sans délai son acceptation, qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera pourvu aussitôt à son remplacement,
DIT que l’expert commis pourra sur simple présentation de la présente ordonnance requérir la communication, soit par les parties, soit par des tiers de tous documents relatifs à cette affaire,
DIT que l’expert commis, saisi par le greffe, devra accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment convoquées, les entendre en leurs dires et explications, en leur impartissant un délai de rigueur pour déposer leurs dires écrits et fournir leurs pièces justificatives,
DIT que Madame [O] [K] épouse [Z] et Monsieur [G] [Z] feront l’avance des frais d’expertise et devront consigner au greffe une provision de CINQ MILLE EUROS (5.000,00 €) TTC avant le 30 septembre 2026,
RAPPELLE qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités imparties, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,
DIT que l’expert devra commencer ses opérations d’expertise dès qu’il sera averti que les parties ont consigné la provision mise à leur charge,
DIT que lors de la première réunion d’expertise laquelle devra se dérouler dans un délai de deux mois à compter de l’avis donné par le greffe de la consignation de la provision, l’expert devra, en concertation avec les parties, dresser un programme de ses investigations, et proposer d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires, de ses frais et débours, ainsi que la date de dépôt du rapport avant d’adresser ces informations au juge chargé du contrôle de l’expertise, à l’appui d’une demande d’ordonnance complémentaire fixant le montant de la provision complémentaire ainsi que le délai prévu pour le dépôt du rapport,
DIT que l’expert commis devra communiquer aux parties et à leur conseil respectif un pré-rapport contenant l’ensemble de ses appréciations littérales et chiffrées, ainsi que l’ensemble de ses conclusions, au moins un mois avant la date de dépôt du rapport d’expertise, en invitant les parties à présenter leurs observations,
DIT qu’après avoir répondu de façon appropriée aux éventuelles observations formulées par les parties, l’expert commis devra déposer au greffe un rapport définitif de ses opérations avant le 31 juillet 2027, date de rigueur, sauf prorogation des opérations dûment autorisée par le juge sur demande de l’expert,
DÉSIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre les opérations d’expertise et statuer sur tous incidents,
LAISSE les dépens à la charge de Madame [O] [K] épouse [Z] et Monsieur [G] [Z],
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
La greffière, La présidente,
Données open data (Licence Ouverte 2.0), pseudonymisées à la source. Ne jamais citer uniquement sur la foi de cette base locale.