TJ 63113, 7 juill. 2026, RG 26/00084

LC / CS

Ordonnance N°
du 07 JUILLET 2026

Chambre 6

N° RG 26/00084 - N° Portalis DBZ5-W-B7K-KOXS
du rôle général

[N] [O] épouse [F]
[T] [F]

c/

S.A.S. [B]

CP TEILLOT & ASSOCIES

GROSSES le

- la SELAS FIDAL
, la SCP TEILLOT & ASSOCIES

Copies électroniques :

- la SELAS FIDAL
, la SCP TEILLOT & ASSOCIES

Copies :

- Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le SEPT JUILLET DEUX MIL VINGT SIX,

par Madame Laure CAMUS, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Charlotte TRIBOUT, Greffière et de Madame Charline SUCHEYRE, Greffière, lors de la mise à disposition,

dans le litige opposant :

DEMANDEURS

Madame [N] [O] épouse [F]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par la SCP TEILLOT & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Monsieur [T] [F]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représenté par la SCP TEILLOT & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDERESSE

S.A.S. [B], prise en la personne de son représentant légal,
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par la SELAS FIDAL, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

***

Après débats à l’audience publique du 09 Juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte authentique en date du 15 février 2024, Mme [N] [O] épouse [F] et M. [T] [F] ont donné à bail à la SAS [B] un local commercial situé [Adresse 3] [Adresse 4] à [Localité 1] (63) correspondant aux lots n° 14 et 65.
Le bail a été consenti pour une durée de 9 années moyennant un loyer annuel de 28 000 euros payable en douze termes égaux de 2 400 euros chacun.
Une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement des loyers et des charges a été insérée dans l’acte.
Tenant compte des difficultés du preneur dans le règlement du loyer, les parties ont régularisé un avenant le 6 août 2025 au terme duquel elles sont convenues de fixer le loyer mensuel à la somme de 2 200 euros, outre 185 euros de provision sur charges.
Constatant que leur locataire ne réglait plus ses loyers, les époux [T] ont, par acte du 13 novembre 2025, fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SAS [B] pour un montant total de 5 541,41 euros.
Ledit commandement a été dénoncé à M. [M] [K], en sa qualité de caution de la SAS [B].
Par acte en date du 5 février 2026, Mme [N] [O] épouse [F] et M. [T] [F] ont assigné la SAS [B] en référé aux fins de voir notamment constater l’acquisition de la clause résolutoire, ce avec toutes conséquences de droit et de condamner la défenderesse au paiement de l’arriéré locatif.
L’affaire a été appelée à l’audience du 17 mars 2026 puis elle a été renvoyée à la demande des parties jusqu’à celle du 9 juin 2026, à laquelle les débats se sont tenus.
Au dernier état de leurs prétentions, les époux [F] sollicitent de voir :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail commercial du 15 février 2024, un local commercial correspondant au lot de copropriété n° 14 et au lot de copropriété n° 65 donné à bail situé [Adresse 5] à [Localité 4] et dépendant d’un ensemble immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 4], et la résiliation de plein droit dudit bail à effet du 30 décembre 2025 pour défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus ;
- ordonner l’expulsion de la société SAS [B], et de tous occupants de son chef, des locaux qu’elle occupe et ce au besoin avec l’appui de la [Localité 5] Publique et l’assistance d’un serrurier ;
- condamner, par provision, la société SAS [B] à payer à [N] [F] et [T] [F] une somme de 9 849.80 euros TTC au titre des arriérés de loyers, charges, frais, et accessoires arrêtés à la date du 30 décembre 2025 inclus, jour de la résiliation du bail, augmentée de la majoration contractuelle égale au taux d’intérêt légal, à compter de la date de signification du commandement de payer,

- fixer à la somme de 145 euros par jour calendaire, augmentée de la TVA si applicable, correspondant au double du dernier loyer mensuel en cours augmenté des charges, la provision journalière à valoir sur l’indemnité journalière d’occupation due par la société SAS [B] à compter du 30 décembre 2025 inclus jusqu’au délaissement effectif des lieux et remise des clefs,
- débouter la SAS [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner la société SAS [B] à payer par provision à [N] et [T] [F] une somme de 145 euros par jour calendaire, augmentée de la TVA si applicable, à valoir sur les indemnités journalières d’occupation à compter du 30 décembre 2025 inclus jusqu’à délaissement effectif des lieux et remise des clefs,
- dire que, dans l’hypothèse où l’occupation sans droit ni titre des locaux par la société SAS [B] et/ou tous occupants de son chef se prolongerait de plus d’un an après la date d’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée sera indexée annuellement en fonction de la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié par l’INSEE, en cas d’évolution à la hausse dudit indice, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date d’effet de la résiliation,
- augmenter les indemnités d’occupation dues à compter de la date de résiliation du Bail et jusqu’à la libération effective des locaux concernés, d’une somme provisionnelle équivalente à celle des charges, taxes et accessoires stipulées au Bail, TVA en sus,
- ordonner que la somme versée par la société SAS [B] à titre de dépôt de garantie demeure acquise à [N] et [T] [F] conformément aux stipulations de l’article « Clause résolutoire » (page 20) du bail commercial du 15 février 2024,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou tout autre lieu aux frais, risques et périls de la société SAS [B], en garantie de toutes sommes que cette dernière pourrait rester devoir à [N] et [T] [F],
- condamner la société SAS [B] à s’exécuter sous astreinte de 200 euros par jour calendaire de retard à compter du huitième jour suivant la date de signification de la décision à intervenir, et se réserver expressément le pouvoir de liquider l’astreinte en vertu de l’article 35 de la loi n° 91-650 du 09 juillet 1991,
- condamner la société SAS [B] à payer à [N] et [T] [F] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
- condamner la société SAS [B] aux entiers dépens de l’instance lesquels comprendront notamment le coût de la levée auprès du Greffe du Tribunal de l’état des inscriptions des privilèges et nantissements sur le fonds du Preneur.

Par des conclusions en défense, la SAS [B] demande au juge des référés de :
- débouter Monsieur [T] [F] et Madame [N] [F] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- suspendre les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre Monsieur [T] [F] et Madame [N] [F] et la SAS [B],
- accorder un délai à la SAS [B] au 9 juin 2026 concernant les causes du commandement,
- constater que le paiement des causes du commandement a eu lieu dans le délai sus visés,
- accorder un paiement échelonné des sommes dues pour les mois de novembre et décembre 2025, et régularisation des charges 2025 non visées par le commandement de payer à hauteur de 4 634,80 € sur une période de 24 mois,
- condamner Monsieur [T] [F] et Madame [N] [F] au paiement d’une somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux dernières conclusions régulièrement déposées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION
À titre liminaire, il y a lieu de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions, hors les cas prévus par la loi, au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.
Sur la demande aux fins de constat de résiliation de bail et d’expulsion
Les époux [F] soutiennent qu’aucun règlement n’a été opéré avant la délivrance de l’assignation et que l’arriéré locatif s’élevait au 31 décembre 2025 à la somme de 9 849,80 euros. Ils indiquent que les sommes versées par la SAS [B] depuis le 1er jan vier 2026 devront être déduites de l’indemnité d’occupation due par elle à compter du 1er janvier 2026. En outre, ils se prévalent des clauses du bail pour solliciter une indemnité d’occupation par jour calendaire ainsi qu’une astreinte afin d’assurer l’exécution de la décision et en particulier la libération des lieux par la locataire.
Pour conclure au rejet de la demande, la SAS [B] explique notamment qu’elle a totalement apuré les sommes dues au titre du commandement de payer le 5 juin 2026 de sorte que les causes de cet acte, seules susceptibles à une résiliation, sont désormais payées.

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal statuant en référé peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, en ordonner l’exécution même s’il s’agit d’une obligation de faire, ou accorder une provision au créancier.
L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En application de la clause résolutoire contenue dans le bail liant les parties, la résiliation de plein droit du bail produit effet à défaut de paiement par le locataire d’un seul terme de loyer à son échéance « un mois après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer ».
En l’espèce, la SAS [B] justifie avoir procédé au règlement de la somme de 2 500 euros dans le mois suivant le commandement de payer.
Néanmoins, ce paiement partiel intervenu dans le mois suivant le commandement de payer n’a pas eu pour effet d’apurer l’intégralité des sommes visées dans l’acte dans le délai imparti puisqu’ il résulte des propres déclarations de la défenderesse que la somme de 3 041,41 euros restant due n’a été honorée que le 5 juin 2026.
Les conditions d’application de la clause résolutoire sont ainsi remplies à l’égard de la SAS [B], ce avec toutes conséquences de droit.
Dans ces conditions, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire ainsi que la résiliation de plein droit du bail à la date du 30 décembre 2025, et d’ordonner l’expulsion de la locataire selon les modalités précisées au dispositif de la décision, sans qu’il n’y ait lieu de fixer d’astreinte de ce chef.
S’agissant de l’indemnité d’occupation réclamée, le montant journalier de 145 euros par jour correspondant à l’application de la clause pénale située en page 18 du bail est particulièrement élevé. Au regard des circonstances de l’espèce, il est susceptible d’être modéré par le juge du fond, ce que le juge des référés ne peut pas faire, de sorte que son application soulève une contestation sérieuse.
En considération de ces éléments, la SAS [B] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer facturé de 2 200 euros outre les provisions sur charges à compter du 1er janvier 2026 jusqu’au délaissement effectif des lieux et remise des clefs et ce, sans qu’il n’y ait lieu de fixer de majoration en référé.
Les sommes éventuellement versées à compter du 1er janvier 2026 devront être déduites.
Pour le surplus, les demandes formées au titre de l’indexation et de l’augmentation des indemnités d’occupation relèvent de la seule appréciation du juge du fond et ne peuvent faire l’objet d’un examen au stade des référés.
Sur la demande d’indemnité provisionnelle
Les époux [F] réclament la somme de 9 849.80 euros TTC au titre des arriérés de loyers, charges, frais, et accessoires arrêtés à la date du 30 décembre 2025 inclus, jour de la résiliation du bail, augmentée de la majoration contractuelle égale au taux d’intérêt légal, à compter de la date de signification du commandement de payer.

La SAS [B] ne conteste pas la somme de 5 309,80 euros au titre des deux échéances de novembre et décembre 2025, ainsi que la régularisation des charges 2025 mais rappelle qu’elle est à jour au titre de l’année 2026 et dispose même un trop versé de 675. Elle considère ainsi que le montant des sommes dues à son bailleur s’élève à la somme de 4 634,80 euros.

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal statuant en référé peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, en ordonner l’exécution même s’il s'agit d’une obligation de faire, ou accorder une provision au créancier.

L’article 1342-10 du code civil dispose que :
« Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter.
A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement »

Il résulte de l’examen des faits et des pièces versées au dossier que la SAS [B] était redevable de la somme de 5 309,80 euros au titre des deux échéances des mois de novembre et décembre 2025 et de la régularisation des charges non visées aux termes du commandement de payer.
Depuis le 1er janvier 2026, la défenderesse a procédé à procédé à divers règlements :
- 3 000 euros le 18 février 2026,
- 3 200 euros le 17 mars 2026,
- 3 200 euros le 11 mai 2026,
- 3 200 le 26 mai 2026.

Il en résulte qu’elle est à jour du paiement de ses loyers pour l’année 2026 et qu’elle dispose d’un trop versé de 675 euros qui s’impute directement sur sa dette locative la plus ancienne.
Ainsi, la SAS [B] reste devoir le montant non sérieusement contestable de 4 634,80 euros au titre de son arriéré locatif des mois de novembre et décembre 2025 et de la régularisation des charges non visées aux termes du commandement de payer.
En conséquence, il convient de la condamner au paiement de ladite somme avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, sans qu’il n’y ait lieu de fixer de majoration en référé.
Par ailleurs, le dépôt de garantie d’un montant de 2 400 euros restera acquis au bailleur conformément aux stipulations de l’article « Clause résolutoire » (page 20) du bail commercial du 15 février 2024.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

Au soutien de sa demande reconventionnelle, la SAS [B] fait notamment valoir que ses résultats sont en croissance et qu’outre le fait d’avoir réussi à rester à jour des loyers 2026, le solde des sommes réclamées au titre du commandement de payer a été réglé en totalité le 5 juin 2026.

Pour s’opposer à cette demande, les époux [F] rappellent que la SAS [B] connait des difficultés de paiement depuis 2024 pour lesquelles ils ont dû lui faire signifier trois commandements de payer et pour lesquelles ils lui ont déjà accordé des facilités de paiement. Ils considèrent que les paiements de 2026 ne garantissent pas la pérennité des paiements futurs.

En application de l’article L. 145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Il appartient au débiteur d’effectuer une offre de règlement et d’apporter les éléments de preuve concernant sa situation financière, et notamment ses revenus et ses charges prévisibles, ainsi que tout élément permettant d’établir qu’il est en capacité de régler l’intégralité de sa dette dans le délai proposé.

En l’espèce, il ressort des pièces versées au dossier par les demandeurs que des difficultés de paiement sont apparues dès le mois d’avril 2024. Un premier commandement de payer a été délivré à la SAS [B] le 4 juillet 2024, un second le 22 octobre 2024 puis un nouveau commandement le 3 novembre 2025.
Il s’ensuit que les impayés sont récurrents depuis 2024 et persistent malgré la réduction de loyer accordée à la SAS [B] à compter du mois de juillet 2025.
Dans ces conditions, les paiements partiels intervenus en 2026 et les documents produits par la défenderesse ne suffisent pas à établir la bonne santé financière de l’entreprise. En d’autres termes, la SAS [B] ne présente pas de garanties de paiement suffisantes pour bénéficier de délais de paiement.
Par conséquent, sa demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire sera rejetée, au même titre que sa demande de délais rétroactifs au 9 juin 2026 concernant les causes du commandement.

Sur les frais

La demanderesse a exposé des frais pour faire valoir ses droits, il est donc équitable de condamner la SAS [B] à lui verser la somme de 500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS [B] sera également condamnée aux dépens.

Les autres sommes réclamées au titre des dépens seront écartées, en ce qu’elles n’entrent pas dans le champ d’application de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

PAR CES MOTIFS