TJ 63113, 7 juill. 2026, RG 26/00180

LC / CS

Ordonnance N°
du 07 JUILLET 2026

Chambre 6

N° RG 26/00180 - N° Portalis DBZ5-W-B7K-KQ2Q
du rôle général

L’EPF AUVERGNE

c/

S.A.S. C&C CORP

SELARL DMMJB AVOCATS

GROSSES le

- la SELARL 8 BEAUMARCHAIS SOCIETE D’AVOCATS
, la SELARL DMMJB AVOCATS

Copies électroniques :

- la SELARL 8 BEAUMARCHAIS SOCIETE D’AVOCATS
, la SELARL DMMJB AVOCATS

Copies :

- Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le SEPT JUILLET DEUX MIL VINGT SIX,

par Madame Laure CAMUS, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Charlotte TRIBOUT, Greffière et de Madame charline SUCHEYRE, Greffière, lors de la mise à disposition,

dans le litige opposant :

DEMANDERESSE

L’EPF AUVERGNE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par la SELARL DMMJB AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDERESSE

S.A.S. C&C CORP, prise en la personne de son représentant légal,
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par la SELARL 8 BEAUMARCHAIS SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

***

Après débats à l’audience publique du 09 Juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte en date du 11 avril 2024, l’EPF AUVERGNE a fait l’acquisition d’un bien immobilier au sein de la galerie marchande au niveau 1 du centre commercial de [Localité 4] situé [Adresse 3] à [Localité 5].
Ledit bien est grevé d’un bail commercial portant sur le local n°113 consenti le 10 septembre 2021 au profit de M. [T] [Q] et transféré à la SAS C&C CORP par un avenant du 3 décembre 2021.
Le bail a été consenti moyennant un loyer annuel hors taxe de 15 000 euros, outre une part variable correspondant à 7 % HT du chiffre d’affaires annuel.
Une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement des loyers et des charges a été insérée dans l’acte.
Constatant que sa locataire ne réglait pas ses loyers, l’EPF AUVERGNE a, par acte en date du 10 décembre 2025, fait signifier à la SAS C&C CORP un second commandement de payer pour un montant de 65 577,27 euros, lequel est demeuré infructueux.
Par acte en date du 25 mars 2026, l’EPF AUVERGNE, prise en la personne de son directeur M. [N] [A], a assigné la SAS C&C CORP, exerçant sous l’enseigne ELITESBARBERSHOPS en référé aux fins de voir notamment constater l’acquisition de la clause résolutoire, ce avec toutes conséquences de droit et de condamner la défenderesse au paiement de l’arriéré locatif.
L’affaire a été appelée à l’audience de référé du 21 avril 2026 puis elle a été renvoyée à celle du 9 juin 2026 à laquelle les débats se sont tenus.
Par des conclusions en défense, la SAS C&C CORP demande au juge des référés de :
- à titre principal,
- constater l’existence d’une contestation sérieuse au fond,
- se déclarer incompétente au profit de la juridiction du fond,
- rejeter l’ensemble des moyens, fins et prétentions du bailleur,
- condamner le bailleur au paiement de la somme de 3.000 euros pour procédure abusive,
- en toute hypothèse,
- condamner le bailleur à porter et payer la somme de 1.500 euros au preneur en application des dispositions de l’article 700 du CPC.
Au dernier état de ses prétentions, l’EPF AUVERGNE sollicite de voir :
- constater la résiliation du bail commercial conclu entre l’EPF AUVERGNE et la SAS C&C CORP,

- ordonner, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de la SAS C&C CORP ainsi que tout occupant de son chef, du local situé dans la galerie marchande du centre commercial de [Localité 4], [Adresse 4], et correspondant au local n° [Adresse 5], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de la partie expulsée,
- condamner la SAS C&C CORP à payer à l’EPF AUVERGNE la somme de 75.097,87 € au titre de l’arriéré locatif sauf à parfaire suivant le décompte qui sera remis lors des débats, comprenant le loyer de février 2026 inclus, cette somme incluant d’ores et déjà la majoration de 10 %, le tout assorti des intérêts au taux légal majorés de trois points à compter de la décision à intervenir,
- fixer l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par la C&C CORP à la somme mensuelle de 3.335.56 € à compter de la résiliation du bail et au besoin de la condamner à verser à l’EPF AUVERGNE ladite indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de janvier 2026 et jusqu’à complète libération des lieux,
- dire que le dépôt de garantie restera acquis à l’EPF AUVERGNE,
- condamner la SAS C&C CORP à payer à l’EPF AUVERGNE la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût de l’assignation et du commandement de payer du 10 décembre 2025,
- rappeler que la décision à intervenir sera de droit exécutoire à titre provisoire.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux dernières conclusions régulièrement déposées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la compétence du juge des référés
A titre liminaire, il convient de rappeler que le juge des référés tire de l’article 835 du code de procédure civile le pouvoir de prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le même article lui permet, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d’en ordonner l’exécution même s'il s'agit d'une obligation de faire, ou d’accorder une provision au créancier.
En vertu de cette disposition, il revient au juge des référés de dire s’il existe une contestation sérieuse à l’exécution d’une obligation ou au paiement d’une provision.
En cela, l’existence de contestations sérieuses ne constitue pas en elle-même une exception d’incompétence ou une fin de non-recevoir, mais un moyen relatif au bien-fondé de la demande.
Il s’ensuit que la présente demande est recevable et que le juge des référés est compétent.
Par conséquent, l’exception soulevée sera rejetée.
Sur la demande aux fins de constat de résiliation de bail et d’expulsion
La SAS C&C CORP soutient que le montant du loyer souffre d’une contestation sérieuse dès lors que la fermeture de l’hypermarché Auchan a entraîné une baisse de la fréquentation de la galerie marchande et a eu des conséquences négatives sur son chiffre d’affaires, et ce, alors que le bail a été conclu en considération de l’implantation de l’hypermarché au sein de la galerie marchande. Elle en déduit que l’un des éléments essentiels à la conclusion du bail a disparu, que le montant du loyer est ainsi injustifié et qu’il doit être apprécié au fond. Elle indique qu’elle s’est rapprochée de son bailleur pour réviser le montant du loyer mais que celui-ci n’a pas répondu à ses sollicitations.

L’EPF Auvergne oppose que les défauts de paiement du loyer sont survenus avant la fermeture de l’hypermarché, de sorte que lien entre ceux-ci et les difficultés financières alléguées par la SAS C&C CORP n’est pas établi. Elle fait également valoir que le contrat de bail exclut sa responsabilité en cas de changement de configuration des lieux.

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal statuant en référé peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, en ordonner l’exécution même s’il s’agit d’une obligation de faire, ou accorder une provision au créancier.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En application de la clause résolutoire contenue dans le bail liant les parties, la résiliation de plein droit du bail produit effet à défaut de paiement par le locataire d’un seul terme de loyer à son échéance « un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».
En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que la SAS C&C CORP n’a pas procédé au règlement de l’intégralité des sommes visées dans le commandement de payer dans le délai d’un mois imparti par l’acte.

En outre, le contrat de bail commercial litigieux ne comporte aucune clause prévoyant la révision du montant du loyer en cas de changement de configuration des lieux.

Dans ces conditions, le montant du loyer, fixé à 7 % HT du chiffre d’affaires annuel et, a minima à 15 000 euros HT et hors charges par an, ne souffre d’aucune contestation sérieuse.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont ainsi remplies à l’égard de la SAS C&C CORP qui n’a pas procédé au règlement de sa dette, ce avec toutes conséquences de droit.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du contrat de bail et d’ordonner l’expulsion du locataire selon les modalités précisées au dispositif de cette décision.

Il convient également de condamner la SAS C&C CORP à payer à l’EPF Auvergne, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation.

L’EPF Auvergne sollicite que l’indemnité d’occupation soit fixée à la somme mensuelle de 3 335,56 euros TTC à compter de la résiliation du contrat de bail.

Le bail commercial prévoit, en page 50, dans un paragraphe intitulé « 28) CLAUSE RESOLUTOIRE – SANCTIONS » que « L’indemnité d’occupation à la charge du Preneur, en cas de non délaissement du Local pour quelque cause que ce soit après résiliation de plein droit ou judiciaire ou expiration du bail sauf droit au renouvellement, sera établie forfaitairement sur la base du double du loyer global de la dernière année de location, cette indemnité de base étant réajustée ultérieurement de plein droit pour être portée, si elle est inférieure, au montant annuel du loyer global du nouveau preneur ».

La clause précitée, en ce qu’elle évalue forfaitairement et d’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution de l’obligation contractée, doit s’analyser en une clause pénale.
Au même titre que les dommages et intérêts, les clauses pénales conduisent à apprécier la gravité des manquements d’une partie, ce qui ne relève pas du référé, a fortiori lorsque leur application est susceptible d’être modérée par le juge du fond.
En tout état de cause, le juge des référés peut retenir l'existence d'une contestation sérieuse empêchant l'application d'une clause pénale, lorsque celle-ci apparaît sérieusement susceptible d'être modérée par le juge du fond, compte tenu de son montant et de l'avantage manifestement excessif pour le créancier qui résulterait de son application (Cour d’appel de [Localité 6] – Pôle 1 – Chambre 2, 02 mars 2023, n°22/16346 ; Cour d’appel de [Localité 7] – 5ème chambre, 14 juin 2023, n°22/06501).
Il apparaît en l’espèce que les montants correspondant à l’application de la clause précitée sont particulièrement élevés et qu’au regard des circonstances de l’espèce ils sont susceptibles d’être modérés par le juge du fond, ce que le juge des référés ne peut pas faire, de sorte que leur application soulève une contestation sérieuse.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande en paiement de pénalités.

Par conséquent, la SAS C&C CORP sera condamnée à payer à l’EPF AUVERGNE, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du dernier loyer facturé, soit la somme mensuelle de 1 667,78 euros TTC ce avec effet rétroactif à compter du 1er juin 2026 et jusqu’à la libération des lieux et sans qu’il n’y ait lieu à majoration dès lors que les conditions contractuelles alléguées à ce titre sont susceptibles le cas échéant d’être soumises au pouvoir modérateur du juge du fond.

Sur les demandes en paiement de provisions

En l’espèce, le décompte produit par l’EPF AUVERGNE d’un montant total de 84 965,32 euros arrêté au 18 mai 2026 comprend les loyers, les frais de rejet de prélèvement de loyer, une majoration de 10% en application du contrat de bail à six reprises, des frais de commandements de payer, à deux reprises, pour le mois de mars 2025 et de décembre 2025 et une majoration pour clause pénale d’un montant de 5 928,60 euros au mois de décembre 2025.

Le contrat de bail stipule en page 51, dans un paragraphe intitulé « 28) CLAUSE RESOLUTOIRE – SANCTIONS », que : « 28B - A défaut de paiement du loyer et/ ou des indemnités d'occupation, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme d'après le présent bail, 48 heures après une lettre recommandée restée sans effet, les sommes dues seront automatiquement majorées de dix pour cent (10 %) à titre d'indemnité forfaitaire de frais contentieux, et ce, indépendamment de tous frais de commandement, de recettes et des droits proportionnels d'encaissement qui seront à la charge du preneur.
Toute somme exigible payée en retard sera, d'autre part productrice d'un intérêt de retard au taux d'intérêt légal, majoré de trois points qui s'appliquera de plein droit, sans mise en demeure préalable, à compter de la date d'échéance.
En outre, en cas de procédure judiciaire quelconque, le Preneur devra, dans la mesure de sa condamnation aux dépens, rembourser au Bailleur, en sus de tous frais répétibles, les honoraires de ses avocats.
Les frais d’envoi des envois recommandés seront à la charge du Preneur.

Cependant, à l’instar de la clause précitée, et pour les mêmes raisons, cette majoration forfaitaire de 10 % en cas de loyers impayés peut également être soumise au pouvoir modérateur du juge du fond. Elle ne sera donc pas appliquée.

Au regard de ce qui précède, il en est de même de la majoration au titre de la clause pénale qui ne sera pas non plus appliquée s’agissant de l’indemnité d’occupation due au mois de février 2026.

Il y a ainsi lieu de déduire les frais appliqués au titre de l’application de la clause pénale, soit la somme de 5 928,60 euros, et ceux appliqués au titre de la majoration de 10%, soit la somme de 96 euros (16x6).

Les frais de commandement de payer du 10 décembre 2025, d’un montant de 362,59 euros seront également déduits du décompte mais recouvrés au titre des dépens.

Au vu des pièces produites, la SAS C&C CORP reste ainsi devoir au titre des loyers impayés au mois de mai 2026 inclus la somme de 78 940,72 euros.

En conséquence, il y a lieu de condamner la SAS C&C CORP à payer à l’EPF AUVERGNE la somme provisionnelle de 78 940,72 euros au titre des loyers et indemnité d’occupation dus au mois de mai 2026 inclus.

Par ailleurs, le dépôt de garantie d’un montant de 1 250 euros restera acquis au bailleur tel que stipulé à la page 51 du bail commercial.
Surabondamment, la demande reconventionnelle formée par la SAS C&C CORP tendant à la condamnation du bailleur au paiement de la somme de 3 000 euros sera rejetée, le caractère abusif de la procédure n’étant pas démontré.

Sur les frais et les dépens

La demanderesse a exposé des frais pour faire valoir ses droits, il est donc équitable de condamner la SAS C&C CORP à lui verser la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS C&C CORP supportera également les entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS