TJ 63113, 2 juill. 2026, RG 26/00039

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND
16, place de l'Étoile - CS 20005
63000 CLERMONT-FERRAND
☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 26/00039 - N° Portalis DBZ5-W-B7K-KNTX

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 02 Juillet 2026

Monsieur [G] [N]
Rep/assistant : Me Fabienne BLANCHET, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [V] [J]
Rep/assistant : Maître Magali BERTHOLIER de la SELARL BEMA & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 02 Juillet 2026

A :Me Fabienne BLANCHET,

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 02 Juillet 2026

A :Me Fabienne BLANCHET,

Maître [K] [I]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Valérie PIRELLO, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l'audience du 04 Juin 2026 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 02 Juillet 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [G] [N], demeurant 14 avenue Côte Blatin - 63170 PERIGNAT-LES-SARLIEVE

représenté par Me Fabienne BLANCHET, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [J], demeurant 34 rue du Palais - 63500 ISSOIRE

représenté par Maître Magali BERTHOLIER de la SELARL BEMA & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 63113-2026-001222 du 03/06/2026 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CLERMONT-FERRAND)

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 février 2024, M. [G] [N] a donné un bail à Mme [V] [J] un logement meublé situé 34 rue du palais à Issoire (63) moyennant un loyer mensuel de 440 € outre 30 € de charges.
Le 31 mars 2025, Mme [V] [J] avait sollicité la mairie concernant des difficultés relevées dans son logement.
La SOLIHA est intervenue le 9 avril 2025 et a rendu un rapport le 29 avril 2025 préconisant des travaux qui n'ont pas été réalisés par le propriétaire.
Le 3 juillet 2025, M. [G] [N] a fait délivrer à Mme [V] [J] deux commandements visant la clause résolutoire, l’un de payer l’arriéré locatif des mois de mai et juin 2025 et l’autre visant à faire cesser les nuisances sonores, tapages nocturnes et diurnes ainsi que les agressions de ses voisins.
Une tentative de médiation a été proposée à Mme [V] [J] mais n’a pas abouti.
M. [G] [N], par acte de commissaire de justice en date du 9 janvier 2026, a saisi le juge des contentieux de la protection de Clermont-Ferrand, aux fins, notamment, de résiliation du bail par constat de l'acquisition de la clause résolutoire, expulsion et condamnation de la locataire à lui payer la somme de 2769.50 € au titre de l'arriéré locatif et des charges arrêtées au mois de décembre 2025.
Cette assignation a été dénoncée au préfet le 09 janvier 2026.
Aux termes de ses dernières écritures, M. [G] [N] sollicite du juge des contentieux de la protection de :
Constater que par le jeu de la clause résolutoire le bail se trouve être résilié de plein droit faute pour la locataire d’avoir soldé sa dette,Subsidiairement, il est sollicité la résolution du bail en raison des manquements de Mme [V] [J] à ses obligations contractuelles,
Constater que Mme [V] [J] est occupante sans droit ni titre,Ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement occupé 34 rue du palais à Issoire (63)Condamner Mme [V] [J] au paiement d'une indemnité d'occupation de 470 € par mois à compter de la résiliation du bail jusqu'à la complète libération des lieux, Condamner Mme [V] [J] à lui payer la somme de 2769.50 € en principal, en deniers ou quittances valables,Subsidiairement, en cas de résolution du bail prononcé par le juge
Condamner Mme [V] [J] à lui payer la somme de 4649.50 € en deniers ou quittances valables au titre de l’arriéré de loyers au jour du jugement,Condamner Mme [V] [J] à lui payer la somme de 700 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens comprenant le coût des deux commandements délivrés.
Aux termes de ces dernières écritures, Mme [V] [J] sollicite le rejet des demandes de M. [G] [N] et demande au juge des contentieux de la protection de :
juger le commandement de payer nul et de nul effet.Subsidiairement, juger que la défenderesse a repris le paiement du loyer courant et que les prestations sociales ont été interrompues par la seule faute du bailleur. Suspendre la procédure d'expulsion compte tenu de la reprise des paiements et de l'insalubrité du logement et de la procédure de surendettement en cours. Ordonner des délais de paiement à hauteur de 36 mois. En tout état de cause,
juger que le logement loué est indécent et ne répond pas aux exigences de conformité, salubrité et sécurité, Juger que le loyer devra être réduit à la somme de 250 € par mois, et ce, à compter du 1er mai 2025, soit une réduction mensuelle de 190 €, soit 2090 € selon décompte arrêté au 1er mars 2026, jusqu'à ce qu'il soit procédé aux travaux de réfection du logement,condamner M. [G] [N] sous astreinte de 100 € par jour de retard dans l'exécution des travaux, et ce, à compter de la date du jugement à intervenir,condamner M. [G] [N] à lui payer la somme de 2000 € à titre de dommages et intérêtscondamner M. [G] [N] à lui payer la somme de 1500 € sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ainsi qu'aux entiers dépens.Lors de l’audience du 04 juin 2026, M. [G] [N] actualise sa créance à la somme de 2559.08 €, mensualité de mai 2026 incluse.
Mme [V] [J] sollicite subsidiairement des délais de paiement à hauteur de 50 € outre le paiement du loyer courant précisant avoir repris son paiement intégral avant l’audience, elle demande également la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire.
En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l’exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION
Sur la validité du commandement de payerIl résulte des pièces versées aux débats que le montant du principal figurant sur le commandement de payer correspond aux loyers et charges dus par la locataire compte tenu de la suspension des prestations sociales intervenue du fait de la perte de ses droits par la locataire.
Dès lors, Mme [V] [J] sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences
M. [G] [N] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
 
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 03 juillet 2025. Or, d’après l'historique des versements, aucune régularisation n’est intervenue. 
Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 août 2025. 
Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. 
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 
En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les ressources de Mme [V] [J], à savoir 284 € par mois, ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette.
Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement. 
Par ailleurs, s’agissant de la suspension de la clause résolutoire, il est établi que la locataire a troublé la quiétude des lieux ce qui lui a valu un commandement de cesser.
Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [G] [N] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.
Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Sur l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l’espèce, M. [G] [N] produit un décompte actualisé de 2559.08 €, échéance de mai 2026 incluse, en arriérés locatifs et indemnités d'occupation arrêté au 07 mai 2026.
Le commandement de payer démontre qu'à la date de son établissement, en juillet 2025, Mme [V] [J] devait la somme de 940 euros en principal, échéance de juin 2025 incluse hors frais.
Mme [V] [J] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer la somme de 2559.08 €, échéance de mai 2026 incluse, en arriérés locatifs et indemnités d'occupation arrêté au 07 mai 2026 à son bailleur.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 470 euros.
 L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 14 août 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [G] [N] ou à son mandataire.

Sur la demande aux fins de réalisation de travaux et les demandes indemnitaires afférentes
En application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments conforme à l'usage d'habitation.
Le décret 2002-120 du 30 janvier 2002 fixe les caractéristiques d'un logement décent qui peuvent être regroupées autour de trois catégories :
- le logement doit permettre d'assurer la santé et la sécurité physique des occupants
- certains éléments d'équipements et de confort doivent être présents
- des critères liés à la surface et au volume du logement sont nécessaires
Par ailleurs, l’article 3 du décret prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :
(...) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.
(...) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont prise les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.

(...) Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Aux termes de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premiers et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il ne soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. […] Le juge détermine le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à exécution de ces travaux.
Si le rapport de SOLIHA du 29 avril 2025 produit par la défenderesse a mis en évidence des dysfonctionnements (garde-corps non réglementaire, traces d’humidité dans deux pièces, absence de système d’extraction d’air dans salle de bain et WC, absence de constat de risque d’exposition au plomb, de DPE et allège de la fenêtre dégradée), ces derniers ont été corrigés par le propriétaire ainsi qu’en attestent les pièces versées aux débats et notamment l’attestation de mise en conformité du logement rendue par SOLIHA le 06 janvier 2026.
Il sera également souligné que la locataire a fait obstruction à trois reprises à une entreprise chargée de remédier aux désordres qui en eux-mêmes n’étaient pas de nature à caractériser une indécence au sens du décret 2002-120 du 30 janvier 2002 (pièce n° 10 Mme [V] [J]).
Dès lors, échouant à rapporter la preuve d’une indécence, Mme [V] [J] sera déboutée de sa demande à ce titre ainsi qu’aux demandes indemnitaire et en réduction de loyer afférentes.

Sur les demandes accessoires
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations ».
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.».
Mme [V] [J] partie succombante devra prendre en charge les dépens de l'instance comprenant notamment le coût des deux commandements du 03 juillet 2025 et sera en outre condamnée à payer à M. [G] [N] une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'exécution provisoire est rappelée.

PAR CES MOTIFS :