TJ 63113, 11 juin 2026, RG 26/00167

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND
16, place de l'Étoile - CS 20005
63000 CLERMONT-FERRAND
☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 26/00167 - N° Portalis DBZ5-W-B7K-KPTQ

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 11 Juin 2026

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
Rep/assistant : Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

C /

Monsieur [E] [Z]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 11 Juin 2026

A : Me Evelyne BELLUN

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 11 Juin 2026

A : Me Evelyne BELLUN

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Véronique HUBERT, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l'audience du 23 Avril 2026 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 11 Juin 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est 19/21 Quai d'Austerlitz - 75013 PARIS, pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Evelyne BELLUN, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [Z], demeurant 30 rue de Serbie - 63000 CLERMONT-FERRAND

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 5 novembre 2021, monsieur [D] [A] a donné à bail à monsieur [E] [Z] un logement situé 30 rue de Serbie à CLERMONT FERRAND (63000), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 450 €, provision sur charges comprise.

Par acte du 2 novembre 2021, la SAS Action Logement Services s'est engagée envers le bailleur en tant que caution simple du paiement des loyers dus par le locataire, selon un dispositif VISALE. En cas de manquement du locataire, ce contrat prévoit la subrogation de la caution dans les droits du bailleur après règlement de ces sommes.

Le locataire n'ayant pas réglé le loyer depuis le mois de janvier 2025, le bailleur a sollicité le paiement des sommes dues auprès de l'organisme de cautionnement.

le 17 juillet 2025, la caution, subrogée dans les droits du bailleur, a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2434 euros.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de monsieur [E] [Z] le 18 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 février 2026, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner monsieur [E] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de droit :
- constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation conclu entre eux faute pour le locataire de s'être acquitté des causes du commandement dans le délai de deux mois,
- ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,
- condamner monsieur [E] [Z] à lui payer les sommes suivantes :
* 4684 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 décembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2434€,
* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, outre la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.
Cette assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 18 février 2026.

A l'audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 16 avril 2026 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 4976 €.

Monsieur [E] [Z] explique qu'il est célibataire ; qu'il est en contrat de professionnalisation depuis mars 2026 et perçoit 1400€ de revenus ; qu'il a d'autres dettes et a déposé un dossier de surendettement qu'il va nous produire en cours de délibéré ; qu'il a repris le paiement du loyer courant et souhaite rester dans le logement. Il sollicite des délais de paiements.

Un diagnostic social et financier récapitulant la situation sociale et familiale du locataire est parvenu au greffe avant l'audience.
Il en résulte que monsieur à la suite d'événements personnels a délaissé la gestion de ses charges courantes entraînant une accumulation de dettes ; qu' à la fin d'un CDD en septembre 2025, il n'a bénéficié que tardivement du RSA (janvier 2026) ; qu'il a déposé un dossier de surendettement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Monsieur [E] [Z] s'étant présenté il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la subrogation de la caution dans les droits du bailleur

Aux termes de l’article 2309 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En outre, l’article 8.1, page 8 du contrat de cautionnement, selon dispositif VISALE, conclu entre le bailleur et la SAS Action Logement Services portant sur le logement donné à bail à monsieur [E] [Z] stipule que “la caution, sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle”.
Il en ressort que la caution peut user de la possibilité d’acquitter elle-même les sommes dues et d’exercer, en qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en paiement des loyers et en résolution de bail.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

La SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits du bailleur, produit une quittance subrogative du 21 janvier 2026 , comprenant les échéances de janvier à décembre 2025 pour un montant total de 4976 euros.

Lors de l’audience, la SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits du bailleur, produit un nouveau décompte arrêté à la même somme.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est établie tant dans son principe que dans son montant. monsieur [E] [Z] sera donc condamné à lui payer la somme établie au titre de cet arriéré.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l'article 1231-6 du Code civil, à compter du commandement de payer du 17 juillet 2025 sur les sommes dues à cette date, soit 2434 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la résiliation et l'expulsion

En vertu de l'article 24, I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux."

En l'espèce, le contrat de bail litigieux prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté sans effets, ce délai n'étant pas contraire aux dispositions d'ordre public de l'article 24 précité.

Or, SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir régulièrement signifié le 17 juillet 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour un montant de 2434 €. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 17 septembre 2025.

Cependant en application du V et du VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut à la demande du locataire ou du bailleur, d'une part, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu'il a repris le versement intégral du loyer courant, et d'autre part suspendre, dans le même temps, les effets de la clause résolutoire.

En l'espèce, le demandeur ne s'oppose pas à la demande de délais de paiement. Le locataire a repris le paiement de ses loyers et sa situation a favorablement évolué.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à monsieur [E] [Z] et de suspendre les effets de la clause résolutoire selon les modalités précisées au dispositif.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si le locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l'article 24-V précité, que le locataire devra s'acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu et au plus tard en même temps que la fraction du mois courant de l'arriéré rééchelonné.

En revanche, dès le premier impayé - que ce soit au titre de l'arriéré rééchelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé - la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur, la résolution du bail étant acquise à la date du 17 septembre 2026.

En outre, dans cette hypothèse, monsieur [E] [Z] serait désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, Monsieur [D] [A] propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de monsieur [E] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l'hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger du locataire, s'il se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en l’occurrence la somme mensuelle de 450 € à compter de la date d'effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis. Toutefois, la SAS Action Logement Services n’est fondée à réclamer la condamnation du défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation que dans la limite des sommes qu’elle verserait au bailleur au titre de son engagement de caution

Sur les autres demandes

Monsieur [E] [Z], qui succombe à l’ instance, devra supporter la charge des dépens. Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité, compte tenu notamment de la situation économique respective des parties, de le condamner à payer une quelconque somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, Le Juge des contentieux de la protection, Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,