TJ 63113, 2 juill. 2026, RG 25/00455

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND
16, place de l'Étoile - CS 20005
63000 CLERMONT-FERRAND
☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00455 - N° Portalis DBZ5-W-B7J-KDYP

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 02 Juillet 2026

Monsieur [I] [C], rep/assistant : Me Géraud MANEIN, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [L] [U], rep/assistant : Me Catherine RAYNAUD, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A :
Me Géraud MANEIN

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A :
Me Géraud MANEIN
Me Catherine RAYNAUD

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Virginie DUFAYET, Juge des contentieux de la protection, assistée lors des débats de Sameh BENHAMMOUDA et lors du délibéré de Sandrine DUMONT, Greffiers ;

Après débats à l'audience du 30 Avril 2026 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 02 Juillet 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [I] [C]
2 rue Emile Coulaudon
63510 AULNAT
représenté par Me Géraud MANEIN, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [U]
1 rue Lariotte
63800 SAINT GEORGES SUR ALLIER
comparant en personne assisté de Me Catherine RAYNAUD, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 juin 2016, M. [I] [C] et Mme [P] [C] ont donné à bail à M. [L] [U] et à Mme [T] [Y] une maison d'habitation située 1 rue Lariotte à Saint-Georges-sur-Allier (63800) moyennant le paiement d'un loyer initial de 350 euros, outre 15 euros de provisions mensuelles sur charges.

Par acte authentique en date du 24 novembre 2022, M. [C] et Mme [P] [C] épouse [R] ont signé un compromis de vente avec M. [U] portant sur le bien donné à bail avec une date de réitération au plus tard le 24 février 2023.

Par acte sous seing privé en date du 13 mars 2023, M. [C], M. [U] et Mme [Y] ont signé un avenant selon lequel cette dernière s'est engagée à se porter co-acquéreur du bien.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 juillet 2023, Mme [C] épouse [R] a fait assigner M. [U] et Mme [Y] devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand aux fins de voir son préjudice indemnisé compte-tenu de l'absence de réitération de la vente.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 12 mars 2024, le tribunal de Clermont-Ferrand a condamné solidairement M. [U] et Mme [Y] à payer à Mme [C] épouse [R] la somme de 15.950 euros en réparation de son préjudice conformément à la clause pénale.

Se plaignant de l'occupation persistante du bien par M. [U], M. [C] l'a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection de Clermont-Ferrand aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail et expulsion, par acte de commissaire de justice du 27 février 2025.

Cette assignation a été notifié au représentant de l'Etat dans le département le 28 février 2025.

A l'audience du 30 avril 2026, M. [C] reprend les demandes contenues dans ses conclusions et demande au juge de :

- débouter M. [U] de l'intégralité de ses demandes,

- principalement, constater que la résiliation du bail est intervenue :
- à titre principal le 24 mars 2023,
- à titre subsidiaire le 7 décembre 2025,
- à titre infiniment subsidiaire, le 7 janvier 2026,
- à titre très infiniment subsidiaire, le 6 février 2026,

- subsidiairement, prononcer la résiliation du bail,

- condamner M. [U] à lui payer la somme de 387 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation du 1er octobre 2025 au 6 février 2026, soit la somme de 1.651,20 euros,

- condamner M. [U] aux dépens,

- condamner M. [U] à lui payer la somme 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [U] reprend les demandes contenues dans ses conclusions et demande au juge de :
- in limine litis, dire que M. [C] née en 1931 ne justifie pas de sa capacité à ester en justice,
- dire que le bail régularisé le 7 juin 2016 est nul et de nul effet,
- ordonner la restitution par le bailleur des loyers hors charges versées depuis le 7 juin 2016 jusqu'au 31 octobre 2025,
- débouter M. [C] de toutes ses demandes,
- en tout état de cause, condamner M. [C] aux dépens,
- condamner M. [C] à lui payer la somme de 3.000 au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande présentée in limine litis par M. [U]

Il sera observé que ni dans le dispositif de ses conclusions reprises oralement à l'audience, ni dans le corps de celles-ci le conseil de M. [U] ne dit quelle conséquence tirer d'une éventuelle incapacité à agir en justice de M. [C].
Toutefois, il résulte de l'article 117 du code de procédure civile que le défaut de capacité d'ester en justice constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l'acte. Une nullité de l'assignation est donc encourue.

En l'espèce, M. [U] affirme que M. [C] n'a pas la capacité d'ester en justice. Il lui appartient de le démontrer. Or, à titre d'argumentation, il se contente de rappeler qu'il est né en 1931. Ce seul fait ne suffit pas établir son défaut de capacité à agir en justice.
La demande sera donc rejetée.

Sur la demande de nullité du bail présentée par M. [U]

Aux termes du dispositif de ses conclusions, le conseil de M. [U] demande au juge de dire le bail " nul et de nul effet ".
Dans le corps de ses conclusions, cette demande de nullité n'est pas reprise. Le conseil de M. [U] écrit ceci " la juridiction (…) devra accueillir la demande reconventionnelle de M. [N] lequel demande à la juridiction de constater en application du rapport de l'ADIL que c'est le bailleur qui n'a pas respecté la loi sur les baux d'habitation en louant à M. [U] et à Mme [Y] une maison insalubre et non louable en l'état et procédé à la résiliation du bail aux torts de M. [C] avec restitution de tous les loyers versés depuis le moins de juin 2016. "

Il se déduit de cette seule phrase du corps des conclusions relative à la demande de M. [U] qu'il entend plaider l'insalubrité du logement pour obtenir d'une part la nullité du bail, d'autre part la restitution des loyers versés depuis l'entrée dans les lieux.

Or, d'une part l'insalubrité d'un logement est constatée selon une procédure administrative et découle d'un arrêté préfectoral, lequel est absent en l'espèce ; d'autre part la sanction d'un logement insalubre n'est pas la nullité du bail.
Il s'ensuit que tant la demande de nullité du bail que la demande de restitution des loyers versés ne peut qu'être rejetée en l'absence d'insalubrité déclarée par arrêté préfectoral.

Sur la demande de constatation ou de prononcé de la résiliation du bail

M. [C] présente une demande de constat de la résiliation du bail au titre du congé pour vendre. Toutefois, il ne produit pas ledit congé de sorte que la demande ne saurait prospérer.

Il présente ensuite une demande de constat de la résiliation du bail au titre du défaut d'assurance et du non-paiement des loyers. Il justifie d'un commandement visant la clause résolutoire délivré sur ces deux fondements à la date du 6 novembre 2025. Toutefois, ce commandement a été délivré postérieurement à l'assignation et ne peut donc servir de fondement à la demande.

Il présente également une demande de constat de la résiliation du bail à la date du 6 février 2026, date du procès-verbal de reprise des lieux dressé par commissaire de justice.
Aucun constat ne peut être prononcé à ce titre, le mécanisme de l'acquisition de la clause résolutoire étant prévu par la loi du 6 juillet 1989 pour le défaut de paiement des loyers ou de souscription de l'assurance locative.

Enfin, M. [C] présente une demande de résiliation du bail au motif que M. [U] occupe une écurie et un grenier alors que le bail ne porte pas sur ces locaux. Il fait état d'une sommation délivrée par commissaire de justice le 7 juin 2023 lui demandant de libérer et laisser vide le corps du bâtiment.
Cependant, M. [C] ne démontre pas cette occupation. La demande de prononcé de la résiliation sur ce fondement sera donc rejetée.

En revanche, il résulte du procès-verbal de reprise dressé par commissaire de justice le 6 février 2026 que M. [U] a quitté les lieux, ces derniers étant à cette date vides de tous biens et effets personnels, ce qu'il ne conteste pas. Il y a donc lieu de prononcer la résiliation du bail à cette date.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyer et de l'indemnité d'occupation

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que les stipulations du bail prévoient que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En cas de maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail, une indemnité d'occupation est due au bailleur.
En l'espèce, M. [C] sollicite le paiement d'une indemnité d'occupation à compter du mois d'octobre 2025 jusqu'au 6 février 2026.
Or, il résulte de ce qui précède que le bail est résilié seulement depuis le 6 février 2026.
Ainsi, il convient de requalifier la demande de M. [C] en demande de paiement des arriérés de loyer.
Ainsi, M. [U] est redevable de la somme de 1.630,92 euros au titre des loyers dus et impayés du mois d'octobre 2025 au 6 février 2026.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

M. [U], partie perdante, sera condamné aux dépens.
Il sera également condamné à payer à M. [C] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS : Le juge des contentieux de la protection, Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,