TJ 27229, 9 juill. 2026, RG 25/00582

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX
[Adresse 1]
[Localité 1]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

N° RG 25/00582 - N° Portalis DBXU-W-B7J-IFHO

S.A. LE LOGEMENT FAMILIAL DE L'EURE

C/
[X] [U]

JUGEMENT DU 09 JUILLET 2026 TRIBUNAL JUDICIAIRE D'EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l'article 450 du Code de procédure civile le 09 Juillet 2026 et signé par Astrée TARCZYLO, Juge des contentieux de la protection et Catherine POSÉ, Greffier

DEMANDERESSE :

S.A. LE LOGEMENT FAMILIAL DE L'EURE
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]

Comparante en la personne de Madame [H] [I] [V] - Chargée de Contentieux Munie d'un pouvoir

DÉFENDERESSE :

Madame [X] [U]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 3]

Comparante - Assistée de Maître Gaëlle MELO de la SCP SPAGNOL DESLANDES MELO, Avocat au Barreau de l'EURE - Substituée par Maître Amanda RAFIDIARIMANDA, Avocat au Barreau de l'EURE

DÉBATS à l'audience publique du : 06 Mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Astrée TARCZYLO
Greffier : Catherine POSÉ

JUGEMENT :

Contradictoire, rendu publiquement et en dernier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 03 octobre 2019, la S.A. d'H.L.M. LE LOGEMENT FAMILIAL DE L'EURE a donné à bail à Madame [X] [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] moyennant un loyer mensuel de 430,76 euros provisions sur charges comprises.

Un état des lieux d’entrée a été dressé contradictoirement le jour même.

Par lettre recommandée du 14 novembre 2024 reçue le 18 novembre suivant, Madame [X] [U] a notifié à la société bailleresse son départ du logement ; un état des lieux de sortie a été dressé par procès-verbal de constat le 03 janvier 2025.

Réclamant le paiement des loyers et charges ainsi que les indemnités de réparations locatives, la S.A d’H.L.M LE LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE a saisi un conciliateur de justice, qui a dressé un constat d’échec le 09 avril 2025 ; puis elle a saisi le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire d’EVREUX par requête reçue le 26 mai 2025 pour obtenir la condamnation de Madame [X] [U] au paiement des sommes restant dues.

Après un renvoi, l’affaire a été évoquée à l’audience du 06 mai 2026.

La S.A. d'H.L.M. LE LOGEMENT FAMILIAL DE L'EURE, représentée par une salariée munie d’un pouvoir spécial, s’est référée à ses dernières conclusions déposées, sollicitant ainsi de voir

condamner Madame [X] [U] à lui payer la somme de 1.126,51 euros au titre de loyers et charges, condamner Madame [X] [U] à lui payer la somme de 1.291,91 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie,condamner Madame [X] [U] à lui payer la somme de 593,35 euros au titre des dépens qui comprendront notamment le procès-verbal de constat et l’intervention d’un serrurier,autorise Madame [X] [U] à s’acquitter de sa dette locative par 24 mensualités,condamner Madame [X] [U] à lui payer la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, condamner Madame [X] [U] aux entiers dépens.
Madame [X] [U], assistée de son Conseil, s’est référée à ses dernières conclusions déposées. Elle a ainsi sollicité du tribunal de voir :

Sur la demande de réparations locatives :

lui déclarer le procès-verbal de constat établi le 03 janvier 2025 inopposable ;débouter la S.A d’H.L.M LE LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE de sa demande de paiement au titre des réparations locatives ;
Sur la restitution du dépôt de garantie :

condamner la S.A d’H.L.M LE LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE à lui verser la somme de 781,95 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie majorée de 10% du montant du loyer mensuel à compter du 18 janvier 2025 ;condamner la S.A d’H.L.M LE LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE à lui verser la somme de 30,075 euros par mois à compter du 18 mai 2026 et jusqu’au parfait paiement des sommes dues ;
Sur la demande de loyers et charges locatives :

débouter la S.A d’H.L.M LE LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE de sa demande de paiement au titre des loyers et charges locatives ;
Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

débouter la S.A d’H.L.M LE LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE de sa demande de paiement au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

condamner la S.A d’H.L.M LE LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE à lui verser la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;débouter la S.A d’H.L.M LE LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE de sa demande de condamnation aux dépens ; condamner la S.A d’H.L.M LE LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE aux entiers dépens ;écarter l’exécution provisoire.
Pour un plus ample exposé des moyens, il convient de se référer aux conclusions.

L'affaire a été mise en délibéré au 09 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LES LOYERS ET CHARGES IMPAYÉS :
Aux termes de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de : « payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Aux termes de l’article 23 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent alors faire l’objet d’une régularisation annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature des charges et, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Les pièces justificatives sont tenues à disposition des locataires pendant une durée de six mois à compter de l’envoi de ce décompte.

Il incombe ainsi au bailleur de rapporter la preuve de sa créance en produisant les factures dont il réclame le paiement, assorties des clés de répartition (Civ. 3, 9 mai 2019, n°18-14.433) fut-ce au cours de la procédure, l’obligation fixée à l’article 23 de la loi susvisée n’étant assortie d’aucune sanction (Civ ; 3, 9 novembre 2017 – n°16-22.445).

En l’espèce, la S.A. d'HLM LE LOGEMENT FAMILIAL DE L'EURE sollicite la condamnation de Madame [X] [U] au paiement de la somme de 1.126,51 euros au titre de loyers et charges, selon décompte arrêté au 10 février 2025, se décomposant comme suit :

326,45 euros au titre des loyers ;800,06 euros au titre de la régularisation des charges.
Madame [X] [U], comparante et assistée de son conseil, conteste le montant imputé au titre des charges. Elle soutient que les relevés de consommation d’eau fournis par la bailleresse font état d’une augmentation du prix unitaire du m3 d’eau chaude, passant de 5,92 euros en 2021 à 16,64 euros en 2023.

S’il ressort des justificatifs produits par la bailleresse que le prix unitaire du m3 d’eau chaude n’est pas de 16,64 euros en 2023 mais de 12,86 euros, puis de 11,46 euros en 2024, ces taux apparaissent manifestement disproportionnés au regard des prix du marché. En outre, la bailleresse n’apportant aucun autre élément de nature à justifier ce montant, elle sera déboutée de sa demande de paiement au titre de la régularisation des charges.

En conséquence, Madame [X] [U] sera condamnée à payer à la S.A d’H.L.M LE LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE la somme de 326,45 euros au titre des loyers impayés.

II. SUR LES RÉPARATIONS LOCATIVES :

Aux termes de l'article 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'État, après avis de la Commission nationale de concertation.

Le décret 82-526 du 22 juin 1982 détermine les réparations locatives à la charge du locataire.

Il convient de retenir qu'il :

appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, compte tenu cependant de l'usure normale dont il ne saurait être tenu responsable.incombe au bailleur qui formule une demande en paiement au titre de la remise en état des lieux, de rapporter la preuve de l'existence de dégradations locatives, laquelle est notamment établie par comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie.
Aux termes de l'article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf à rapporter la preuve du contraire.

L’article 1353 du Code civil dispose que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

L’article 3-2 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ».

En l’espèce,

La S.A d’H.L.M LE LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE sollicite la condamnation de Madame [X] [U] au paiement de la somme de 1.291,91 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie.

Madame [X] [U] soulève l’inopposabilité du procès-verbal de constat du 03 janvier 2025 au motif qu’elle n’a pas été régulièrement convoquée. Elle estime par ailleurs que la bailleresse échoue à rapporter la preuve d’une utilisation anormale des lieux. Elle soutient également qu’aucun coefficient de vétusté n’a été appliqué et que les factures produites ne correspondent pas aux montants imputés.

S’agissant d’abord de l’opposabilité de l’état des lieux de sortie, il ressort des éléments du dossier que Madame [X] [U] a été convoquée à l’état des lieux de sortie par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 décembre 2024 à l’adresse mentionnée dans le bail, à savoir [Adresse 7] alors que cette dernière avait communiqué à la société bailleresse, dans son courrier de congé reçu le 18 novembre 2024, sa nouvelle adresse située [Adresse 8], accompagnée de son numéro de téléphone et de son courriel.

En tout état de cause, la société bailleresse ne pouvait ignorer le changement d’adresse de Madame [X] [U], d’autant qu’elle lui a adressé un courrier le 15 janvier 2025 à sa nouvelle adresse.

En conséquence, il résulte de l’ensemble de ces éléments que la convocation à l’état des lieux de sortie est irrégulière et que le procès-verbal de constat est inopposable à Madame [X] [U].

Compte-tenu de l’inopposabilité du procès-verbal d’état des lieux de sortie du 3 janvier 2025 à Madame [X] [U], ce tribunal ne dispose d’aucun élément probant pour constater d’éventuelles dégradations à la sortie, le « pré-état des lieux » du 28 novembre 2024 constituant, comme son nom l’indique, un simple document préparatoire et non un constat de la situation du bien au moment où la locataire a quitté les lieux et remis les clés.

En conséquence, la demande sera rejetée.

III. SUR LA DEMANDE DE RESTITUTION DU DÉPÔT DE GARANTIE AVEC MAJORATION :

L'article 22 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie « est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile ».

Le délai est réduit à un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée.

Par ailleurs, cet article prévoit également une majoration égale à 10% du loyer mensuel pour chaque période mensuelle commencée en retard, lorsque le dépôt de garantie n'est pas restitué dans les délais légaux. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

Il incombe au bailleur qui retient le dépôt de garantie de démontrer que des sommes restent dues par le locataire.

En l’espèce, il ressort des développements précédant que Madame [X] [U] est redevable envers la société bailleresse de la somme de 326,45 euros au titre des loyers alors que le dépôt de garantie qu’elle a versé s’élève à 300,75 euros, de sorte que sa retenue par la bailleresse était justifiée.

Par conséquent, la demande sera rejetée.

Au total, Madame [X] [U] est redevable de 25,70 euros, dépôt de garantie déduit.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Au regard de l’issue du présent litige, chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle aura engagés. La S.A d’H.L.M LE LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE sera par conséquent déboutée de sa demande de condamnation au paiement des frais du procès-verbal de constat et d’intervention d’un serrurier.

Compte-tenu du quantum réel de la dette, la S.A d’H.L.M LE LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE sera condamnée à verser à Madame [X] [U] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Toutefois, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS